美國(guó)二手房產(chǎn)購(gòu)買流程介紹
來源:作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2017/10/24

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在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上二手房的銷售占了85%,而新房?jī)H僅只有15%,這與中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上有很大不同。僅從選房和看房這個(gè)環(huán)節(jié)來看,兩者還是有不少區(qū)別,各有優(yōu)劣。
二手房通常都處?kù)队谐墒斓纳鐓^(qū),交通便利,生活方便,購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等都有配套服務(wù)。加上麻煩房源沒有毛坯房之說,既使有些二手房需要部分修復(fù),但也基本上可以在購(gòu)買後即可入住,因此很受市場(chǎng)歡迎。
而新房因?yàn)椴捎眯陆ㄖ牧、新技術(shù),新工藝,因此更加節(jié)能環(huán)保,加上可以購(gòu)買自己喜歡的居家裝飾,加上房屋基本上沒有維修費(fèi),因此也受到投資者青睞?傊屡f房各有利弊,下面這些購(gòu)買新房與二手房的基本流程僅供參考。
美國(guó)二手房的買賣流程
Step 1 確定購(gòu)房目的
決定去美國(guó)買房,首先要確定這套房子是用來自住還是投資?買房目的不同,挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住,需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況,包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問題;如果是投資,更多考慮的是未來升值。盡量選擇一個(gè)性價(jià)比高、投資成本小、未來發(fā)展前景良好并且便於出租的房產(chǎn)。
Step 2選擇購(gòu)房項(xiàng)目
決定好意向後,買家就可以在有路選擇合適的購(gòu)房項(xiàng)目,有路網(wǎng)會(huì)安排最有經(jīng)驗(yàn)的、最合適的經(jīng)紀(jì)人來幫助買家完成相關(guān)事宜。
在美國(guó),買方和賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣方支付的,所以對(duì)於不了解當(dāng)?shù)厍闆r的買家來說,通過專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易更為放心一些。但礙於買家對(duì)美國(guó)經(jīng)紀(jì)人了解少之又少,有路網(wǎng)做了大量準(zhǔn)備,幫大家省去了選擇經(jīng)紀(jì)人的煩惱,會(huì)直接推薦最有經(jīng)驗(yàn)的、最合適的經(jīng)紀(jì)人來協(xié)助買家順利購(gòu)房。
Step 3 拿到貸款預(yù)批
中國(guó)人在美國(guó)買房可以申請(qǐng)貸款,但是申請(qǐng)難度相對(duì)較高。如果想要貸款買房子,買家需要先取得銀行給出的貸款預(yù)批信(pre-approval letter),確定自己能夠貸到的金額之後,再去挑選房子。
因?yàn)閺纳暾?qǐng)到拿到預(yù)批信需要一兩個(gè)月的時(shí)間,賣家可能沒有耐心等待。目前,大多數(shù)在美國(guó)買房的中國(guó)客戶都是選擇現(xiàn)金全款支付房款,這也是他們?cè)诋?dāng)?shù)刭?gòu)房的優(yōu)勢(shì),因?yàn)橘u家會(huì)比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 4 簽署購(gòu)房合同
經(jīng)過一段時(shí)間的選房、看房之後,當(dāng)遇到心儀的房子,經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)房產(chǎn)狀況和市場(chǎng)表現(xiàn)給出一個(gè)參考價(jià)。買家根據(jù)參考價(jià)和賣方報(bào)價(jià)確定一個(gè)初步的購(gòu)買價(jià)。
隨後,經(jīng)紀(jì)人會(huì)向賣方經(jīng)紀(jì)人發(fā)出購(gòu)房意向書(offer)。如果價(jià)格達(dá)成一致,則可以簽署正式的購(gòu)房合同。此時(shí),買家需要支付房款的20% 作為首付款,這筆資金會(huì)存入第三方監(jiān)管賬戶中。
Step 5 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國(guó)房產(chǎn)的重要開支之一。如果購(gòu)買二手房,在簽訂購(gòu)房合同之後,一定要請(qǐng)專業(yè)的房屋檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查,并且出具房屋檢測(cè)報(bào)告。如果發(fā)現(xiàn)問題可以與賣家協(xié)商解決,要求賣家負(fù)責(zé)維修,或者降低房款等。如果發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的房屋問題,買家也可以選擇取消房屋交易。
Step 6 產(chǎn)權(quán)過戶調(diào)查
在簽署購(gòu)房合同大約兩周後,美國(guó)專業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)行過戶調(diào)查,主要調(diào)查賣方的產(chǎn)權(quán)是否清晰,確認(rèn)沒有問題之後會(huì)出具產(chǎn)權(quán)過戶文件。因?yàn)橛袑I(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān),在美國(guó)一般不會(huì)出現(xiàn)一房?jī)少u、產(chǎn)權(quán)不清晰等情況。
Step 7 申請(qǐng)貸款
買方向貸款機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)後,第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià),如果估價(jià)低於房屋成交價(jià)格,買家可以與賣家協(xié)商降低房?jī)r(jià)或者直接取消合同。如果買家臨時(shí)申請(qǐng)不到貸款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金,主要看買賣雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)的具體規(guī)定。
Step 8 購(gòu)買房屋保險(xiǎn)
在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí),一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。如果是貸款買房,貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求買方在過戶之前購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。除了基本的保險(xiǎn)項(xiàng)目,在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū),還需要投保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)例如美國(guó)南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險(xiǎn),加州要加保地震險(xiǎn)等。
Step 9 產(chǎn)權(quán)過戶
在拿到產(chǎn)權(quán)過戶文件後,買方會(huì)將尾款打到第三方監(jiān)管賬戶中,之後進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。大概兩周左右的時(shí)間,買方就可以拿到地契。地方政府的網(wǎng)站半年左右會(huì)更新一次,購(gòu)房者登錄當(dāng)?shù)刭?gòu)房網(wǎng)站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產(chǎn)。
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