商品房交房標(biāo)準(zhǔn)
來源:http://news.xinhuanet.com/house/gy/2015-01-15/c_1113998684.htm作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2016/1/1

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商品房交付糾紛涉及的問題涉及幾十個(gè)方面,比如合同約定的交房條件應(yīng)該如何解讀,交房的法定條件、交房的約定條件低于法定條件如何處理,交房的通知方式、逾期交房的違約責(zé)任的調(diào)整,怎么理解‘視為交付’,房屋質(zhì)量糾紛、逾期交房造成合同解除條件和方式等等。如何理解這些問題并且妥善的維護(hù)自己的權(quán)益是購房者必須要注意的問題。
根據(jù)規(guī)定,交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),有完整的工程技術(shù)資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。
建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;
(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告;
(四)有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;
(五)有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,方可交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格,不得交付使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民、政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
而住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收:
(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況;
(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。
如何確定“驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn)?
對(duì)于如何確定“驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn),專家指出:“在司法實(shí)踐中,在當(dāng)事人未作明確約定的情況下,如何確定“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn),是指自行組織驗(yàn)收合格、綜合竣工驗(yàn)收還是取得備案登記表作為交房條件,法律、法規(guī)對(duì)此事實(shí)上未作出明確規(guī)定,這就導(dǎo)致司法實(shí)踐中同案不同判,存在不同觀點(diǎn):
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為:‘只要房開公司在工程竣工后自行組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗(yàn)收,并形成了竣工驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件,就達(dá)到了商品房交付使用的條件,可以交付’。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為:‘未經(jīng)過驗(yàn)收備案并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是不符合法律規(guī)定的驗(yàn)收合格交付使用條件’。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,在司法實(shí)踐中,部分購房者對(duì)商品房交付條件的理解,指商品房經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可,綜合驗(yàn)收合格才符合交付使用的條件’。”
在這三種觀點(diǎn)中,律師認(rèn)為第二種觀點(diǎn)比較妥當(dāng),“因?yàn)榻?jīng)過驗(yàn)收備案并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》一般是在經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可后,所以第三種觀點(diǎn)是不明白竣工驗(yàn)收的流程造成。而第一種觀點(diǎn),這種房開公司自行組織合同相關(guān)方驗(yàn)收的形式,沒有第三方的監(jiān)督,對(duì)購房者來說是缺乏保障的,故第二種觀點(diǎn)比較符合立法目的,以保證交付給購房者的房屋屬于質(zhì)量合格的商品房。”(新華房產(chǎn)記者韋嬋)
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