美國(guó)二手房產(chǎn)購(gòu)買流程介紹
來源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/10/24
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在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上二手房的銷售占了85%,而新房?jī)H僅只有15%，這與中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上有很大不同。僅從選房和看房這個(gè)環(huán)節(jié)來看，兩者還是有不少區(qū)別，各有優(yōu)劣。
二手房通常都處?kù)队谐墒斓纳鐓^(qū)，交通便利，生活方便，購(gòu)物、休閑、教育、醫(yī)療等都有配套服務(wù)。加上麻煩房源沒有毛坯房之說，既使有些二手房需要部分修復(fù)，但也基本上可以在購(gòu)買後即可入住，因此很受市場(chǎng)歡迎。
而新房因?yàn)椴捎眯陆ㄖ牧�、新技術(shù)，新工藝，因此更加節(jié)能環(huán)保，加上可以購(gòu)買自己喜歡的居家裝飾，加上房屋基本上沒有維修費(fèi)，因此也受到投資者青睞�？傊屡f房各有利弊，下面這些購(gòu)買新房與二手房的基本流程僅供參考。
美國(guó)二手房的買賣流程
Step 1 確定購(gòu)房目的
決定去美國(guó)買房，首先要確定這套房子是用來自住還是投資？買房目的不同，挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住，需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問題;如果是投資，更多考慮的是未來升值。盡量選擇一個(gè)性價(jià)比高、投資成本小、未來發(fā)展前景良好并且便於出租的房產(chǎn)。
Step 2選擇購(gòu)房項(xiàng)目
決定好意向後，買家就可以在有路選擇合適的購(gòu)房項(xiàng)目，有路網(wǎng)會(huì)安排最有經(jīng)驗(yàn)的、最合適的經(jīng)紀(jì)人來幫助買家完成相關(guān)事宜。
在美國(guó)，買方和賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣方支付的，所以對(duì)於不了解當(dāng)?shù)厍闆r的買家來說，通過專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易更為放心一些。但礙於買家對(duì)美國(guó)經(jīng)紀(jì)人了解少之又少，有路網(wǎng)做了大量準(zhǔn)備，幫大家省去了選擇經(jīng)紀(jì)人的煩惱，會(huì)直接推薦最有經(jīng)驗(yàn)的、最合適的經(jīng)紀(jì)人來協(xié)助買家順利購(gòu)房。
Step 3 拿到貸款預(yù)批
中國(guó)人在美國(guó)買房可以申請(qǐng)貸款，但是申請(qǐng)難度相對(duì)較高。如果想要貸款買房子，買家需要先取得銀行給出的貸款預(yù)批信(pre-approval letter)，確定自己能夠貸到的金額之後，再去挑選房子。
因?yàn)閺纳暾?qǐng)到拿到預(yù)批信需要一兩個(gè)月的時(shí)間，賣家可能沒有耐心等待。目前，大多數(shù)在美國(guó)買房的中國(guó)客戶都是選擇現(xiàn)金全款支付房款，這也是他們?cè)诋?dāng)?shù)刭?gòu)房的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘u家會(huì)比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 4 簽署購(gòu)房合同
經(jīng)過一段時(shí)間的選房、看房之後，當(dāng)遇到心儀的房子，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)房產(chǎn)狀況和市場(chǎng)表現(xiàn)給出一個(gè)參考價(jià)。買家根據(jù)參考價(jià)和賣方報(bào)價(jià)確定一個(gè)初步的購(gòu)買價(jià)。
隨後，經(jīng)紀(jì)人會(huì)向賣方經(jīng)紀(jì)人發(fā)出購(gòu)房意向書(offer)。如果價(jià)格達(dá)成一致，則可以簽署正式的購(gòu)房合同。此時(shí)，買家需要支付房款的20% 作為首付款，這筆資金會(huì)存入第三方監(jiān)管賬戶中。
Step 5 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國(guó)房產(chǎn)的重要開支之一。如果購(gòu)買二手房，在簽訂購(gòu)房合同之後，一定要請(qǐng)專業(yè)的房屋檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，并且出具房屋檢測(cè)報(bào)告。如果發(fā)現(xiàn)問題可以與賣家協(xié)商解決，要求賣家負(fù)責(zé)維修，或者降低房款等。如果發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。
Step 6 產(chǎn)權(quán)過戶調(diào)查
在簽署購(gòu)房合同大約兩周後，美國(guó)專業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)行過戶調(diào)查，主要調(diào)查賣方的產(chǎn)權(quán)是否清晰，確認(rèn)沒有問題之後會(huì)出具產(chǎn)權(quán)過戶文件。因?yàn)橛袑I(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān)，在美國(guó)一般不會(huì)出現(xiàn)一房?jī)少u、產(chǎn)權(quán)不清晰等情況。
Step 7 申請(qǐng)貸款
買方向貸款機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)後，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，如果估價(jià)低於房屋成交價(jià)格，買家可以與賣家協(xié)商降低房?jī)r(jià)或者直接取消合同。如果買家臨時(shí)申請(qǐng)不到貸款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金，主要看買賣雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)的具體規(guī)定。
Step 8 購(gòu)買房屋保險(xiǎn)
在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。如果是貸款買房，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求買方在過戶之前購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。除了基本的保險(xiǎn)項(xiàng)目，在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)，還需要投保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)例如美國(guó)南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險(xiǎn)，加州要加保地震險(xiǎn)等。
Step 9 產(chǎn)權(quán)過戶
在拿到產(chǎn)權(quán)過戶文件後，買方會(huì)將尾款打到第三方監(jiān)管賬戶中，之後進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。大概兩周左右的時(shí)間，買方就可以拿到地契。地方政府的網(wǎng)站半年左右會(huì)更新一次，購(gòu)房者登錄當(dāng)?shù)刭?gòu)房網(wǎng)站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產(chǎn)。
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