在美國買房后，大家最為關注的一個問題是：每年我要為自己的房子支付多少錢，有哪些費用是必不可少的？今天小樂將為大家一一盤點，在美國成功購房后，您所要面對的一些持有成本。
1、房產(chǎn)稅
美國的房產(chǎn)和土地都是私有制的，房主擁有永久產(chǎn)權(quán)，但每年要繳納一定的房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅并不是由美國聯(lián)邦政府或州政府征收，而是由地方政府，郡政府和學區(qū)征收，主要用于居民所在區(qū)域的治安，消防，教育等公共服務。
�。�1）美國房產(chǎn)稅是如何計算的？
美國房產(chǎn)稅是以房屋的政府評估價 (Tax Assessed Value)計算的，而不是像很多人以為的是以房屋成交價計算。
地方政府會請專業(yè)的評估員 (Assessor) 根據(jù)周邊類似房屋的價格，房屋面積，房齡，地段等因素，公正地評估區(qū)域內(nèi)每棟房屋的價值。一般來說政府的評估價會低于它的市場成交價，例如一棟2017年標價42萬美元的房子，政府2016年對其估價只有27萬美元。
同時，地方政府會確定下一年的財政預算，減去其他政府收入，來決定需要征收的房產(chǎn)稅 (Property Tax)，把這個數(shù)字再除以當?shù)胤慨a(chǎn)的計稅價值總額，便得出房產(chǎn)稅率 (Property Tax Rates)。
�。�2）美國房產(chǎn)稅率大概是多少？
美國的房產(chǎn)稅率一般在1%-3%之間。中國投資者比較喜歡的加州平均房產(chǎn)稅率為0.81%，佛羅里達州1.10%，
紐約(公寓)州1.58%，德克薩斯州1.93%，華盛頓州0.57%。全美平均房產(chǎn)稅率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新澤西州 (2.29%)。
每年地方政府的預算和計稅價值總額都會改變，房產(chǎn)稅率也會隨之改變。2016年，美國人均每年繳納的房產(chǎn)稅為 2,127美元。
需要注意的是，即使是在同一個州內(nèi)，不同城市，不同學區(qū)的房產(chǎn)稅征稅方法和稅率也都不同。紐約州的平均房產(chǎn)稅率是1.58%，但紐約市 (New York City) 的平均房產(chǎn)稅率只有0.80%，這是因為紐約市的房價遠高于紐約州的其他城市，較低的房產(chǎn)稅率也足以覆蓋城市運營開支。
而同一個城市里，不同社區(qū)的房產(chǎn)稅率也都不同。一般來說，房產(chǎn)稅高的地方，公立學校質(zhì)量，治安狀況，公共設施等都會更好。
2、房屋保險
對于貸款買家來說，銀行會要求賣家在過戶前必須買房屋保險。而對于現(xiàn)金買家來說，法律并不強制購買，但一般房主都會購買房屋保險，遇到意外或災害的時候可以在經(jīng)濟上得到補償。
屋主保險的價格根據(jù)房屋狀況，保險公司的不同，從幾百到幾萬美元都有，一般的房屋一年保險費大概在300-1000美元之間。
美國的房屋保險大致分為財產(chǎn)險和責任險兩大項：
�。�1）財產(chǎn)險 (Property Coverage)
房屋主體 (Dwelling)
保房屋主體結(jié)構(gòu)。
其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主體以外的建筑物，像車庫，工具間等。通常占主保險的10%。
私人財物 (Personal Property)
保房屋內(nèi)所有個人財產(chǎn)，像家具，家電，衣物等。投資房可以不用保私人財務，租客會為自己購買租戶保險。
修復期生活開支 (Loss of Use)
因房屋損壞而無法居住，這項可覆蓋房屋維修期間的額外生活開銷，例如酒店住宿等，通常上限為主保險的20%。
（2）責任險 (Liability Coverage)
個人責任 (Personal Liability)
如果有人在房屋內(nèi)發(fā)生意外，例如家中客人從臺階上摔倒并起訴了你，這項可以保此類意外所產(chǎn)生的賠償費用。
醫(yī)療責任 (Medical Payment)
房屋造成他人受傷所產(chǎn)生的醫(yī)藥費。例如你可以賠償那個從你臺階上摔倒的客人醫(yī)藥費。
中國投資者喜歡的加州是地震多發(fā)區(qū)，很多房主會加保地震險 (Earthquake Insurance)。有些州還會有龍卷風，洪水等自然災害，也需要購買相應的保險，比如洪水區(qū) (Flood Zone) 的房屋必須另買洪水險 (Flood Insurance)。
3、物業(yè)管理費
HOA 是美國業(yè)主協(xié)會 (Home Owner’s Association) 的英文縮寫，很多人習慣將 HOA Fee 稱為物業(yè)管理費。美國的 HOA Fee 主要針對聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 這樣產(chǎn)權(quán)不包括外墻的房產(chǎn)。房主每個月需要交一筆物業(yè)管理費用，這些錢會進入到一個公共賬戶，用于維護社區(qū)的公共區(qū)域。
�。�1）物業(yè)管理費包含了哪些項目？
HOA 負責維護房屋公共區(qū)域的維護，大概包括以下幾個部分：
維護社區(qū)秩序
控制社區(qū)噪音，管理停車，負責小區(qū)內(nèi)的安保。
公共服務 (City Services)
收集并處理社區(qū)垃圾，交公共區(qū)域的水電費。
維護社區(qū)環(huán)境 (Maintenance)
清掃公共區(qū)域，修剪草坪，防治害蟲等，經(jīng)常下雪的地區(qū)HOA還會負責除雪。
管理公共設施 (Amentities)
管理社區(qū)內(nèi)的游泳池，健身房，網(wǎng)球場，電梯等設施。
保險 (Insurance)
HOA 通常會負責公共區(qū)域的保險，例如火險。因為聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墻都是相連的，一家著火也會影響到其他房主，所以火險是 HOA 統(tǒng)一購買，一般公寓保險 (Condo Insurance) 中都不含外墻和公共區(qū)區(qū)域。
有的 HOA Fee 還包括稅，電暖氣和水費，而有的 HOA Fee 包括的項目很少，每個社區(qū)都不一樣，價格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高達1000美元的，獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好處也有麻煩。很多事情交給 HOA 統(tǒng)一打理，省下了房主自己聯(lián)系服務公司和比價的時間，但 HOA 也會有諸多限制，可能會限制你出租房子，限制你養(yǎng)寵物，甚至不讓你裝地板等。
因此，在美國買房如果有 HOA Fee，一定要先仔細研究下該 HOA 的具體規(guī)定。尤其是對買房后打算出租的人來說，如果買房后發(fā)現(xiàn) HOA 規(guī)定不能出租，那就麻煩了。
4、維護和維修
美國的獨棟別墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常維護就需要房主自己打理。
�。�1）草坪維護 (Lawn Care)
一般獨棟別墅都是帶花園和草坪的，一半以上的美國家庭都有除草機，200-300美元一個。他們認為整潔的草坪是一個家的門面，很樂于親自打理，既健身又省錢，如果你不想干這些活，那就得花錢請專門的園藝公司來做，根據(jù)草坪的大小，收費也都不一樣，一個月大約需要100美元。
�。�2）除雪 (Snow Removal)
在容易遭受暴風雪的地區(qū)，一般都是“各家自掃門前雪”，也可以請專門的除雪公司來清理車道和屋頂上的積雪，每次除雪在400到800美元之間。
�。�3）物業(yè)賬單 (Utilities)
和國內(nèi)一樣，美國房主也要承擔各種水電暖氣等費用：
水費（Water）：大約50-100美元
電費（Electricity）：大約120美元
垃圾清理（Trash）：大約20-30美元
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