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【北美購房網(wǎng)】在美國怎樣用最少的錢買到合心意的房?

來源:作者:北美購房網(wǎng)時間:2017/10/10

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在美國怎樣用最少的錢買到合心意的房?

自次貸危機以來已有590萬棟房屋被法拍,盡管法拍屋數(shù)量逐年減少,但一些州法院審查程序緩慢導(dǎo)致房屋上市時間推遲,完成法拍過程也年年加長,去年達630天,有的甚至超過1000天。這意味著在紐約(投資)、新澤西、內(nèi)華達、阿肯色等尚有大量積壓法拍屋的州份,今年會有比較活躍的法拍活動。

以下6條經(jīng)驗之談,可以幫你買到如意的法拍屋。

1.買未經(jīng)檢查的法拍屋(Foreclosure)要小心。

在拍賣會上競價前,買方通常不能進屋更不能驗屋,頂多是看看房屋外觀,往窗子里瞄一眼,同鄰居聊聊房子的近況。所以買方必須有面對意外情況的準備,比如你可能要驅(qū)逐賴著不走的前屋主,維修被其蓄意破壞的水電管道,補買被搬空的廚房家電、被拆走的熱水氣和燈具等,有時不經(jīng)意就花去成千上萬元。就算沒搞破壞,至少房屋保養(yǎng)做得不會很好,這都要花錢。

2.通過地產(chǎn)經(jīng)紀買銀行屋(REO)較放心。

在拍賣會上流標(biāo)的房子,產(chǎn)權(quán)由債權(quán)方銀行擁有,成為銀行屋。銀行通常會進行一定的維修,并雇一個專精法拍的房地產(chǎn)經(jīng)紀來推銷這棟屋。潛在買方可在經(jīng)紀人安排下進屋看房,這樣就可知道自己要不要買,以及買的是什么樣的房子。

3.對花多少錢才能讓房子可住人,要心里有數(shù)。

好的法拍屋僅僅是空關(guān)著沒人管幾個月,只有草地荒疏、油漆剝落之類小毛病。但有的不大修就不能住。銀行屋不像短售屋,后者是自有住宅,現(xiàn)屋主有義務(wù)告知他們了解的房屋問題,但銀行無需對銀行屋的狀況進行說明,所以你最好花個三五百元請驗屋師,再找個持照營建商來根據(jù)檢查出的問題估計維修費。

一般要花費買房錢的10%來維修及改建才能達到可居住的條件。但要記得驗屋師不能看到墻后、地板下,以及天花板上的情況,一些大毛病也許看不出來。而且銀行如果“依現(xiàn)狀出售(as-is)”,是不會因驗屋結(jié)果而修屋,或降低售價的。

4.了解相似房屋售價多少。

你可登入Realtor.com,查詢在你考慮入手的法拍屋附近、最近出售的相似房屋,看它們實際售價多少。就算你沒辦法了解屋況,但有掛售照片可參考,而且你能了解到同類房屋大概的呎價、平均價、以及總價范圍。價格特別低的就別看了,這可能是家庭成員之間的買賣,不能反映市場價。

5.出價要有競爭力。

買法拍屋的人主要是抱著撿便宜的心理去的,但如今情況不同,法拍屋少了。過去,你出價時,可以除去市價20%作為維修費。但據(jù)房地產(chǎn)信息公司RealtyTrac報導(dǎo),2015年第一季度,法拍屋售價平均僅比市價低13%。當(dāng)然不同地區(qū)情況不同。在俄亥俄州Akron,法拍屋低于市價的66%,而在圣地牙哥,法拍屋跟一般房屋售價無異。不過也別過慮,銀行不會無理性要價,且每多一天持有物業(yè)它們就多一天損失。

6.積極籌措購房款,不打無準備的仗。

現(xiàn)金買家當(dāng)然最受歡迎。如果你要貸款,最好拿到貸款預(yù)批信,準備好定金,向賣家證明你是認真要買房,也有能力讓房屋過戶,這可以加大你的競買成功率。但你也要了解,大部分銀行不愿給屋況極糟的房屋做抵押貸款。在一般房屋買賣中,賣家可能會按買方貸款銀行要求修屋,但銀行可能不會,貸款銀行也就不同意在房屋失修的情況下放貸。但若是自住房,你可嘗試申請聯(lián)邦住屋及都市發(fā)展部(HUD)的203(k)房貸方案,它是給待修繕房設(shè)計的貸款。

 

 

 

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