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【北美購房網】在美房屋出租時，如何避免不良租客

房東在判定房客的時候，不能完全依賴于一種方式去評判房客，要綜合利用以下幾種方式是否要租給該房客。

1、選擇合適的租客 

首先，房東不能以年齡，種族，性別，宗教，性取向等原因拒絕一個申請人，最重要的參考標準就是對方是否有足夠的財力支付房租。房東可以選擇是否參與政府的住房計劃和接收寵物。

從面試房客起，盡可能的保留一切書面信息。 

房主需要租客提供在此常住的人口的數目和名字，所有的成年人需要在合同上簽字。不要允許租客隨意引進新的常住人口。人口過多會導致住宅迅速折舊，還會引起不必要的鄰里糾紛。合同里需要指明如果某些房客搬出并且轉租，新來的房客必須要向房東申請，只有房東認為新的房客符合條件后簽署合同才可以入住。對于合租的房客，在合同里要盡量要求每一個房客要承擔所有房客的責任。 

2、簽訂縝密的租屋合約 

美國租屋合約有二種，一是固定期限的長期租約，二是每周或每月的短期租約。房東不能擅自更改租約期限或者加租，也不能在租約到期前讓房客搬走。 

短期租約并沒有一定期限，直到租客決定搬出或者房東要求租客離開。如果租客要搬走，需要提前三十天通知房東。如果房東要加租，加租幅度在10%或以下，必須提前三十天以書面形式通知租客; 加租幅度在10%以上的，則提前六十天。 

短期租約可以是口頭的，也可以是書面的。但是，一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。

口頭合約：口頭上達成協議也可以具備法律效力。但口說無憑，經常會產生不必要的糾紛及誤會，最好雙方簽署書面的合約為好。

書面合約：一定要仔細設計并編寫，如有特別的規(guī)定或條款也需標明。切記，保存好自己的合約。 

3、記得標注家具情況 

在合同里要注明合同生效之前的房產狀態(tài)，如：暖氣是否工作，廚具是可以工作，墻上是否有洞等。通常房客在搬進來之前，要求所有的設備都處于良好的工作狀態(tài)。房東也要求房客進行全面的檢查，以防房客損壞家具后抵賴。例如房客誤操作使得地板浸水，他可以聲稱搬進來之前就是這樣。 

在合同里還要注明哪些家具屬于房東，以防止房客搬出時帶走屬于房東的家具。除非房東保留所有購買時的收據，否則在發(fā)生糾紛時很難證明這些家具屬于自己。

有些租客希望對住房進行裝修以改善居住的條件，如：重新粉刷墻壁，給地板磨光。在合同里需要詳細說明任何改變房屋當前狀態(tài)的行為必須事先得到房東的認可。租客的裝修對于房東來說可能是損害。記住，租客在乎的是自己使用方便，并不在乎房屋的價值。 

4、參照前房東的評價

盡管房客的交租情況是不確定的，但從統(tǒng)計的角度，過去按時交租的租客也會按時交租。信用分數很難直接反映租客過去的租房歷史，房客可以通過聯系房客的前房東來了解房客的情況，這也是最直接有效的方式。大多數的房東都會要求房客提供過去2-3個房東的聯系方式。需要注意的是，不要聯系房客現在的房東，不能完全相信一個房東的評價。 

美國社會講究誠信，所以前房東的評價通常是比較可靠的。如果房客和前房東關系融洽的話，前房東樂于提供評價，并且是正的評價；如果關系差的話，前房東會不愿意評價或者給出差的評價。 

在和前房東了解情況時，主要有以下的需要了解的問題：他是否按時交租；他是否遵守租賃合同里所有的規(guī)定；他和鄰居的關系如何；搬出時的原因；搬出前是否提前足夠的時間通知；搬出后是否清理了住房。 

5、查看租客的信用記錄 

信用記錄里是不會反映租客在過去是否有被驅逐的記錄，因為信用公司主要對和錢相關的歷史感興趣，很多的驅逐原因是與錢無關的。房東需要到專門的驅逐記錄公司查詢。驅逐記錄主要記錄了驅逐通知發(fā)出的時間和原因，而不管的結果。如果后來租客完全改正并補齊所有拖欠，驅逐記錄仍然在那里。但被驅逐的歷史本身就證明房客存在著的問題。由于查詢驅逐記錄需要額外的花費，大多數房東是不要求查詢的。 

6、面談 

對房東來說，與房客面對面地交談是最直接有效的了解方式，能發(fā)現許多在以上背景調查中發(fā)現不到的問題。房東主要詢問以下一些問題：在哪里工作、家庭收入、搬出原來住處的原因、什么時候可以入住、打算住多長時間、多少人要入住、有無寵物等。

除了了解房客是否符合條件之外，更重要的是觀察他的言行是否前后一致，他是否想有意隱瞞，他是否易于溝通等。同樣的問題可以嘗試用不同的方式問兩遍。如：你工作的地方在哪里？你如何從這里去公司上班？如果他所提供的交通方式并不能到他公司那里，房東就要引起警覺了。 

7. 學會拒絕申請人

拒絕一個申請人時，特別是不是最理想的房客，不需要給任何的理由。如果申請人糾纏，冷處理會是比較好的辦法。 有些申請人威脅投訴到有關部門或者提起訴訟，只要房東按照法規(guī)做事，留好證據，不需要害怕申請人威逼。