深度詳細(xì)解析美國房地產(chǎn)發(fā)展史
來源：作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2017/10/24
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美國房地產(chǎn)發(fā)展歷史大致可以分為三個(gè)階段，第一階段是殖民地時(shí)期到19世紀(jì)末，這是美國房地產(chǎn)的起始階段;第二階段是19世紀(jì)后期到第二次世界大戰(zhàn)，這是美國房地產(chǎn)的發(fā)展階段;第三階段是二戰(zhàn)結(jié)束至今，此階段是美國房地產(chǎn)的成熟階段。
美國房地產(chǎn)發(fā)展歷史大致可以分為三個(gè)階段，第一階段是殖民地時(shí)期到19世紀(jì)末，這是美國房地產(chǎn)的起始階段;第二階段是19世紀(jì)后期到第二次世界大戰(zhàn)，這是美國房地產(chǎn)的發(fā)展階段;第三階段是二戰(zhàn)結(jié)束至今，此階段是美國房地產(chǎn)的成熟階段。
雖然上面的相距50年的房屋在結(jié)構(gòu)上有相似之處，但在這50年期間，無論對住宅地產(chǎn)開發(fā)商、美國住宅市場、企業(yè)管理以及相關(guān)的金融服務(wù)水平都產(chǎn)生了翻天覆地的變化。二戰(zhàn)后，美國房地產(chǎn)業(yè)一共經(jīng)歷了三個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。
在過去的二十年里，美國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢。雖然美國房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個(gè)周期循環(huán)，但周期波動(dòng)幅度較小，較少大起大落。
從近20年來的房地產(chǎn)表現(xiàn)情況， 中可看出美國房地產(chǎn)投資回報(bào)的平穩(wěn)增長趨勢，這也表明美國房地產(chǎn)市場是一個(gè)理性成熟的市場。從長線投資來看，在美國投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。
美國房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展還可以從租售房屋的空置率體現(xiàn)出來，一直以來，美國保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1~2%之間。
1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租戶已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可賣的房屋。
2、銷售空置率=空置的供銷售的房屋/（業(yè)主已經(jīng)居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供銷售的房屋）
房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。1992年美國房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業(yè)人口占1.3%。
雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個(gè)問題：
一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)
二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對房地產(chǎn)的需求。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目發(fā)展。
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