2011年底來到
多倫多(房市)留學，畢業(yè)后工作，在2015年7月底買了第一套房子，自住房。2016年8月底第二套房子close，oshawa的投資房。買房子的整個過程都是學習的過程，買完后也開始對房地產(chǎn)市場有了很大的興趣，也沒事關注下，所以有了一點點的心得體會。
這兩天移民剛被抽上，人放松了下來，平時喜歡寫東西的我現(xiàn)在了點兒時間，朋友出主意，覺得把這點心得體會寫下來是一個不錯的主意。自己享受寫作過程的同時，也能給沒買過房子的朋友一點經(jīng)驗上的幫助。
但房地產(chǎn)市場就好像一個4000尺的大house，我現(xiàn)在可能就僅僅打開整棟house的大門，然后剛剛一只腳踏了進去。寫的東西僅僅代表我當下的經(jīng)驗和認識，希望未來有更大的進步。
我在這篇文章里討論的是大多地區(qū)的house，其他地區(qū)或其他類型的房子不在這篇文章的討論范圍。
然后聲明我不是經(jīng)紀，只是一個普普通通的的房東。除了寫文章的快樂和也許能給一些想買房子的人提供一點免費的經(jīng)驗，我不想靠寫這篇文章贏得什么。
在我看來，不管買多少套房子，買house就分為兩種，買自住房和投資房。一般建議，先買自住房，之后還有能力的話，買一套投資房，再然后還有能力的話，復制之前買房子的經(jīng)驗，可以重復買--賣--買的這一系列循環(huán)來操作。買賣的過程中可以利用買賣價格差，貸款的杠桿，房屋出租的租金，等等方式，從而實現(xiàn)財富的增加。
買房子整個過程大致可以分為，定預算，挑房子，驗房（現(xiàn)在有的都不驗了），談offer，簽字，貸款，律師辦材料，銀行放款，closing拿鑰匙。除了自己，最重要的三個人是房屋經(jīng)紀，貸款經(jīng)紀，律師，買房子黃金三角。絕大多數(shù)情況下，房屋經(jīng)紀扮演了最重要的角色。
一個好經(jīng)紀能成事，一個爛經(jīng)紀能壞大事。一個道德敗壞的經(jīng)紀能坑死買家。挑選經(jīng)驗豐富、眼光獨到的好經(jīng)紀真的是買房的重中之重。如果首付不夠需要找小銀行做低于35%的案子的話，貸款經(jīng)紀也扮演了非常重要的角色（而且確實有很多案子是只有非常牛的貸款經(jīng)紀才能搞得定的）。律師一般都還好，認真負責一點都沒有太大的問題。
挑房子第一是看預算，就像移民的身份對于一個想在加拿大生活的人一樣，預算對于買房子來講，是生命線。有多大能力才能辦多大事。首先的首先，要弄清楚自己手里能拿出多少錢，自己攢的，父母家人支持的，借的（還有為買房去借高利貸的），而且要保證是要用的時候拿得出來的錢而不是被股票基金這些套住的錢。
首付的百分比也有有差別的，以前最低5%,10%的，現(xiàn)在應該很難做了。小銀行15%，20%，25%，30%都能做的下來，大銀行一般首付35%，還有50%。一般來講，首付負的比例越少，貸款的利息越高。另外，搞清楚自己每個月或每兩周能穩(wěn)定的還多少的貸款，買得起房子還不起貸款，就只能眼睜睜看著自己的房子被銀行拍賣。
預算是生命線，心里要有一個數(shù)字，超過那個數(shù)字的房子碰都不要碰，安全的擁有房產(chǎn)，而不是擔驚受怕，或是為了還房貸把自己逼得很緊影響生活。買自住房的目的，跟租房子比，本質上就是為了提高生活的品質，其次才是財富增加的需要。要是為了買房子把生活搞得很狼狽就得不償失，本末倒置了。
有了預算就可以挑房子了，挑房子有幾個因素，我按我理解的重要程度一一道來。最重要的必須是location，挑location先看大的區(qū)，再看區(qū)里面的社區(qū)，location對房子的影響是無與倫比的巨大。
其次是房子的類型，最好的是獨立屋，其次是link,一種表面上看上去是獨立的但其實地底下有些東西比如下水道是連著的。房子本身一樣的前提下，Link的價值比獨立屋要大約低了10%（數(shù)字只是給了一個概念，具體問題具體分析），其次是semi-house半獨立，2個house公用一面墻。Semi的價值又會比link大約低了10%。
最次是townhouse，幾個房子連在一排的，除了邊上的2套房子（叫end-unit）是只跟隔壁共用一面墻，其他所有的房子都要跟別的鄰居共用左右2面墻，隔音就會差一些。Free-hold的townhouse的價值比semi大概低10%， 但End-unit的價格跟semi差一些但不會特別多。
第三個重要因素是硬傷，比如路沖（house大門口正對著馬路），高壓線（mcnicoll沿線），兇房，大麻屋，屋子里味道很大的房子（印度人住過很久的房子，咖喱和其他奇奇怪怪的味道會進到house結構里面的棉花和木頭，所以味道非常難清除），后院或前院挨著大馬路甚至挨著高速。
另外，中國人很忌諱的門牌號4多的房子，還有社區(qū)邊上有墳地的。硬傷不僅對居住有影響，還對房子升值空間有很大影響，理論上建議有一個都不能買，但實在喜歡要買的話硬傷也絕對不可以超過2個。第四個重點是房子格局/結構/周圍環(huán)境。
比如每層房頂?shù)母叨龋ㄒ娺^地下室都14尺的），房間與房間之間布局合理不合理，有沒有獨立的分門（個人招租客經(jīng)驗，地下室出租的話，有分門真的很重要），地下室窗戶的高度，是不是walkout可走出式的。房子后院有小樹林的，或者草地河流的也很加分。
房子的格局與結構或者周圍環(huán)境是不可以或者很難改變的，所以是很重要的。第五是房子裝修。裝修的成本不會很大，2000平方尺狀況一般的房子，花3萬刀就能有一個挺明顯的改變。比起其他不可以改變的因素，這個實在是最不重要的了。
還有很多其他很重要的的因素，比如校區(qū)名校區(qū)對于房子的影響也是巨大的，房齡（0-5年，6-15年，16-30年以及30年以上的幾個階段，有的百年老屋保養(yǎng)好的話住著也是沒有問題的），土地大�。▽捄蜕�，比如50*120的比45*100的土地大，人口逐漸增長的情況下，土地是稀缺資源）。
房屋升值的回報率比一般人想的要大，做一些計算就明白了。一套房子，以100萬為例（比較好計算），如果35%的首付，那就是說一個人以支付35萬的代價擁有了一套當下價值100萬的房子。
以多倫多這兩年的趨勢，平均能升值20%，那一年以后的房屋價值就是120萬，付出35萬一年盈利20萬，投資回報率是20/35=57%，第二年保持同樣的增幅的話能升值40萬，投資回報率40/35=114.2%,如果10年都能保持20%的話，投資回報率是10*20%*100/35=571%，高的嚇人。
近幾年市場里一年價值翻個翻的也不少，意思是100萬的房子買了1年后就是200萬，投資回報率是100*35=285.7%。當然，市場有好有壞，也不排除升值非常有限的房子，拿5%來算的話（這兩年多倫多以及周邊的很難找到5%這么低增幅的房子），一年的投資回報率是100*5%/35=14%。
從數(shù)字上分析，即使每年房屋增幅僅僅5%，一年的投資回報率也有14%，這已經(jīng)是在所有的投資理財產(chǎn)品里面，一個很讓人滿意的數(shù)字了。當然這些計算還忽略了很多因素，比如房貸，出租，房屋損耗及保養(yǎng)，還有人這種復雜生物的種種心理因素。
人本質上的欲望真的是非常貪婪的。以前讀書的時候，我總覺得畢業(yè)后有一家小公司要了自己，只要能有一份工資拿，并且能幫著辦移民就好。在小公司干了幾個月之后就覺得受不了了，天天在想著趕緊跳到去福利待遇都好的大公司。
現(xiàn)在在大公司1年多了，移民有了著落，又開始天天絞盡腦汁的想跳到政府或是有工會的公司，也琢磨自己出來干點什么。以前買第一套房子的時候，覺得要是在異國他鄉(xiāng)要是有個自己的小窩那這輩子都值了，結果砸鍋賣鐵，Closing第二天銀行里只有50刀，剛搬進去的時候也是幸福滿滿。
結果還不到半年就開始琢磨再多買套投資房，畢竟自住房是自己住的，投資房才是買了隨時可以賣掉見到錢的投資產(chǎn)品。當時，買投資房實在是吃了不少苦頭，頂住了巨大的壓力。畢竟當時移民政策下拿身份還是不太樂觀的，簽證又只剩下一年。
剛畢業(yè)2年，剛剛買了房子的我財富積累還不大，而且整個投資房也沒找國內(nèi)匯一分錢。買投資方的時候就在絕望的想，買完這個再也不買了房了。這時候人的欲望的力量再一次彰顯了。投資房close后幾個月的現(xiàn)在，正在積極的琢磨賣掉自住房換更大的房子。
哎，人的欲望吶。但換一個角度來講，正確的利用欲望是一件能促進自己進步的事。錯誤的利用欲望比如過分虛榮而做出超過自己極限能力事，則可能造成很大的毀滅？
買房需要好體力，頂著壓力熬夜談offer那可不是說著玩的。天天下了班跑去看房子并且一看好幾個，也不是很輕松的。我買第一個房子看了大約75套，有時候一周5、6天都要去看房子，確實辛苦。
體力是一個基礎，更重要的有一個清晰地腦子和強大的心理素質。買房子的每一個過程都是有很多變數(shù)，需要具體問題具體分析。腦子要保持清醒，經(jīng)紀能給意見但自己要做到心里有譜，知道自己要的是什么，知道什么是適合自己的。
心理素質對于買一個房子也是舉足輕重的，漫長的挑房子、等房子都需要很大的耐心，搶offer時，一口就要加價上萬需要勇氣和狠勁。
關于房子的要講的東西太多太多，幾天也說不完，房產(chǎn)市場的知識一輩子也學不完研究不透。比如我一直不明白為什么東邊的房子，Durham區(qū)（pickering, ajax, whitby oshawa四個區(qū)）的價錢為什么照北面aurora、newmarket的價錢差了那么多�，F(xiàn)在的我，自己研究了一年多，加上無數(shù)人直接間接的影響下，才摸到了一點門兒。而這篇文章里說的也真的只是買房子最基本的。
末了，總結幾個重要原則：
1. 買房要趁早，早買早住早升值？
2. 保證生活的情況下，有多少錢花多少錢，能買貴的不要便宜的，未來的增值會有大得多的回報？
3. 自住房盡量往首付里多放錢，短期投資房在還得起的情況下盡量少放錢，長期投資房現(xiàn)金流為王？
4. 當天出的listing趕緊去看，一對一談是最好的結果�？繐宱ffer不可能搶到白菜價，最好的結果也僅僅是不買貴。
5. location，location，location，重要的事說三遍。寧愿要好區(qū)的“爛”房子也不要爛區(qū)的“好”房子。
6. 多問問前物主的情況（比如白人的房子普遍保養(yǎng)的不錯，老人一般講價會容易，投資客的房子買的時候要小心，印度人的房子比較會有氣味）。
末了的末了，一點心里話。一套房子，對于絕大多數(shù)的個人和個家庭，是一輩子最大的花費和一個在地上活著的居所，在整個生命歷程中都是非常重要的一個東西。
其實，房子本該是一種生活必需品，但由于多倫多種種特殊的背景，導致房子正在變成一種奢侈品。未來獨立屋尤其是雙車庫四房獨立屋作為一種奢侈品，將與工薪家庭漸行漸遠甚至徹底的分道揚鑣。
但，對于買房，還是要抱著對未來生活的美好期待，以積極認真的態(tài)度對待，當做一個全職工作去做好每一個環(huán)節(jié)。希望每個人都有一個溫馨的住所，同時財富上有一個增長。也真心希望房子健康的漲，現(xiàn)在確實太瘋狂太不合理了。瘋狂與毀滅也許只是一個轉身的距離。
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