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以下是NAREIG對(duì)此次講座為大家做的文字整理：

紐約是以租客為主的城市。大紐約分為五個(gè)區(qū)：皇后區(qū)、曼哈頓、布魯克林、斯坦頓島和布朗克斯。

紐約市租房的最大特點(diǎn)就是空房率非常低。在紐約的800余萬(wàn)居住人口中，其中高達(dá)69%的居民是出租客。這個(gè)比例在曼哈頓市里會(huì)更加高些。紐約市的房源有3/4都是出租房。紐約市有大約220萬(wàn)套出租房，有超過(guò)210萬(wàn)的已經(jīng)租出去的房屋。所以空房率一般不超過(guò)3%。尤其在美國(guó)經(jīng)融危機(jī)之后，紐約市空房率最低時(shí)只有1%。

紐約市出租房第二大特點(diǎn)是市場(chǎng)是被大屋主壟斷的。私人屋主（私人買(mǎi)房后出租）占整個(gè)出租房市場(chǎng)中很小的一部分。紐約當(dāng)?shù)刈畲蟮?0個(gè)屋主，占有將近7%的所有房源。這些屋主，每年房租收入高達(dá)20億美元。

由于紐約租房市場(chǎng)大房東壟斷及房屋出租速度非�？斓莫�(dú)特性，使得租房市場(chǎng)大多是由經(jīng)紀(jì)人操作。除去特別大的房東，如related，會(huì)有自己的經(jīng)紀(jì)公司去宣傳、打理客戶(hù)；中小型房東及私人房東，由于精力及對(duì)市場(chǎng)的掌控有限，通常會(huì)雇傭經(jīng)紀(jì)人去幫他們進(jìn)行房屋出租。

紐約市本身寸土寸金，尤其曼哈頓的獨(dú)特地域特色，雖然它狹而長(zhǎng)，但是大概每十條街就為一個(gè)小區(qū)。比如人們通常所講的中城東、中城西，上東區(qū)，切爾西區(qū)等，都為大致為十幾條街的小區(qū)。雖然這些小區(qū)之間都為步行的距離，但是每個(gè)區(qū)都有它的特點(diǎn)，房屋的差價(jià)也都很大。

全美房屋租價(jià)最高的十個(gè)郵編中，七個(gè)為在紐約曼哈頓的小區(qū)。排名第一的翠貝卡，有許多電影明星都住在那里。排名第二的為上東區(qū)，第三的為中城東。而第一名的翠貝卡與第十名的地獄廚房（中城西）平均房?jī)r(jià)差別高達(dá)1500美金以上，距離卻僅為半小時(shí)步行。

出租房對(duì)學(xué)生和工作人員要求各不相同。租房的考慮因素主要有：租期長(zhǎng)短、個(gè)人預(yù)算、押金支付、經(jīng)紀(jì)人傭金。

了解完市場(chǎng)后，就該針對(duì)自身情況確定找房方向。根據(jù)自己的預(yù)算決定是自己住還是合租，是找大的公寓樓還是私家房東，是否要找有門(mén)衛(wèi)的房屋，是自己找還是尋找經(jīng)紀(jì)人來(lái)找。

租房時(shí)的常見(jiàn)術(shù)語(yǔ)，建議大家在租房前先了解清楚，以便租房期間的高效運(yùn)作。

在開(kāi)始看房前，先決定是自己看還是和經(jīng)紀(jì)人合作看。在看房之前，由于有些房東對(duì)租客有條件限制，最好和房東或?qū)Ψ浇?jīng)紀(jì)人先聯(lián)系，以避免您在租房過(guò)程中不必要的程序，提高租房效率。在看好房后，就可以進(jìn)行下一步的申請(qǐng)遞交了。

另外注意租房申請(qǐng)文件，它會(huì)因人而異，比如其中的工資單、報(bào)稅單，學(xué)生是不需要提供的。

租房的最后一步為遞交押金簽訂合同，拿到房屋鑰匙之后就可以入住了。

在美國(guó)，找房源一般是由經(jīng)紀(jì)人幫租客負(fù)責(zé)，經(jīng)紀(jì)人之間會(huì)共享房源。而大部分在網(wǎng)站上宣傳的都是長(zhǎng)期的租房信息。

租客與和經(jīng)紀(jì)人合作，其首要原因是紐約絕大部分的房源都是由經(jīng)紀(jì)人操作的。即便自己不找經(jīng)紀(jì)人，對(duì)方也可能了委托經(jīng)紀(jì)人。其次，經(jīng)紀(jì)人會(huì)共享房源，拿到第一手信息。第三，經(jīng)紀(jì)人會(huì)從更加專(zhuān)業(yè)的角度，幫助客戶(hù)分析市場(chǎng)和房東，協(xié)助客人與房東的篩選工作，能夠很大程度上幫助客戶(hù)節(jié)省時(shí)間，提高租房效率。第四，經(jīng)紀(jì)人能幫助客戶(hù)完成一系列前期準(zhǔn)備工作，包括和房東聯(lián)系，確保房源還在出租期，以及房東租房條件，安排看房。第五，在租房過(guò)程中遇到的問(wèn)題，經(jīng)紀(jì)人都會(huì)幫助解決。

紐約市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用是由租客來(lái)付。傭金費(fèi)約為15%一年的租金，即大概1.8倍的一個(gè)月的租金。在比較少數(shù)的特殊情況下，也有經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用可談的情況，比如經(jīng)紀(jì)人從管理公司找到房子，或房子原本不易出租，會(huì)有減少傭金或房東支付費(fèi)用的情況。所以在此建議租客在和聯(lián)系上經(jīng)紀(jì)人后，就與經(jīng)紀(jì)人溝通好關(guān)于費(fèi)用的問(wèn)題，以避免之后出現(xiàn)不必要的糾紛。

1.  租客要調(diào)整好心態(tài)。有些大樓要求比較特別，不接受預(yù)付房租，一定要有擔(dān)保人，或者要有信用記錄，否則會(huì)租不到。但是遇到這樣的情況也不要擔(dān)心，畢竟紐約地區(qū)房源很多，會(huì)容易租到房。

    

2. 對(duì)當(dāng)?shù)夭皇煜さ娜�，要有自我保護(hù)意識(shí)，多和當(dāng)?shù)氐呐笥鸭敖?jīng)紀(jì)人溝通，網(wǎng)絡(luò)上的一些非良好租房渠道不建議使用。

    

3. 新到紐約當(dāng)?shù)氐目蛻?hù)，建議提前做好準(zhǔn)備工作，能夠大大節(jié)省在租房上所花費(fèi)的時(shí)間。

1. 覺(jué)得只要可以負(fù)擔(dān)的起房租和看中的房子，就會(huì)一切順利。其實(shí)不然，即使房租在預(yù)算內(nèi)，看到合適的房子也未必能夠順利地租到。

    

2. 以為網(wǎng)上看到的房子圖片就是實(shí)際樣子。然而實(shí)際情況中，很多時(shí)候現(xiàn)場(chǎng)看到的房子會(huì)和網(wǎng)上看到的圖片差別甚遠(yuǎn)，其主要的原因是因?yàn)槌鲎夥课莸目罩闷诤芏�，通常只是�?jīng)紀(jì)人用手機(jī)簡(jiǎn)單拍照。

    

3. 看中后不趕快下手，觀望太久。紐約當(dāng)?shù)胤课莩鲎馑俣确浅？�，很多時(shí)候只是短短的猶豫，看中的房屋就被租出去了。

    

4. 不同經(jīng)紀(jì)人手上的房源不同，和越多經(jīng)紀(jì)人看越好。美國(guó)當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人的信息都是公開(kāi)透明、共同所有的�？蛻�(hù)雇傭經(jīng)紀(jì)人，主要是看經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶(hù)的了解以及對(duì)市場(chǎng)的了解，從而幫助客戶(hù)租到最適合自己的房子。

    

1. 無(wú)論是何種渠道找到的房屋，都建議您簽一份白紙黑字的合同，以防日后有糾紛發(fā)生。

    

2. 無(wú)論是經(jīng)紀(jì)人帶人看房還是房東給人看房都是不收費(fèi)的。所以任何像您收取費(fèi)用的看房服務(wù)，都要拒絕!

    

3. 房子一定要自己親自去看，家人、朋友或室友都不建議代替看房。

Q：租房是否需要擔(dān)保人？

A：這個(gè)需要分情況。如果已經(jīng)滿足了房東要求，就不需要擔(dān)保人；但是比如說(shuō)學(xué)生，就需要擔(dān)保人。當(dāng)?shù)匾�求是�?dān)保人一定要在美國(guó)本地。

Q：第一次的租房經(jīng)驗(yàn)是否可以成為日后的信用證明？

A：不能。房租在信用記錄中并不是很重要。信用歷史一般參考2-3年的借貸還款經(jīng)歷；租房可以變成日后房屋出租的歷史，能夠方便客戶(hù)日后租房。

Q：購(gòu)房貸款可以作為信用證明嗎？

A：如果銀行愿意為客戶(hù)提供房屋貸款，說(shuō)明客戶(hù)已經(jīng)通過(guò)了銀行的信用證明。 雖然房屋貸款不能作為租房的信用證明，但是因?yàn)橐呀?jīng)被銀行批準(zhǔn)，就相當(dāng)于證明了客戶(hù)的信用是沒(méi)有問(wèn)題的。所以有房屋貸款的租客租到房子會(huì)容易很多。