【北美購房網(wǎng)】史上最全美國稅務(wù)指南!快快收藏!
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在美國投資房產(chǎn)相對中國復(fù)雜很多。很大一部分原因來自 Internal Revenue Service (美國國家稅務(wù)局, 以下簡稱 IRS)的繁瑣稅務(wù)政策。好不容易懷著激動的心情選好了房,買了!可是,買房賣房如何合法規(guī)劃避稅,出租房如何合理從稅務(wù)角度利益最大化,你準(zhǔn)備好了嗎?
一般美國房產(chǎn)公司都需要請職業(yè)會計師或律師來處理稅務(wù)問題。不管你是準(zhǔn)備買房,還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族,甚至你已決定使用公司名義來投資房產(chǎn),希望此文都能給你一些幫助。知己知彼,才能百戰(zhàn)百勝!
一、買房準(zhǔn)備
作為一個精明的買房族,從開始準(zhǔn)備買房起,你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點(diǎn)出發(fā):用途:是否用于自住,還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流
時間:是否在不久將來打算賣掉,是否期待升值
身份:是否是美國稅務(wù)公民(不同于移民法律規(guī)定的美國公民)
債務(wù):是否考慮資產(chǎn)保全,或房產(chǎn)債務(wù)與個人分離。
為何要考慮用途?
因?yàn)榉课莸挠猛娟P(guān)乎到你需要與什么稅表打交道,關(guān)乎哪些支出減免你可以使
用,哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以
什么形式來擁有房產(chǎn),能更好的實(shí)現(xiàn)你的用途。
房產(chǎn)的主要擁有形式:
1、個人直接擁有
如果是自住 ,你的房子只有支出沒有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分項(xiàng)扣減額(Itemized Deductions,以下簡稱 Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房產(chǎn)以及其他投資收入 (Rental and Royalty Income,以下簡稱 Sch E)了。
2、公司形式擁有
房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè)(Partnership),有限責(zé)任公司(Limited Liability Corporation,簡稱 LLC),或是 小型企業(yè)股份公司(S-Corporation)形式
運(yùn)營。以公司形式運(yùn)營的好處是,公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人可以規(guī)避相關(guān)的法律責(zé)任。但是,你會需要額外報公司 Form 1065 或是 Form 1120S 稅表,其中有一頁 Form 8825 就是你的房產(chǎn)明細(xì)。公司會在報稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1,流入你的個人所得稅表 Form 1040(Individual Income Tax Return)中。
為何要同時考慮賣出時間和用途?
你也許聽說過美國“主要住宅”(primary residence)賣房可以享受
$250,000(單身納稅人)至$500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就
是,你的房子賣出時若是增值了,只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅:1)必須是你的“主要住宅”,2)持有房屋所有權(quán) 5 年,3)在賣房前的 5 年內(nèi)至少有 2 年住在這里。而且呢,每一次房屋買賣的間隔不能少于 2 年。
下面我們來舉幾個例子:
A 君買了第一套房子作為主要住宅,自住 2 年,出租 3 年,然后賣出賺了 25 萬。那么,這 25 萬增值完全免稅!
B 君買了第一套房作為主要住宅,自住 1 年,出租三年,搬回來住 1 年,然后賣出賺了 25 萬。買房后自住不到兩年導(dǎo)致“主要住宅”動機(jī)被損。IRS 就默認(rèn)你 5 年中只有兩年是符合自住,另外 3 年動機(jī)不純不可當(dāng)作主要住宅。于是他們就搞出了個案例說是按自住時長占擁有房子的總時長(即 2 年/5 年)的比例來計算增值稅。于是 B 君按照比例有 3/5 即 15 萬美元的增值需要繳資本利得稅(Capital Gain,稅率 15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上 $22,500 的稅!
C 君買了第一套房子作為主要住宅,自住 2 年,出租 4 年,然后賣出賺了 25 萬。雖然他一共自住了 2 年,可是他在賣房前 5 年內(nèi)并沒有滿足 2 年自住這個條件(第 1 年自住是 5 年前),居然整個 25 萬增值全部都要交稅,也就是 $37,500 資本利得稅。
D 君買了第一套房,自住兩年,買了第二套房并搬入,第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了 25 萬,同時買了第三套房,第一套房的 25 萬增值免稅。這一年,D 也搬入了第三套房居住并將第二套房出租,兩年后,他賣掉第
二套房,哇,又符合了所有免稅條件。也就是說,這個優(yōu)惠可以循環(huán)使用。如果你對這個優(yōu)惠有所了解,可能會想到傳說中的 1031 同類交換(Like-Kind Exchange),我們稍后再細(xì)說。
除此之外,還有很多其他政策都會影響到你與房地產(chǎn)稅務(wù)的關(guān)系,在此就不一一列舉了,小編想說的是,想合法合理避稅,買房整體規(guī)劃很重要!
二、購買房產(chǎn)
買房成交后你一定會收到一張“房地產(chǎn)交易完成單”(Closing / Settlement Statement),俗稱 HUD-1,里面記錄著詳細(xì)的結(jié)算時間,房產(chǎn)地址,以及所有完成交易的費(fèi)用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單,可是你一定要保留好它,因?yàn)樗鼪Q定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本(Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細(xì),但你只需要關(guān)注買方(Buyer)的明細(xì)即可。你的成交費(fèi)用(Closing Costs)包括傭金(Commission),產(chǎn)權(quán)費(fèi)用(Title Costs)等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。
比方說,房子買價 50 萬,你的 HUD-1 表上顯示各種費(fèi)用 2 萬,那么賣房時你的成本就是 52 萬,這樣增值部分就減少了 2 萬,開心嗎?若是以公司名義買房,你的成交費(fèi)用(Closing Costs)以及貸款費(fèi)用(Loan Fees)需要計入無形資產(chǎn),然后按貸款時長來攤銷(類似折舊)。
另外得單獨(dú)說一說房產(chǎn)稅/地稅(Property Tax)。房產(chǎn)稅會與其他上面提到的費(fèi)用一樣混在 HUD-1 表中,它永遠(yuǎn)需要被拎出來單獨(dú)對待。如果你的房子這一年自住,那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表 1040 的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額(Itemized Deductions)中第 6 行。如果你的房子用于出租,那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第 16 行 Taxes 費(fèi)用。
如果你是貸款買房,那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest)1098 表。如果房子是自住呢,你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額(Itemized Deductions)第 10 行。如果房子用于出租,那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第 12 行貸款利息支出(Mortage Interest)。通常來說,剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高,所以可以扣稅的金額也非?捎^。貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù)(Points)也可以以類似利息方法處理,視情況在買房當(dāng)年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。
三、房屋運(yùn)營
房子到手后,業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優(yōu)惠政策呢? 首先,我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復(fù)雜或者擁有多處房產(chǎn),自己也搞不清楚每套房應(yīng)該算作哪一類。例如 A 君常年住在波特蘭,可是夏威夷(購房)有一套度假房,偶爾去住住,偶爾出租,這究竟怎么算呢?
所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務(wù)領(lǐng)域里的分類:
1、個人主要住宅(Principal Residence)
顧名思義,只要是自己住或是一年不超過 15 天出租日(Rental Days),都可以當(dāng)成自住房。
2、第二套房(Second Home)
IRS 認(rèn)為每個人可以合理擁有兩套房,只要你是自住,或是出租日少于 15
天,并且自。≒ersonal Days)超過 14 天,那么你這 15 天以內(nèi)的租金收入 IRS 也懶得管,這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件,你的
租金則需要上報到 Sch E,而相關(guān)貸款利息,房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當(dāng)然啦,小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù),這個,全靠自覺吧。不管怎樣,保留所有費(fèi)用的“證據(jù)”一定不會錯!
3、假日出租房(Vacation Rental)
你都已經(jīng)有兩套房子,第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認(rèn)你可能會租出去,或者偶爾去度假住住。只要租期超過 14 天,并且你自住天數(shù)少于 14 天或是租期的 10%,那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致,所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。
4、出租房(Rental Property)
這就是純粹的出租房了,不再需要出租日 14 天測試,只要個人自住不超過 14 天則所有收入支出全部 Sch E 報上。
5、投資房產(chǎn)或地產(chǎn)(Investment Property)
既不出租也不自住,純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產(chǎn)的支出屬于投資(Investment Expense)而非運(yùn)營,所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是,投資相關(guān)利息(Investment Interest)抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch
A 抵扣,其他投資支出填入 Sch A 雜項(xiàng)抵扣,受限于 2%凈收入(Adjusted Gross Income,簡稱 AGI)的要求。
6、商業(yè)房產(chǎn)(Business Property)
顧名思義,就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn),例如賓館供客人使用的大樓等。商
業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來報稅,屬于主動運(yùn)營的生意,通常不受到房地產(chǎn)
“被動生意(Passive Activity)”的規(guī)定限制。
分清楚自己房產(chǎn)類型之后,接下來我們就來看看哪些費(fèi)用是你可以利用起來合理減稅的:
1、房貸利息和點(diǎn)數(shù)(Mortgage Interest & Points)
前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅,那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額(適用于自。┗蛘 Sch E(適用于出租)來抵扣你的應(yīng)繳稅收入(Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款(Refinance),頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。房貸保險費(fèi)用 (Mortgage Insurance)
這項(xiàng)優(yōu)惠對美國低收入房主而言比較重要,因?yàn)樗麄兺鶡o力自付高額的首付,必須在房屋凈值增至 20%之前購買個人房貸保險,而這部分費(fèi)用可填入 Sch A 分項(xiàng)扣減額(適用于自。。因此,一旦你的調(diào)整凈收入(AGI)高達(dá) $109,000 (夫妻納稅人)或$54,500(夫妻分開納稅或單身納稅人)則因?yàn)槭杖脒^高而不能再享受這個優(yōu)待。
2、房產(chǎn)稅 / 地稅(Property Tax)
你支付的地方與州的房產(chǎn)稅可放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額(適用于自住)或者 Sch E(適用于出租)來抵扣你聯(lián)邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HUD-1 中,你會收到單獨(dú)一張資產(chǎn)稅單(Property Tax Statement)。
3、意外損失(Casualty Loss)
這一點(diǎn)是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了,房子虧損 50 萬,保險補(bǔ)償了 40 萬,那剩下的 10 萬就是你的意外損失,可以放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額,經(jīng)過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。
4、裝修改裝費(fèi)用(Improvement)
例如房子買價 50 萬,業(yè)主自己花了 20 萬裝修改裝,那么房子是不是就升值了
呢?而將來房子出售時業(yè)主的成本(Basis)也就提高了大約 20 萬,計算增值
稅時的增值部分就相應(yīng)減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
5、房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進(jìn)(Residential Energy Credit)
美國政府鼓勵納稅人節(jié)能環(huán)保,凡是有相關(guān)提升居家節(jié)能效益的裝修和改進(jìn),包括安裝太陽能板、節(jié)能熱水器,隔熱門窗等,可以獲得最高$1,000 的稅務(wù)減免(Residential Energy Credits)優(yōu)惠。稅務(wù)減免(Credits)不同于各種稅務(wù)抵扣(Deductions),它是在前期步驟計算出來的應(yīng)納稅所得(Taxable Income)的基礎(chǔ)之上,直接減免相應(yīng)稅額的項(xiàng)目,所以你會在 1040 稅表稍稍靠后的位置,也就是第 48 至 54 行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程,例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗,浴缸等,都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。
6、家庭辦公室(Home office)
如果使用自家書房作為家庭辦公室,可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息,房產(chǎn)稅,水電費(fèi),保險,等一系列費(fèi)用的百分比,直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你覺得追蹤這么多費(fèi)用太繁瑣,IRS 也為你提供了簡單的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭辦公室費(fèi)用。
以上這些基本稅務(wù)優(yōu)惠幾乎無門檻,適合所有類型的房產(chǎn)!而接下來這些抵扣,對運(yùn)營中的出租房/商業(yè)房非常重要!通常會見到 Sch E 或是公司稅表
Form4562(折舊計算表)上會出現(xiàn)一筆可觀的折舊費(fèi)用,無需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入,誰能不愛!
7、房屋普通折舊(Depreciation)
折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質(zhì)而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn),即以公司名義投資的中大型房產(chǎn),例如用于商業(yè)用途的寫字樓,店鋪,工業(yè)建筑等,商業(yè)房產(chǎn)的直線折舊年限是 39 年。若是民用房產(chǎn),給廣大群眾提供住宅解決了民生問題,IRS 當(dāng)然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊,年限是 27.5 年。例如你在 2015 年 1 月 1 日買的房子 100 萬,那么 2015 年你可以將 3.6 萬(=100 萬/27.5 年)的折舊用于抵消你的租金收入。
8、固定資產(chǎn)的 179 折舊以及獎勵折舊(179 / Bonus Depreciation)
奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000 的 179 折舊額。在 2015 年圣誕節(jié)左右政府公布這個可喜消息時,房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規(guī)定,如果你今年添置了不超過$500,000 固定資產(chǎn)(新的或是二手),那么你可以直接當(dāng)做折舊費(fèi)用來抵消收入,無需計入固定資產(chǎn)。另外,條例還規(guī)定了獎勵折舊額 2015-2017 年保持 50%, 2018
為 40%, 2019 年為 30%。也就是說,如果你 2015 年買入一臺全新設(shè)備,價值 10 萬,那么你可以將 5 萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是,獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產(chǎn)。
9、小額固定資產(chǎn)添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)
這是美國政府新出臺的固定資產(chǎn)規(guī)定(Tangible Property Regulation,簡稱TPR)中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置,例如購置沙發(fā)$2,000 美元,是需要計入固定資產(chǎn),然后按照五年折舊?墒菑 2015 年起(嚴(yán)格意義上說是 2016 起)一切單件$2,500 以下的購買全部直接當(dāng)做費(fèi)用支出,不再分多年折舊,也不計入上一條提到的 179 折舊或者獎勵折舊的計算范圍。
你可能會問,那如果我不住在美國,也不是綠卡持有者,可是我有錢想在美國
投資,稅務(wù)要怎么辦?這就回到一開始我們要解決的問題,稅務(wù)身份跟報稅有
什么關(guān)系?如果你不是美國稅務(wù)公民,IRS 對你的繳稅要求稍微嚴(yán)格。其實(shí)想
想也是合情合理,你若逃稅,遠(yuǎn)在天邊他們也抓不到你,所以稅必須從源頭收
起。
以個人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入,需要根據(jù)你對于這個出租生意的“參與
管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計算:
對于消極參與房屋管理的外國持有者,通俗點(diǎn)說就是你只管把房子租給租客,并不花時間精力去管理,維修與服務(wù)等。那么你必須使用總額法來計算,即租金收入總額的 30%。
對于積極參與房屋管理的外國持有者,IRS 認(rèn)為你都那么積極參與了,應(yīng)該跑不了,所以恭喜你基本享有和美國稅務(wù)公民一樣的凈額法,即應(yīng)稅收入=租金收入 - 費(fèi)用 (貸款利息,房產(chǎn)稅,維修費(fèi)用,折舊,等等)。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問,我人不在美國怎么積極參與?小編偷偷告訴你,如果你雇傭美國的專業(yè)房產(chǎn)管理公司(Property Management Companies)幫你打理,記賬,你支出適當(dāng)服務(wù)費(fèi),也有可能符合“積極參與”的要求。
當(dāng)然,外國納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn),好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人無需承擔(dān)法律責(zé)任。公司可以使用凈額法來計算所得稅,房產(chǎn)投資的收入默認(rèn)性質(zhì)為“被動收入”,凈被動收入(Net Passive Income)會根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅,凈被動損失(Net Passive Loss)不能與其他非被動收入(Non-Passive Income)來抵消,只能推遲到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有凈被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)
之后又嫌太麻煩,IRS 還允許你選擇(Elect)以個人身份來繳稅,計算方式見上述。
如何判斷是否非美國稅務(wù)公民,是否需要提交 1040NR 表格,這些都屬于個人所得稅范疇,講起來可以洋洋灑灑幾千字,此篇就不著重介紹了。
四、出售房產(chǎn)
賣房成交后你又會收到一張又臭又長的“房地產(chǎn)交易完成單”(Closing / Settlement Statement / HUD-1),想必你已經(jīng)對它不陌生了。這次你需要關(guān)注的是賣方(Seller)明細(xì),上面幾乎所有賣房相關(guān)費(fèi)用都有機(jī)會用來抵稅。例如產(chǎn)權(quán)保險(Title Insurance)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前 90 天內(nèi)支付的房屋維修費(fèi)用,只要能證明是為了推銷房屋,都可以作為賣房費(fèi)用(Selling Expense)用于抵消你賣房的增值額哦!還記得我們在第一集中提到的,買房費(fèi)用可以增加成本(Basis)嗎?是時候?qū)嵺`起來啦!
我們來綜合買賣時的費(fèi)用舉個例子:2011 年買房價值 50 萬,HUD-1 上各種買房費(fèi)用 2 萬,2016 年打算賣掉,為了提升房子價值,翻新花了 10 萬。賣房時賣價 80 萬,賣房 HUD-1 上費(fèi)用花了 6 萬,你以為簡單算算增值了 30 萬么?NO,你最終賣房的增值是:80-6-50-2-10 = 12 萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話,恭喜你,不用交增值稅了。
如果以投資眼光購房者,可以利用更高級、更有主動權(quán)的 1031 同類交換策略(1031 Like-Kind Exchange)。 也就是說在你的房產(chǎn)(不包括自住房地)增值后賣出,接著馬上買回價值不低于原房產(chǎn)的同類型的房產(chǎn),這樣資金又回流至房地產(chǎn)市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎?資本一直在市場流動而不
落入某一個投資人手中,于是他們就給予這種同類交換一個大大的優(yōu)惠政策 -增值稅延遲。交換延稅的房地產(chǎn)可一換多,也可多換一,在最后賣出所有房地產(chǎn),不再繼續(xù)同類交換投資時,一并繳交增值稅。
再來講講非美國稅務(wù)公民賣房的規(guī)則。若外國人出售房產(chǎn),且持有期間未超過一年,其增值收益與其他普通收入一起,按個人所得稅累進(jìn)稅率來計算稅額。若持有期間超過一年,則會被視為長期持有資產(chǎn),允許使用不高于 15%的資本利得稅稅率計算。又回到我們之前提到的原理,在外國人出售房產(chǎn)時,IRS 會先扣下售價的 15%,待到出售次年納稅人提交 1040 NR 表時計算多退少補(bǔ),因?yàn)?IRS 也怕你跑了追不到債嘛。
如果你的房子想處理掉,又擔(dān)心增值了可能要繳稅,你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一并:送人!這種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式稱之為贈與
(gift)。美國的贈與和遺產(chǎn)稅務(wù)是同一個體系。根據(jù) 2015 年最新數(shù)據(jù),一個稅務(wù)公民終身只能贈與不超過 543 萬美元的免稅額,每年可有 1.4 萬美元的贈與額。如果你 1 年內(nèi)的贈予超過這個數(shù)額,就要向稅務(wù)局申報 709 表格。你也可選擇現(xiàn)在不交贈予稅,即把贈予從終身 543 萬贈與/遺產(chǎn)的可用免稅額中減掉。注意,贈與稅是贈與人可能需要交的稅,被贈人永遠(yuǎn)不需要交贈與稅。如果 G 君在 20 年前 10 萬購入房產(chǎn),在市值 80 萬美元時贈與給子女,被贈子女所拿到房子的成本(Basis)與原房主的成本保持一致(Carryover)。2 年后出售該房子售價 100 萬美元,于是子女獲得 90 萬美元收益,這 90 萬全部交資
本所得稅。正所謂“撿房容易養(yǎng)房難”,被土豪送房前先好好考慮咨詢下今后的繳稅問題哦。
而對于非美國稅務(wù)公民在美國的資產(chǎn),你能享受的終身贈與/遺產(chǎn)免稅額遠(yuǎn)低于美國稅務(wù)公民。所以在美資產(chǎn)轉(zhuǎn)移特別需要策略規(guī)劃,運(yùn)用公司或是信托形式
來合理避稅。對于來美定居或者投資卻擁有海外房產(chǎn)的朋友,要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅范圍。若你的海外房產(chǎn)升值不少,那么建議成為美國稅務(wù)公民前賣掉海外凈增值的房產(chǎn),或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來?杀苊夥慨a(chǎn)增值部分的資本利得稅。例如,投資人在 20 年前以成本 10 萬美元購入在中國購買房屋,2015 年房主搬到美國成為美國稅務(wù)公民,房子市值 100 萬美元。那么,當(dāng)他賣掉房子時 90 萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在 2014 年贈與父母,父母以市值賣掉,再將 100 萬元現(xiàn)金贈與投資人,那么一分錢稅也不用繳。
有客戶問,我的房子想轉(zhuǎn)給我兒子,可是我和兒子都沒錢繳稅,怎么辦?CPA笑笑說,那你還可以去死!這只是玩笑,可是話糙理不糙。繼續(xù)用這個例子,在 30 年前 10 萬購入房屋,房主去世時房屋作為遺產(chǎn)繼承給子女,那么若房子在其去世的時候市價為 100 萬美元,該房屋的成本(Basis)則自動匹配市值變?yōu)?100 萬美元(Step up)。子女住滿 2 年后出售,獲得 120 萬美元,增值的 20 萬美元才要交稅。當(dāng)然 IRS 也見識過見縫穿針的例子,父親重病眼
看挨不過一年,兒子將 10 萬美元成本市值 100 萬美元的房產(chǎn)贈與父親,半年后,父親去世,兒子繼承房產(chǎn),成本自動變?yōu)?100 萬美元,兒子立馬賣掉房子,一分錢稅也不繳。很聰明對嗎?IRS 后來又補(bǔ)充了規(guī)定,短期內(nèi)贈與贈
回,最終房產(chǎn)的稅務(wù)狀態(tài)沒有改變(兒子依舊是房主),這種情況繼承的優(yōu)惠政策不再適用。
出售房產(chǎn)時,如何巧妙的避稅?我們在往期的推文中也有涉及,下面再為大家簡略的總結(jié)一下。
初級避稅攻略
就是我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級形式,就是直接購買,所以也叫做初級避稅。以前很多客戶問我們,怎樣合理避稅?因?yàn)橥顿Y美國房產(chǎn),需要交納所得稅。具體交納多少,需要專業(yè)會計師做賬,合理避稅。記住,他們不是做假賬。這個要看每個會計師的本事。一般稍微大一點(diǎn)的美國房產(chǎn)公司的會計師都是很牛的。因?yàn)榭蛻敉顿Y,集中起來都非常大。
對于以個人名字買投資房產(chǎn)的,可以通過如下方法抵稅:
房子的地稅(房產(chǎn)稅),保險費(fèi),房子的折舊費(fèi),裝修折舊費(fèi),地板,門窗,廚
房,屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi),房子的維修費(fèi),房東到美國來往的機(jī)票、餐旅費(fèi),房
地產(chǎn)公司的管理費(fèi),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi),尋找租客的廣告費(fèi),自己未成年孩
子的撫養(yǎng)費(fèi),等等。
中級避稅攻略
對于用公司名義投資房地產(chǎn)的,在有所有初級避稅法則的同時,還有如下更優(yōu)惠法則:
1、您在美國可以租用門面開公司,所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的所有費(fèi)用;美國公司可以請雇員,員工的所有工資、福利全部可以抵稅(就算是您請的清潔工、保姆,是為您在美國家里服務(wù)的,也可以算在內(nèi));為美國員工發(fā)獎金,禮品,也可以抵稅;
2、以公司名義去投資,只要是在年終結(jié)算之前為止的,所有投資費(fèi)用都可以抵稅。
3、您所有招待客戶,請客吃飯,飛機(jī)費(fèi)用,汽油費(fèi),旅館費(fèi),甚至您穿的衣服
的購買費(fèi)用,都可以稱做公司的運(yùn)營費(fèi)用。
4、您可以用公司的名義購買電腦,家具,電器等,可以稱做辦公用品,購買或是租賃豪車,這也可以抵稅。
5、您甚至可以用公司的名義購買豪宅,度假屋,可以說成是給員工旅游度假用,這也可以抵稅。
以公司的名義合法避稅,這里面有很多竅門,只有您想不到的,沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力,同時通過當(dāng)?shù)貙I(yè)會計師的協(xié)助,您可以達(dá)到最大限度的避稅。所有費(fèi)用,請務(wù)必保留原始發(fā)票,收據(jù),或是郵件確認(rèn)信,或是信件作為報稅憑據(jù)。美國是個講誠信的國家,只要您能出示合理的憑據(jù),都可以作為理由合法避稅。
高級避稅攻略
這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級法則,滾雪球式投資法典,這個是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下,而且初級、中級避稅法則同時有效:
省略買的房產(chǎn)的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年遞減等因素,所以
您的實(shí)際收入會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于舉例數(shù)據(jù)。
舉例:您今天用 100 萬現(xiàn)金購買一個美國商業(yè)房產(chǎn),您的純投資回報率是8%,也就是你每年的凈收益是 8 萬美元。
這時候您有兩個選擇:
1、您就這么一直收租,比如 20 年,租金收入 160 萬,20 年后將地產(chǎn)原價賣出 200 萬(20 年升值 1 倍是很正常的),20 年的凈收入就是 260 萬。
2、您可以用這 100 萬的房產(chǎn)去抵押貸款,按照 75%的比例,你可以貸款 75 萬出來,利率按照 5%,75 萬的貸款每年利息是 3.85 萬,首先這個 3.85 萬您可以抵稅,同時 75 萬的貸款每年本息還款大概不到 6 萬,20 年本息還清。這個房子,用租金去償還銀行貸款,每年有 2 萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降,所以您以后的每年凈收入將大于 2 萬。
你將 75 萬美金銀行貸款,再自己墊上 25 萬,您又可以買一個 100 萬的商業(yè)店鋪。按照 8%回報,您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套,這樣依次類推……同樣是 100 萬現(xiàn)金,通過此法您可以買 4 套 100 萬,總共價值 400 萬的
房產(chǎn),您每年可以合法抵稅約 14.4 萬, 這可是不小的一筆數(shù)字啊。試想,20年后,您將這 4 套房產(chǎn),即使是按照原價賣出,你將得到 800 萬的回報!這 20 年,您的純回報約是 860 萬美金!
終極避稅攻略
美國富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬而一分稅錢都不交呢?現(xiàn)在我就教您骨灰級投資商如何玩賺美國稅法的:1031 交易法則。
為了避免在賣掉投資型房產(chǎn)后,要繳納大筆資本利得稅,做房產(chǎn)投資的人大多會運(yùn)用 1031 延稅法則。就是在賣掉舊投資房的 180 天內(nèi),購買另一棟投資房,從而避免繳納任何資本利得稅。
大家都知道,房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價。打個比方,您通過 100 萬買了個商業(yè)地產(chǎn),某一年房產(chǎn)漲價為 200 萬,您賣出后收益 100 萬,但是,這 100 萬可不是實(shí)實(shí)在在“躺進(jìn)”您的腰包的。對于這 100 萬的收益,首先,需要交 30%的財產(chǎn)增值稅,這一下 30 萬利潤沒了;剩下的 70 萬,您還需要交收入稅,又是幾十萬沒了,最終,如果您有一半剩下,那就是萬幸了。如果您不懂避稅,這收益就得無形中交出去一大截,但是,如果您懂得使用 1031 交易法則,您就可以 1 分稅都不用交了!
所謂 1031 交易法則,就是美國政府鼓勵再投資的一項(xiàng)稅法。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn),您就可以不交稅。同樣是上面的例子,賣房得到 200 萬后,在 6 個月內(nèi),您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過 200 萬的房產(chǎn),您就可以不交稅!也就是說,您的凈資產(chǎn)增加了 100 萬,但不用交 1 分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031 交易法則。
使用 1031 延稅需注意的事項(xiàng):
1、使用 1031 延稅要及早準(zhǔn)備
找有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)助處理整個換房事宜,把握好時間點(diǎn),各個環(huán)節(jié)都
要事先規(guī)劃好。千萬不能在賣掉舊房后,才想到 1031,那就遲了。
2、賣掉舊房的錢放到哪里?
用于 1031 延稅部分的資金一定要存放到 1031 延稅的房產(chǎn)交易中心,這筆資
金不能放入自己的賬戶。
3、對新房價格的要求
您購買新房的價格一定要等于或大于舊房的價錢,任何有余留的部分都要繳
稅。
4、45 天的概念
在賣掉舊房的 45 天內(nèi),起碼要找好最多三處新的房產(chǎn),登記在房產(chǎn)交易中心
處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套,不能換成其他房產(chǎn)。
5、180 天概念
賣掉舊房的 180 天內(nèi)必須過戶,否則 1031 延稅失效。請一定記住,180 天不是半年,不是 6 個月,而是整整 180 天。
美國買房避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍,所以美國人一般手頭沒什么現(xiàn)金,但是資產(chǎn)驚人。
注意事項(xiàng):
3 月 15 日為公司稅表提交截止日期,有限責(zé)任公司(LLC)和合伙企業(yè)
(Partnership)截止日期與個人稅表截止日期相同為 4 月 18 日。你必須在相應(yīng)截止日期之前提交稅表,或者是提交要求延期 6 個月申報(延至 10 月 17 日)。
對于在國外生活的美國公民,IRS 理解你無法及時處理稅務(wù)問題,所以又提供了兩個月的寬限時間。只要在 6 月 15 日之前提交個人納稅申報表和納稅額,或是提交申請四個月的延期(延至 10 月 17 日)即可。
強(qiáng)烈建議納稅人如期提交稅表,哪怕數(shù)據(jù)不精確也先報上。因?yàn)橥韴蠖悾↙ate filing)的罰款率是 5%,而晚繳稅(Late Payment)的罰款率僅 0.5%。你是愿意交哪個呢?注意,提交 6 個月或 4 個月延期報稅僅延期報稅(Filing),并不延期繳納稅款(Payment)哦。
由于美國民眾不滿這么苛刻的罰款,IRS 于是貼心地造出了一個安全港協(xié)議
(Safe Harbor),只要你按原報稅日繳上去年稅款的 100%(或者高稅額納稅人的 110%)即可免于以上兩項(xiàng)晚報晚繳稅罰款。當(dāng)然事后延期報稅日前你還是得老實(shí)按實(shí)際最終稅額多退少補(bǔ)。
合理避稅并非偷稅漏稅,不是造假。避稅必須要有法律依據(jù),票據(jù)是必須的,即使是商業(yè)地產(chǎn)的租約,也要租客提供維修等票據(jù)。否則在美國如果因?yàn)樵旒俣粚徲,處罰很嚴(yán)重。
奧巴馬政府 2009 年 5 月發(fā)布稅制改革的“綠皮書”,要求嚴(yán)加追查有關(guān)美國境外所得申報。IRS 為了防止納稅人在海外逃稅,規(guī)定國外銀行賬戶總額超過 10,000 美元的納稅人必須提交海外賬戶申報(Foreign Bank Account Report,F(xiàn)BAR)。上報時需要海外銀行信息與金額等,但支付寶和微信付賬戶等還屬于灰色地帶,目前沒有見過有人上報,也許將來 IRS 會考慮。電子表
格申報最終截止日期是 6 月 30 日。違 FBAR 條款者可能會導(dǎo)致高達(dá) 10 萬美元罰款甚至十年監(jiān)禁刑事的后果。
美國稅務(wù)整體來說是個非常復(fù)雜,是一個需要高度專業(yè)性和判斷力才能完全理
解的體系。本文旨在科普稅務(wù)的故事,原理,邏輯,讓讀者更好地理解房產(chǎn)投
資的稅務(wù)知識。本文提供的僅限 2015 年報稅數(shù)據(jù),美國稅務(wù)的政策每年變動
頻繁,如果您是商業(yè)房產(chǎn)投資,還需咨詢注冊會計師或是稅務(wù)律師。
美國稅改動向:
值得我們注意的是,美國稅務(wù)制度正在發(fā)生著重大改變!
美國時間 4 月 26 日,特朗普正式公布他的稅改計劃,由于減稅力度創(chuàng)下美國
歷史記錄,它被賦予“史上最狠減稅計劃”的稱號。這項(xiàng)減稅計劃的目的是簡
化稅制,減輕中低收入家庭和企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
特朗普稅收計劃內(nèi)容:
個人稅制改革方面:
變化 1——原來:根據(jù)應(yīng)納稅金額不同,按照不同稅率繳稅。目前共有七個稅率等級,分別是 10%, 15%, 25%, 28%, 33%, 35%, 39.6%,其中,收入 46 萬以上的納稅人,應(yīng)繳 39.6%的稅率,F(xiàn)在:稅率的等級從現(xiàn)行的七個減少到三個,分別為 10%、25%、35%。
變化 2——原來: 目前單身人士的標(biāo)準(zhǔn)扣除額為$6,300,夫妻聯(lián)合報稅標(biāo)準(zhǔn)扣除額從$12,600。現(xiàn)在:標(biāo)準(zhǔn)扣除額提高一倍,夫妻聯(lián)合報稅提高到提高到 $24,000 美元,也就是說,兩口之家,如果收入在$24,000 美元以下,不用交稅!
變化 3——育兒開支將獲得稅收優(yōu)惠
變化 4——在列舉稅收減免中,只保留房屋貸款稅收減免,以及慈善饋贈稅收減免,撤銷其它稅收減免項(xiàng)
變化 5——撤銷針對富人階層的稅收優(yōu)惠
變化 6——撤銷遺產(chǎn)稅
變化 7——撤銷替代性最低稅
變化 8——廢除凈投資收入 3.8%的征稅
企業(yè)稅制改革方面:
變化 1——企業(yè)稅從原來的 35%調(diào)整為 15%
變化 2——一次性對海外巨額資產(chǎn)征稅
變化 3——采用屬地稅收制度
其他方面:
根據(jù)這一方案,美國將大幅削減企業(yè)稅稅率,從 35%降至 15%。個人稅稅率
將從 7 檔減少至 3 檔,分別是 10%、25%和 35%。此外,個稅起征點(diǎn)幾乎翻
了一番。今后,一對夫妻的所得稅起征點(diǎn)將升至 2.4 萬美元。新稅改方案還將
廢除“奧巴馬醫(yī)保”稅、替代性最低稅等稅種。與此同時,該方案將取消多項(xiàng)
稅收減免政策。
有何影響?
目前,新稅改方案還沒有生效成法律,很可能在會經(jīng)歷漫長的談判過程,但它
對美國經(jīng)濟(jì)以及普通百姓將產(chǎn)生的影響是顯而易見的:減稅一旦實(shí)施,美國政
府、美國民眾、美國本土和跨國企業(yè)將是稅務(wù)政策的直接受益者。
➤大公司回歸增加更多就業(yè)機(jī)會
特朗普此舉一個重要原因是想把散落在海外的美國公司召集回來。曾經(jīng)美國的公司稅高達(dá) 35%,很多大公司更傾向于總部設(shè)在一個稅收較低的國家,比如 Facebook 和 Apple 等,過去 10 年來,美國企業(yè)“叛逃”到國外的不在少數(shù)。而如果美國的企業(yè)稅低于全世界大多數(shù)國家,很多聰明的本土企業(yè)都會選擇“回家”。企業(yè)的回歸對美國最直接的好處是為美國人帶了更多就業(yè)機(jī)會。
➤對大部分華人公司影響很大
這項(xiàng)政策影響的不僅僅是美國谷歌蘋果這樣的大公司,還包括所有的小公司。而華人來美國很多都是自己創(chuàng)業(yè),例如中餐館、律師樓、牙科政所、會所等等。之前,因?yàn)槠髽I(yè)稅很高,大部分華人老板,會選擇先不支付公司稅,而是分別由公司的負(fù)責(zé)人(老板或合伙人)通過個人稅的方式承擔(dān)。而現(xiàn)在稅改之
后,企業(yè)稅僅為 15%,很多公司會直接選擇通過公司來報稅了,因?yàn)檫@樣更劃算。
同時,對于小的華人創(chuàng)業(yè)公司來說,原本他們沒有能力把公司搬到海外,高額
的企業(yè)稅給他們的運(yùn)營造成了很大的壓力,如今企業(yè)稅猛降,他們終于有了喘
息的機(jī)會,能夠贏得更大的生存空間。
➤外國投資者將獲得更好回報
由于稅率的降低,投資者在美國無論做綠地投資,還是投資并購,稅收成本都大大下降,跨境投資會更加活躍。(綠地投資又稱創(chuàng)建投資,是指跨國公司等投資主體在東道國境內(nèi)依照東道國的法律設(shè)置的部分或全部資產(chǎn)所有權(quán)歸外國投資者所有的企業(yè)。)
美國企業(yè)稅改后將降低成本提高利潤,有利于整體促進(jìn)美國經(jīng)濟(jì),同時對美國股票二級市場也是利好。外國投資者在股票市場也可能獲得更好回報。
新的減稅政策實(shí)施以后,取消遺產(chǎn)稅對海外投資者也是一項(xiàng)利好。之前,美國
實(shí)行的遺產(chǎn)稅率大約 40%。如果子女繼承父母在美國的房產(chǎn),就需要交納至少
房屋售價 40%的遺產(chǎn)稅。例如,子女繼承父母的房產(chǎn),出售后獲得 100 萬美
元,就要交 40 萬美元的遺產(chǎn)稅。減稅政策實(shí)施之后,子女繼承父母的房產(chǎn),
出售后,將不再繳納巨額遺產(chǎn)稅。隨著遺產(chǎn)稅的取消,無疑將帶動投資者海外
置業(yè)的熱情。
業(yè)內(nèi)人士將特朗普的核心經(jīng)濟(jì)政策總結(jié)為“基建+減稅+加息”。如今,減稅政策已經(jīng)水落石出了,按照專家的分析判斷,未來,美國的經(jīng)濟(jì)基本走勢較好。在我們最為關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域,房屋租金會在經(jīng)濟(jì)推動下呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。所以從投資角度看,特朗普減稅計劃實(shí)施以后,美國房產(chǎn)將具有更大的吸引力!
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