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【北美購房網(wǎng)】史上最全美國稅務(wù)指南！快快收藏！

在美國投資房產(chǎn)相對中國復(fù)雜很多。很大一部分原因來自 Internal Revenue Service （美國國家稅務(wù)局, 以下簡稱 IRS）的繁瑣稅務(wù)政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規(guī)劃避稅，出租房如何合理從稅務(wù)角度利益最大化，你準(zhǔn)備好了嗎？

一般美國房產(chǎn)公司都需要請職業(yè)會計師或律師來處理稅務(wù)問題。不管你是準(zhǔn)備買房，還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產(chǎn)，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝！

一、買房準(zhǔn)備

作為一個精明的買房族，從開始準(zhǔn)備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：用途：是否用于自住，還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流

時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

身份：是否是美國稅務(wù)公民（不同于移民法律規(guī)定的美國公民）

債務(wù)：是否考慮資產(chǎn)保全，或房產(chǎn)債務(wù)與個人分離。

為何要考慮用途？

因?yàn)榉课莸挠猛娟P(guān)乎到你需要與什么稅表打交道，關(guān)乎哪些支出減免你可以使

用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以

什么形式來擁有房產(chǎn)，能更好的實(shí)現(xiàn)你的用途。

房產(chǎn)的主要擁有形式：

1、個人直接擁有

如果是自住 ，你的房子只有支出沒有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房產(chǎn)以及其他投資收入 (Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E)了。

2、公司形式擁有

房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè)（Partnership），有限責(zé)任公司（Limited Liability Corporation，簡稱 LLC），或是 小型企業(yè)股份公司（S-Corporation）形式

運(yùn)營。以公司形式運(yùn)營的好處是，公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人可以規(guī)避相關(guān)的法律責(zé)任。但是，你會需要額外報公司 Form 1065 或是 Form 1120S 稅表，其中有一頁 Form 8825 就是你的房產(chǎn)明細(xì)。公司會在報稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表 Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

你也許聽說過美國“主要住宅”（primary residence）賣房可以享受

$250,000（單身納稅人）至$500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就

是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1）必須是你的“主要住宅”，2）持有房屋所有權(quán) 5 年，3）在賣房前的 5 年內(nèi)至少有 2 年住在這里。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于 2 年。

下面我們來舉幾個例子：

A 君買了第一套房子作為主要住宅，自住 2 年，出租 3 年，然后賣出賺了 25 萬。那么，這 25 萬增值完全免稅！

B 君買了第一套房作為主要住宅，自住 1 年，出租三年，搬回來住 1 年，然后賣出賺了 25 萬。買房后自住不到兩年導(dǎo)致“主要住宅”動機(jī)被損。IRS 就默認(rèn)你 5 年中只有兩年是符合自住，另外 3 年動機(jī)不純不可當(dāng)作主要住宅。于是他們就搞出了個案例說是按自住時長占擁有房子的總時長（即 2 年/5 年）的比例來計算增值稅。于是 B 君按照比例有 3/5 即 15 萬美元的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率 15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上 $22,500 的稅！

C 君買了第一套房子作為主要住宅，自住 2 年，出租 4 年，然后賣出賺了 25 萬。雖然他一共自住了 2 年，可是他在賣房前 5 年內(nèi)并沒有滿足 2 年自住這個條件（第 1 年自住是 5 年前），居然整個 25 萬增值全部都要交稅，也就是 $37,500 資本利得稅。

D 君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了 25 萬，同時買了第三套房，第一套房的 25 萬增值免稅。這一年，D 也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第

二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優(yōu)惠可以循環(huán)使用。如果你對這個優(yōu)惠有所了解，可能會想到傳說中的 1031 同類交換（Like-Kind Exchange），我們稍后再細(xì)說。

除此之外，還有很多其他政策都會影響到你與房地產(chǎn)稅務(wù)的關(guān)系，在此就不一一列舉了，小編想說的是，想合法合理避稅，買房整體規(guī)劃很重要！

二、購買房產(chǎn)

買房成交后你一定會收到一張“房地產(chǎn)交易完成單”（Closing / Settlement Statement），俗稱 HUD-1，里面記錄著詳細(xì)的結(jié)算時間，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費(fèi)用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因?yàn)樗鼪Q定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本（Basis）。上面有買賣雙方交易金額明細(xì)，但你只需要關(guān)注買方（Buyer）的明細(xì)即可。你的成交費(fèi)用（Closing Costs）包括傭金（Commission），產(chǎn)權(quán)費(fèi)用（Title Costs）等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價 50 萬，你的 HUD-1 表上顯示各種費(fèi)用 2 萬，那么賣房時你的成本就是 52 萬，這樣增值部分就減少了 2 萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費(fèi)用（Closing Costs）以及貸款費(fèi)用（Loan Fees）需要計入無形資產(chǎn)，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨(dú)說一說房產(chǎn)稅/地稅（Property Tax）。房產(chǎn)稅會與其他上面提到的費(fèi)用一樣混在 HUD-1 表中，它永遠(yuǎn)需要被拎出來單獨(dú)對待。如果你的房子這一年自住，那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表 1040 的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions）中第 6 行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第 16 行 Taxes 費(fèi)用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest）1098 表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions）第 10 行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第 12 行貸款利息支出（Mortage Interest）。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非�？捎^。貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù)（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當(dāng)年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

三、房屋運(yùn)營

房子到手后，業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優(yōu)惠政策呢？ 首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復(fù)雜或者擁有多處房產(chǎn)，自己也搞不清楚每套房應(yīng)該算作哪一類。例如 A 君常年住在波特蘭，可是夏威夷(購房)有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎么算呢？

所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務(wù)領(lǐng)域里的分類：

1、個人主要住宅（Principal Residence）

顧名思義，只要是自己住或是一年不超過 15 天出租日（Rental Days），都可以當(dāng)成自住房。

2、第二套房（Second Home）

IRS 認(rèn)為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于 15

天，并且自�。≒ersonal Days）超過 14 天，那么你這 15 天以內(nèi)的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的

租金則需要上報到 Sch E，而相關(guān)貸款利息，房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當(dāng)然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù)，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費(fèi)用的“證據(jù)”一定不會錯！

3、假日出租房（Vacation Rental）

你都已經(jīng)有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認(rèn)你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過 14 天，并且你自住天數(shù)少于 14 天或是租期的 10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

4、出租房（Rental Property）

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日 14 天測試，只要個人自住不超過 14 天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

5、投資房產(chǎn)或地產(chǎn)（Investment Property）

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產(chǎn)的支出屬于投資（Investment Expense）而非運(yùn)營，所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是，投資相關(guān)利息（Investment Interest）抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch

A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項(xiàng)抵扣，受限于 2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱 AGI）的要求。

6、商業(yè)房產(chǎn)（Business Property）

顧名思義，就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn)，例如賓館供客人使用的大樓等。商

業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來報稅，屬于主動運(yùn)營的生意，通常不受到房地產(chǎn)

“被動生意（Passive Activity）”的規(guī)定限制。

分清楚自己房產(chǎn)類型之后，接下來我們就來看看哪些費(fèi)用是你可以利用起來合理減稅的：

1、房貸利息和點(diǎn)數(shù)（Mortgage Interest & Points）

前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自�。┗蛘� Sch E（適用于出租）來抵扣你的應(yīng)繳稅收入（Taxable Income）。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款（Refinance），頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。房貸保險費(fèi)用 （Mortgage Insurance）

這項(xiàng)優(yōu)惠對美國低收入房主而言比較重要，因?yàn)樗麄兺�往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至 20%之前購買個人房貸保險，而這部分費(fèi)用可填入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自�。�。因此，一旦你的調(diào)整凈收入（AGI）高達(dá) $109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因?yàn)槭杖脒^高而不能再享受這個優(yōu)待。

2、房產(chǎn)稅 / 地稅（Property Tax）

你支付的地方與州的房產(chǎn)稅可放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自住）或者 Sch E（適用于出租）來抵扣你聯(lián)邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HUD-1 中，你會收到單獨(dú)一張資產(chǎn)稅單（Property Tax Statement）。

3、意外損失（Casualty Loss）

這一點(diǎn)是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損 50 萬，保險補(bǔ)償了 40 萬，那剩下的 10 萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額，經(jīng)過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。

4、裝修改裝費(fèi)用（Improvement）

例如房子買價 50 萬，業(yè)主自己花了 20 萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了

呢？而將來房子出售時業(yè)主的成本（Basis）也就提高了大約 20 萬，計算增值

稅時的增值部分就相應(yīng)減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

5、房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進(jìn)（Residential Energy Credit）

美國政府鼓勵納稅人節(jié)能環(huán)保，凡是有相關(guān)提升居家節(jié)能效益的裝修和改進(jìn)，包括安裝太陽能板、節(jié)能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000 的稅務(wù)減免（Residential Energy Credits）優(yōu)惠。稅務(wù)減免（Credits）不同于各種稅務(wù)抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應(yīng)納稅所得（Taxable Income）的基礎(chǔ)之上，直接減免相應(yīng)稅額的項(xiàng)目，所以你會在 1040 稅表稍稍靠后的位置，也就是第 48 至 54 行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。

6、家庭辦公室（Home office）

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，保險，等一系列費(fèi)用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你覺得追蹤這么多費(fèi)用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費(fèi)用。

以上這些基本稅務(wù)優(yōu)惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產(chǎn)！而接下來這些抵扣，對運(yùn)營中的出租房/商業(yè)房非常重要！通常會見到 Sch E 或是公司稅表

Form4562（折舊計算表）上會出現(xiàn)一筆可觀的折舊費(fèi)用，無需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！

7、房屋普通折舊（Depreciation）

折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質(zhì)而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn)，即以公司名義投資的中大型房產(chǎn)，例如用于商業(yè)用途的寫字樓，店鋪，工業(yè)建筑等，商業(yè)房產(chǎn)的直線折舊年限是 39 年。若是民用房產(chǎn)，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當(dāng)然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊，年限是 27.5 年。例如你在 2015 年 1 月 1 日買的房子 100 萬，那么 2015 年你可以將 3.6 萬（=100 萬/27.5 年）的折舊用于抵消你的租金收入。

8、固定資產(chǎn)的 179 折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）

奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000 的 179 折舊額。在 2015 年圣誕節(jié)左右政府公布這個可喜消息時，房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規(guī)定，如果你今年添置了不超過$500,000 固定資產(chǎn)（新的或是二手），那么你可以直接當(dāng)做折舊費(fèi)用來抵消收入，無需計入固定資產(chǎn)。另外，條例還規(guī)定了獎勵折舊額 2015-2017 年保持 50%， 2018

為 40%， 2019 年為 30%。也就是說，如果你 2015 年買入一臺全新設(shè)備，價值 10 萬，那么你可以將 5 萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產(chǎn)。

9、小額固定資產(chǎn)添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）

這是美國政府新出臺的固定資產(chǎn)規(guī)定（Tangible Property Regulation，簡稱TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置，例如購置沙發(fā)$2,000 美元，是需要計入固定資產(chǎn)，然后按照五年折舊�？墒菑� 2015 年起（嚴(yán)格意義上說是 2016 起）一切單件$2,500 以下的購買全部直接當(dāng)做費(fèi)用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的 179 折舊或者獎勵折舊的計算范圍。

你可能會問，那如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國

投資，稅務(wù)要怎么辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務(wù)身份跟報稅有

什么關(guān)系？如果你不是美國稅務(wù)公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴(yán)格。其實(shí)想

想也是合情合理，你若逃稅，遠(yuǎn)在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收

起。

以個人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對于這個出租生意的“參與

管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計算：

對于消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點(diǎn)說就是你只管把房子租給租客，并不花時間精力去管理，維修與服務(wù)等。那么你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的 30%。

對于積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認(rèn)為你都那么積極參與了，應(yīng)該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務(wù)公民一樣的凈額法，即應(yīng)稅收入＝租金收入 - 費(fèi)用 （貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費(fèi)用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎么積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國的專業(yè)房產(chǎn)管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當(dāng)服務(wù)費(fèi)，也有可能符合“積極參與”的要求。

當(dāng)然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn)，好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人無需承擔(dān)法律責(zé)任。公司可以使用凈額法來計算所得稅，房產(chǎn)投資的收入默認(rèn)性質(zhì)為“被動收入”，凈被動收入（Net Passive Income）會根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅，凈被動損失（Net Passive Loss）不能與其他非被動收入（Non-Passive Income）來抵消，只能推遲到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有凈被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)

之后又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇（Elect）以個人身份來繳稅，計算方式見上述。

如何判斷是否非美國稅務(wù)公民，是否需要提交 1040NR 表格，這些都屬于個人所得稅范疇，講起來可以洋洋灑灑幾千字，此篇就不著重介紹了。

四、出售房產(chǎn)

賣房成交后你又會收到一張又臭又長的“房地產(chǎn)交易完成單”（Closing / Settlement Statement / HUD-1），想必你已經(jīng)對它不陌生了。這次你需要關(guān)注的是賣方（Seller）明細(xì)，上面幾乎所有賣房相關(guān)費(fèi)用都有機(jī)會用來抵稅。例如產(chǎn)權(quán)保險（Title Insurance）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前 90 天內(nèi)支付的房屋維修費(fèi)用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費(fèi)用（Selling Expense）用于抵消你賣房的增值額哦！還記得我們在第一集中提到的，買房費(fèi)用可以增加成本（Basis）嗎？是時候?qū)嵺`起來啦！

我們來綜合買賣時的費(fèi)用舉個例子：2011 年買房價值 50 萬，HUD-1 上各種買房費(fèi)用 2 萬，2016 年打算賣掉，為了提升房子價值，翻新花了 10 萬。賣房時賣價 80 萬，賣房 HUD-1 上費(fèi)用花了 6 萬，你以為簡單算算增值了 30 萬么？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12 萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

如果以投資眼光購房者，可以利用更高級、更有主動權(quán)的 1031 同類交換策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是說在你的房產(chǎn)（不包括自住房地）增值后賣出，接著馬上買回價值不低于原房產(chǎn)的同類型的房產(chǎn)，這樣資金又回流至房地產(chǎn)市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不

落入某一個投資人手中，于是他們就給予這種同類交換一個大大的優(yōu)惠政策 －增值稅延遲。交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣出所有房地產(chǎn)，不再繼續(xù)同類交換投資時，一并繳交增值稅。

再來講講非美國稅務(wù)公民賣房的規(guī)則。若外國人出售房產(chǎn)，且持有期間未超過一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個人所得稅累進(jìn)稅率來計算稅額。若持有期間超過一年，則會被視為長期持有資產(chǎn)，允許使用不高于 15%的資本利得稅稅率計算。又回到我們之前提到的原理，在外國人出售房產(chǎn)時，IRS 會先扣下售價的 15%，待到出售次年納稅人提交 1040 NR 表時計算多退少補(bǔ)，因?yàn)?IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

如果你的房子想處理掉，又擔(dān)心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一并：送人！這種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式稱之為贈與

（gift）。美國的贈與和遺產(chǎn)稅務(wù)是同一個體系。根據(jù) 2015 年最新數(shù)據(jù)，一個稅務(wù)公民終身只能贈與不超過 543 萬美元的免稅額，每年可有 1.4 萬美元的贈與額。如果你 1 年內(nèi)的贈予超過這個數(shù)額，就要向稅務(wù)局申報 709 表格。你也可選擇現(xiàn)在不交贈予稅，即把贈予從終身 543 萬贈與/遺產(chǎn)的可用免稅額中減掉。注意，贈與稅是贈與人可能需要交的稅，被贈人永遠(yuǎn)不需要交贈與稅。如果 G 君在 20 年前 10 萬購入房產(chǎn)，在市值 80 萬美元時贈與給子女，被贈子女所拿到房子的成本（Basis）與原房主的成本保持一致（Carryover）。2 年后出售該房子售價 100 萬美元，于是子女獲得 90 萬美元收益，這 90 萬全部交資

本所得稅。正所謂“撿房容易養(yǎng)房難”，被土豪送房前先好好考慮咨詢下今后的繳稅問題哦。

而對于非美國稅務(wù)公民在美國的資產(chǎn)，你能享受的終身贈與/遺產(chǎn)免稅額遠(yuǎn)低于美國稅務(wù)公民。所以在美資產(chǎn)轉(zhuǎn)移特別需要策略規(guī)劃，運(yùn)用公司或是信托形式

來合理避稅。對于來美定居或者投資卻擁有海外房產(chǎn)的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅范圍。若你的海外房產(chǎn)升值不少，那么建議成為美國稅務(wù)公民前賣掉海外凈增值的房產(chǎn)，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來�？杀苊夥慨a(chǎn)增值部分的資本利得稅。例如，投資人在 20 年前以成本 10 萬美元購入在中國購買房屋，2015 年房主搬到美國成為美國稅務(wù)公民，房子市值 100 萬美元。那么，當(dāng)他賣掉房子時 90 萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在 2014 年贈與父母，父母以市值賣掉，再將 100 萬元現(xiàn)金贈與投資人，那么一分錢稅也不用繳。

有客戶問，我的房子想轉(zhuǎn)給我兒子，可是我和兒子都沒錢繳稅，怎么辦？CPA笑笑說，那你還可以去死��！這只是玩笑，可是話糙理不糙。繼續(xù)用這個例子，在 30 年前 10 萬購入房屋，房主去世時房屋作為遺產(chǎn)繼承給子女，那么若房子在其去世的時候市價為 100 萬美元，該房屋的成本（Basis）則自動匹配市值變?yōu)?100 萬美元（Step up）。子女住滿 2 年后出售，獲得 120 萬美元，增值的 20 萬美元才要交稅。當(dāng)然 IRS 也見識過見縫穿針的例子，父親重病眼

看挨不過一年，兒子將 10 萬美元成本市值 100 萬美元的房產(chǎn)贈與父親，半年后，父親去世，兒子繼承房產(chǎn)，成本自動變?yōu)?100 萬美元，兒子立馬賣掉房子，一分錢稅也不繳。很聰明對嗎？IRS 后來又補(bǔ)充了規(guī)定，短期內(nèi)贈與贈

回，最終房產(chǎn)的稅務(wù)狀態(tài)沒有改變（兒子依舊是房主），這種情況繼承的優(yōu)惠政策不再適用。

出售房產(chǎn)時，如何巧妙的避稅？我們在往期的推文中也有涉及，下面再為大家簡略的總結(jié)一下。

初級避稅攻略

就是我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。以前很多客戶問我們，怎樣合理避稅？因?yàn)橥顿Y美國房產(chǎn)，需要交納所得稅。具體交納多少，需要專業(yè)會計師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個要看每個會計師的本事。一般稍微大一點(diǎn)的美國房產(chǎn)公司的會計師都是很牛的。因?yàn)榭蛻敉顿Y，集中起來都非常大。

對于以個人名字買投資房產(chǎn)的，可以通過如下方法抵稅：

房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險費(fèi)，房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門窗，廚

房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)，房子的維修費(fèi)，房東到美國來往的機(jī)票、餐旅費(fèi)，房

地產(chǎn)公司的管理費(fèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)，尋找租客的廣告費(fèi)，自己未成年孩

子的撫養(yǎng)費(fèi)，等等。

中級避稅攻略

對于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級避稅法則的同時，還有如下更優(yōu)惠法則：

1、您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的所有費(fèi)用；美國公司可以請雇員，員工的所有工資、福利全部可以抵稅（就算是您請的清潔工、保姆，是為您在美國家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）；為美國員工發(fā)獎金，禮品，也可以抵稅；

2、以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅。

3、您所有招待客戶，請客吃飯，飛機(jī)費(fèi)用，汽油費(fèi)，旅館費(fèi)，甚至您穿的衣服

的購買費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營費(fèi)用。

4、您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，購買或是租賃豪車，這也可以抵稅。

5、您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時通過當(dāng)?shù)貙�業(yè)會計師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費(fèi)用，請務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認(rèn)信，或是信件作為報稅憑據(jù)。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。

高級避稅攻略

這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下，而且初級、中級避稅法則同時有效：

省略買的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以

您的實(shí)際收入會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于舉例數(shù)據(jù)。

舉例：您今天用 100 萬現(xiàn)金購買一個美國商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是 8 萬美元。

這時候您有兩個選擇：

1、您就這么一直收租，比如 20 年，租金收入 160 萬，20 年后將地產(chǎn)原價賣出 200 萬（20 年升值 1 倍是很正常的），20 年的凈收入就是 260 萬。

2、您可以用這 100 萬的房產(chǎn)去抵押貸款，按照 75%的比例，你可以貸款 75 萬出來，利率按照 5%，75 萬的貸款每年利息是 3.85 萬，首先這個 3.85 萬您可以抵稅，同時 75 萬的貸款每年本息還款大概不到 6 萬，20 年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有 2 萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于 2 萬。

你將 75 萬美金銀行貸款，再自己墊上 25 萬，您又可以買一個 100 萬的商業(yè)店鋪。按照 8%回報，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推……同樣是 100 萬現(xiàn)金，通過此法您可以買 4 套 100 萬，總共價值 400 萬的

房產(chǎn)，您每年可以合法抵稅約 14.4 萬， 這可是不小的一筆數(shù)字啊。試想，20年后，您將這 4 套房產(chǎn)，即使是按照原價賣出，你將得到 800 萬的回報！這 20 年，您的純回報約是 860 萬美金！

終極避稅攻略

美國富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬而一分稅錢都不交呢？現(xiàn)在我就教您骨灰級投資商如何玩賺美國稅法的：1031 交易法則。

為了避免在賣掉投資型房產(chǎn)后，要繳納大筆資本利得稅，做房產(chǎn)投資的人大多會運(yùn)用 1031 延稅法則。就是在賣掉舊投資房的 180 天內(nèi)，購買另一棟投資房，從而避免繳納任何資本利得稅。

大家都知道，房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價。打個比方，您通過 100 萬買了個商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)漲價為 200 萬，您賣出后收益 100 萬，但是，這 100 萬可不是實(shí)實(shí)在在“躺進(jìn)”您的腰包的。對于這 100 萬的收益，首先，需要交 30%的財產(chǎn)增值稅，這一下 30 萬利潤沒了；剩下的 70 萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最終，如果您有一半剩下，那就是萬幸了。如果您不懂避稅，這收益就得無形中交出去一大截，但是，如果您懂得使用 1031 交易法則，您就可以 1 分稅都不用交了！

所謂 1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項(xiàng)稅法。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣是上面的例子，賣房得到 200 萬后，在 6 個月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過 200 萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！也就是說，您的凈資產(chǎn)增加了 100 萬，但不用交 1 分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031 交易法則。

使用 1031 延稅需注意的事項(xiàng)：

1、使用 1031 延稅要及早準(zhǔn)備

找有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)助處理整個換房事宜，把握好時間點(diǎn)，各個環(huán)節(jié)都

要事先規(guī)劃好。千萬不能在賣掉舊房后，才想到 1031，那就遲了。

2、賣掉舊房的錢放到哪里？

用于 1031 延稅部分的資金一定要存放到 1031 延稅的房產(chǎn)交易中心，這筆資

金不能放入自己的賬戶。

3、對新房價格的要求

您購買新房的價格一定要等于或大于舊房的價錢，任何有余留的部分都要繳

稅。

4、45 天的概念

在賣掉舊房的 45 天內(nèi)，起碼要找好最多三處新的房產(chǎn)，登記在房產(chǎn)交易中心

處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產(chǎn)。

5、180 天概念

賣掉舊房的 180 天內(nèi)必須過戶，否則 1031 延稅失效。請一定記住，180 天不是半年，不是 6 個月，而是整整 180 天。

美國買房避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍，所以美國人一般手頭沒什么現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。

注意事項(xiàng)：

3 月 15 日為公司稅表提交截止日期，有限責(zé)任公司（LLC）和合伙企業(yè)

（Partnership）截止日期與個人稅表截止日期相同為 4 月 18 日。你必須在相應(yīng)截止日期之前提交稅表，或者是提交要求延期 6 個月申報（延至 10 月 17 日）。

對于在國外生活的美國公民，IRS 理解你無法及時處理稅務(wù)問題，所以又提供了兩個月的寬限時間。只要在 6 月 15 日之前提交個人納稅申報表和納稅額，或是提交申請四個月的延期（延至 10 月 17 日）即可。

強(qiáng)烈建議納稅人如期提交稅表，哪怕數(shù)據(jù)不精確也先報上。因?yàn)橥韴蠖悾↙ate filing）的罰款率是 5%，而晚繳稅（Late Payment）的罰款率僅 0.5%。你是愿意交哪個呢？注意，提交 6 個月或 4 個月延期報稅僅延期報稅（Filing），并不延期繳納稅款（Payment）哦。

由于美國民眾不滿這么苛刻的罰款，IRS 于是貼心地造出了一個安全港協(xié)議

（Safe Harbor），只要你按原報稅日繳上去年稅款的 100%（或者高稅額納稅人的 110%）即可免于以上兩項(xiàng)晚報晚繳稅罰款。當(dāng)然事后延期報稅日前你還是得老實(shí)按實(shí)際最終稅額多退少補(bǔ)。

合理避稅并非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據(jù)，票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的租約，也要租客提供維修等票據(jù)。否則在美國如果因?yàn)樵旒俣�被審計，處罰很嚴(yán)重。

奧巴馬政府 2009 年 5 月發(fā)布稅制改革的“綠皮書”，要求嚴(yán)加追查有關(guān)美國境外所得申報。IRS 為了防止納稅人在海外逃稅，規(guī)定國外銀行賬戶總額超過 10,000 美元的納稅人必須提交海外賬戶申報（Foreign Bank Account Report，F(xiàn)BAR）。上報時需要海外銀行信息與金額等，但支付寶和微信付賬戶等還屬于灰色地帶，目前沒有見過有人上報，也許將來 IRS 會考慮。電子表

格申報最終截止日期是 6 月 30 日。違 FBAR 條款者可能會導(dǎo)致高達(dá) 10 萬美元罰款甚至十年監(jiān)禁刑事的后果。

美國稅務(wù)整體來說是個非常復(fù)雜，是一個需要高度專業(yè)性和判斷力才能完全理

解的體系。本文旨在科普稅務(wù)的故事，原理，邏輯，讓讀者更好地理解房產(chǎn)投

資的稅務(wù)知識。本文提供的僅限 2015 年報稅數(shù)據(jù)，美國稅務(wù)的政策每年變動

頻繁，如果您是商業(yè)房產(chǎn)投資，還需咨詢注冊會計師或是稅務(wù)律師。

美國稅改動向：

值得我們注意的是，美國稅務(wù)制度正在發(fā)生著重大改變！

美國時間 4 月 26 日，特朗普正式公布他的稅改計劃，由于減稅力度創(chuàng)下美國

歷史記錄，它被賦予“史上最狠減稅計劃”的稱號。這項(xiàng)減稅計劃的目的是簡

化稅制，減輕中低收入家庭和企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

特朗普稅收計劃內(nèi)容：

個人稅制改革方面：

變化 1——原來：根據(jù)應(yīng)納稅金額不同，按照不同稅率繳稅。目前共有七個稅率等級，分別是 10%, 15%, 25%, 28%, 33%, 35%, 39.6%，其中，收入 46 萬以上的納稅人，應(yīng)繳 39.6%的稅率�，F(xiàn)在：稅率的等級從現(xiàn)行的七個減少到三個，分別為 10%、25%、35%。

變化 2——原來： 目前單身人士的標(biāo)準(zhǔn)扣除額為$6,300，夫妻聯(lián)合報稅標(biāo)準(zhǔn)扣除額從$12,600。現(xiàn)在：標(biāo)準(zhǔn)扣除額提高一倍，夫妻聯(lián)合報稅提高到提高到 $24,000 美元，也就是說，兩口之家，如果收入在$24,000 美元以下，不用交稅！

變化 3——育兒開支將獲得稅收優(yōu)惠

變化 4——在列舉稅收減免中，只保留房屋貸款稅收減免，以及慈善饋贈稅收減免，撤銷其它稅收減免項(xiàng)

變化 5——撤銷針對富人階層的稅收優(yōu)惠

變化 6——撤銷遺產(chǎn)稅

變化 7——撤銷替代性最低稅

變化 8——廢除凈投資收入 3.8%的征稅

企業(yè)稅制改革方面：

變化 1——企業(yè)稅從原來的 35%調(diào)整為 15%

變化 2——一次性對海外巨額資產(chǎn)征稅

變化 3——采用屬地稅收制度

其他方面：

根據(jù)這一方案，美國將大幅削減企業(yè)稅稅率，從 35%降至 15%。個人稅稅率

將從 7 檔減少至 3 檔，分別是 10%、25%和 35%。此外，個稅起征點(diǎn)幾乎翻

了一番。今后，一對夫妻的所得稅起征點(diǎn)將升至 2.4 萬美元。新稅改方案還將

廢除“奧巴馬醫(yī)保”稅、替代性最低稅等稅種。與此同時，該方案將取消多項(xiàng)

稅收減免政策。

有何影響？

目前，新稅改方案還沒有生效成法律，很可能在會經(jīng)歷漫長的談判過程，但它

對美國經(jīng)濟(jì)以及普通百姓將產(chǎn)生的影響是顯而易見的：減稅一旦實(shí)施，美國政

府、美國民眾、美國本土和跨國企業(yè)將是稅務(wù)政策的直接受益者。

➤大公司回歸增加更多就業(yè)機(jī)會

特朗普此舉一個重要原因是想把散落在海外的美國公司召集回來。曾經(jīng)美國的公司稅高達(dá) 35%，很多大公司更傾向于總部設(shè)在一個稅收較低的國家，比如 Facebook 和 Apple 等，過去 10 年來，美國企業(yè)“叛逃”到國外的不在少數(shù)。而如果美國的企業(yè)稅低于全世界大多數(shù)國家，很多聰明的本土企業(yè)都會選擇“回家”。企業(yè)的回歸對美國最直接的好處是為美國人帶了更多就業(yè)機(jī)會。

➤對大部分華人公司影響很大

這項(xiàng)政策影響的不僅僅是美國谷歌蘋果這樣的大公司，還包括所有的小公司。而華人來美國很多都是自己創(chuàng)業(yè)，例如中餐館、律師樓、牙科政所、會所等等。之前，因?yàn)槠髽I(yè)稅很高，大部分華人老板，會選擇先不支付公司稅，而是分別由公司的負(fù)責(zé)人(老板或合伙人)通過個人稅的方式承擔(dān)。而現(xiàn)在稅改之

后，企業(yè)稅僅為 15%，很多公司會直接選擇通過公司來報稅了，因?yàn)檫@樣更劃算。

同時，對于小的華人創(chuàng)業(yè)公司來說，原本他們沒有能力把公司搬到海外，高額

的企業(yè)稅給他們的運(yùn)營造成了很大的壓力，如今企業(yè)稅猛降，他們終于有了喘

息的機(jī)會，能夠贏得更大的生存空間。

➤外國投資者將獲得更好回報

由于稅率的降低，投資者在美國無論做綠地投資，還是投資并購，稅收成本都大大下降，跨境投資會更加活躍。（綠地投資又稱創(chuàng)建投資，是指跨國公司等投資主體在東道國境內(nèi)依照東道國的法律設(shè)置的部分或全部資產(chǎn)所有權(quán)歸外國投資者所有的企業(yè)。）

美國企業(yè)稅改后將降低成本提高利潤，有利于整體促進(jìn)美國經(jīng)濟(jì)，同時對美國股票二級市場也是利好。外國投資者在股票市場也可能獲得更好回報。