商品房交房標(biāo)準(zhǔn)
來源：http://news.xinhuanet.com/house/gy/2015-01-15/c_1113998684.htm作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2016/1/1
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商品房交付糾紛涉及的問題涉及幾十個(gè)方面，比如合同約定的交房條件應(yīng)該如何解讀，交房的法定條件、交房的約定條件低于法定條件如何處理，交房的通知方式、逾期交房的違約責(zé)任的調(diào)整，怎么理解‘視為交付’，房屋質(zhì)量糾紛、逾期交房造成合同解除條件和方式等等。如何理解這些問題并且妥善的維護(hù)自己的權(quán)益是購房者必須要注意的問題。
根據(jù)規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；
（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民、政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
而住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
如何確定“驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn)？
對(duì)于如何確定“驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn)，專家指出：“在司法實(shí)踐中，在當(dāng)事人未作明確約定的情況下，如何確定“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)，是指自行組織驗(yàn)收合格、綜合竣工驗(yàn)收還是取得備案登記表作為交房條件，法律、法規(guī)對(duì)此事實(shí)上未作出明確規(guī)定，這就導(dǎo)致司法實(shí)踐中同案不同判，存在不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：‘只要房開公司在工程竣工后自行組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗(yàn)收，并形成了竣工驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，就達(dá)到了商品房交付使用的條件，可以交付’。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：‘未經(jīng)過驗(yàn)收備案并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是不符合法律規(guī)定的驗(yàn)收合格交付使用條件’。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，部分購房者對(duì)商品房交付條件的理解，指商品房經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可，綜合驗(yàn)收合格才符合交付使用的條件’。”
在這三種觀點(diǎn)中，律師認(rèn)為第二種觀點(diǎn)比較妥當(dāng)，“因?yàn)榻?jīng)過驗(yàn)收備案并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》一般是在經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可后，所以第三種觀點(diǎn)是不明白竣工驗(yàn)收的流程造成。而第一種觀點(diǎn)，這種房開公司自行組織合同相關(guān)方驗(yàn)收的形式，沒有第三方的監(jiān)督，對(duì)購房者來說是缺乏保障的，故第二種觀點(diǎn)比較符合立法目的，以保證交付給購房者的房屋屬于質(zhì)量合格的商品房。”（新華房產(chǎn)記者韋嬋）
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