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在美買房信托的選擇，個人or家庭or公司？

信托在西方社會是一種很古老的法律結(jié)構(gòu)。很多人問，用信托買房的好處？資產(chǎn)保全絕對是一個很重要的優(yōu)勢。作為房產(chǎn)投資者，如果哪天被人告了，您名下的所有財產(chǎn)（包括房產(chǎn)）的安全就會受到威脅。但如果財產(chǎn)是在信托里，一般人是無法觸及到的，所以財產(chǎn)得到了較好的保護。

簡單來說，以這兩種不同的形式購買投資房主要的幾個優(yōu)缺點可見下表。

對于個人來說，享有的負扣稅政策（NegativeGearing）是其最大的優(yōu)點。

什么是負扣稅政策呢？

在一個財政年中，與投資房相關(guān)的支出，例如銀行貸款利息，水電費，市政費，房屋折舊以及其他相關(guān)費用，大于投資收益也就是房租時，就造成了虧損。在這樣的情況下，投資房擁有者就有資格在相應(yīng)的財政年申報個人退稅時，使用這部分虧損金額來抵減收入，從而減輕稅務(wù)。

但是，因為家庭信托只能分配利潤給各個受益人（Beneficiary）, 而不能分配虧損。因此，這個政策對于家庭信托沒有太大意義。

對于家庭信托基金投資來說，其最大的優(yōu)點是可以對資本增值（Capital Gain）和利潤進行分流，從而降低應(yīng)繳稅款。具體來說，有以下幾點優(yōu)點：

1. 資產(chǎn)安全：如果用一個公司作為家庭信托基金的管理人(Trustee) ，而家庭成員作為這個公司的 Directors 和信托基金的受益人(Beneficiaries)，那么所投資的房地產(chǎn)不會因為投資者個人的財務(wù)狀況（如破產(chǎn)） 等而受到影響。

2. 合理避稅：通過對家庭收入的再分配進行避稅。

3. 便于管理：可以保證信托基金下的財產(chǎn)的持久性和受益人長期的收益。

4. 管理人權(quán)利：信托基金的管理人(Trustee) 有權(quán)決定家庭信托基金的資產(chǎn)和利潤的分配。

當(dāng)然家庭信托也有一定的缺點：

1. 每年結(jié)算：家庭信托基金的利潤一定要當(dāng)年就分配給受益人，不可以留待下一年再分配。

2. 海外投資人：如果投資者人在海外，他/她作為個人是不可以做家庭信托基金的管理人 (Trustee) 的，但是海外投資者可以通過設(shè)立公司作為Trustee.

如果您的房地產(chǎn)投資目前還是處于負扣稅 (Negative Gearing) 的情況下，即租金收入減去利息和其他的支出是負值；而您個人又需要用這個負扣稅來抵消個人的Personal Income，通常您暫時就不要把這個投資房轉(zhuǎn)到家庭信托基金里面。

如果您的房地產(chǎn)投資目前已經(jīng)不存在負扣稅的情況下，即租金收入減去利息和其他的支出是正值；而您個人的 Personal Income 又很高，您就可以考慮把這個投資房轉(zhuǎn)到家庭信托基金里面。然后把利潤分配給家庭中收入低的成員。從而合理有效避稅。

如果您個人沒有什么其他收入，而又擔(dān)心自己名下當(dāng)前購買的房地產(chǎn)將來自己不能管理，那么您就要考慮使用家庭信托基金來管理。

對于目前購買了房屋而在等待 Settle 的投資者，通常如果你有興趣用家庭信托基金來投資，就請在Settle 之前把投資房的 Title 轉(zhuǎn)到 FamilyTrust 中。這樣就避免了重復(fù)繳納印花稅 (Stamp Duty)，因為如果在房屋Settle 之后再把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到 Family Trust中，就視同新的買賣交易而要重新繳納印花稅(Stamp Duty)。并且如果房價上漲，轉(zhuǎn) Title 的時候就有可能還要繳納資產(chǎn)變賣所得稅(Capital Gain Tax) 。

出于避稅和資產(chǎn)保護的考慮，許多投資者考慮用名下所屬公司來買房。如果用公司名義買房，公司為房產(chǎn)所有者和借款人。而公司的所有股東要求是借款擔(dān)保人。

用公司名義申請貸款通常比個人名義申請貸款更加難以獲得銀行或貸款人的批準(zhǔn)。有些銀行會把這一類的貸款申請移交給商業(yè)銀行部門來審理，這樣的話，借款人會被收取申請費，評估費，貸款利息也比普通的房屋貸款利息高很多。

而實際上，用公司名義申請與個人名義申請相比較，在審批上只存在細微的差別。很多情況下，這類貸款的審批是不需要商業(yè)銀行貸款經(jīng)理介入的。每個銀行根據(jù)自己的業(yè)務(wù)經(jīng)營情況，在這方面的政策要求都是不一樣的。

用信托買房還是有很多好處的，資產(chǎn)保全絕對是一個很重要的優(yōu)勢。需要注意的是，信托的資產(chǎn)保全永遠不可能100%確保您財產(chǎn)的安全，尤其是：家庭離婚、惡意欠款、信托成立時不合法規(guī)。

用個人信托、家庭信托或公司信托買房有利有弊，關(guān)鍵要看個人的經(jīng)濟和稅務(wù)狀況以及總體投資目的。所以不要盲目跟從別人的決定，請專業(yè)的房貸經(jīng)紀(jì)人為您選擇合適的投資方式。