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美國買房 費用總結(jié)計算

來源:作者:北美購房網(wǎng)時間:2017/10/25

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  在美國買房,過戶費包括五個部分,與貸款有關(guān)的費用,貸款銀行預(yù)收款,中間賬戶預(yù)扣款,與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費用,以及過戶稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費用加起來是房價的2%到4%,不包括首付部分。
  
  在美國買房過戶一般會請過戶律師,請過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產(chǎn)權(quán),所以買主有權(quán)選擇過戶律師。如果你不知道找誰,經(jīng)紀人會向你推薦。
 
律師在過戶前會檢查產(chǎn)權(quán)史(titlesearch),查明賣主確實擁有產(chǎn)權(quán),可以把房子賣給你。最長要查40到60年的歷史,各個州有自己的規(guī)定。如果查出問題,要把問題解決了才能過戶。
  
  產(chǎn)權(quán)檢查還能發(fā)現(xiàn)與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)(lien),比如拖欠稅金(real estate tax lien),貸款(mortgage lien),裝修費(mechanic’s lien)等等。這些債務(wù)會跟著房子走,所以在過戶前一定要賣主把它們清除掉。如果沒有問題,過戶后律師會到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭?department of land record)把房契登記在買主名下。
  
  為了防止意外,貸款銀行還會要求買主為貸款銀行買產(chǎn)權(quán)保險(title insurance lender’s coverage)。屋主自己的產(chǎn)權(quán)保險(owner’s coverage),買主有權(quán)決定買不買。
  
  過戶前一個星期要落實貸款。如果利率還沒鎖定(lock),要馬上鎖定,以免過戶時措手不及。還要根據(jù)過戶公司給的過戶費清單(hud-1)草稿,把過戶費準備好,并通知銀行什么時候要多少錢。
  
  過戶前幾天買方經(jīng)紀人會向賣方經(jīng)紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理賬單(repair invoice)。一般修理應(yīng)有90天的保修期,修理賬單也可以做為保修憑據(jù)。買主在過戶前還要把房子再檢查一遍(final walk through)。除了看該修的東西都修好了,所有設(shè)備都正常運行,賣主該留下的東西都在,還要記錄水電氣表的數(shù)字。如果發(fā)現(xiàn)沒修好的東西,過戶時還要與賣主交涉。
  
  在過戶的前一天,過戶公司會給一張精確的過戶費清單,買主可根據(jù)清單上的過戶費,到銀行開現(xiàn)金支票(casher check)。現(xiàn)金支票可以開給買主自己,過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。過戶時還要帶一張私人支票,如果實際過戶費超過現(xiàn)金支票數(shù)額,再開一張私人支票補齊。
  
  在美國買房,過戶費包括五個部分,與貸款有關(guān)的費用,貸款銀行預(yù)收款,中間賬戶預(yù)扣款,與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費用,以及過戶稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費用加起來是房價的2%到4%,不包括首付部分。
  
  與貸款有關(guān)的費用(items payable in connection with loan)
  
  貸款銀行預(yù)收款(items required by lender to be paid in advance)
  
  預(yù)付一個月的貸款利息
  
  貸款保險的總數(shù)大約1.5%,可按月付,首付達20%的可不用買貸款保險
  
  一年房屋保險,約每$1,000收費 $1.0到$2.0
  
  中間賬戶預(yù)扣款(reserves deposited with lender)
  
  預(yù)扣兩個月的房屋保險費
  
  預(yù)扣兩個月貸款保險
  
  預(yù)扣兩到七個月的房地產(chǎn)稅,取決于過戶月份
  
  與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費用(title charge)
  
  過戶律師費(settlement fee)$200-$350
  
  產(chǎn)權(quán)檢查費(title search)$100-$200
  
  銀行產(chǎn)權(quán)保險(title insurance lender’s coverage) 每$1,000貸款$2.4左右
  
  屋主產(chǎn)權(quán)保險(owner’s coverage) 每$1,000房價$1.8左右
  
  公證等其它費用
  
  政府登記稅和過戶稅(government recording and transfer charges)
  
  登記費(recording fee) 80
  
  市/郡過戶稅/房產(chǎn)證印花稅(city/county tax/stamps)為房價的1%
  
  州過戶稅(state tax/stamps)為房價的0.5%,在馬州第一次買房,買方的0.25%減免。
  
  州登記稅(state recordation tax),馬州為每$1,000房價$6.90。如果是自住房,前五萬不付登記稅。華盛頓特區(qū)40萬以下的房子為房價的1.1%,40萬以上的1.45%。維州為每$1,000房價$3.34
  
  馬州的慣例是買賣方分擔(dān)政府登記稅和過戶稅,但新房建筑商不付這些稅,全由買主付,所以買新房比買舊房要多付1.1%的稅錢。華盛頓特區(qū)的慣例是賣主付過戶稅(1.1%),買主付登記稅。華盛頓特區(qū)第一次買房雖然不減免過戶稅,但在買房當(dāng)年報收入稅時,自住屋可減免5000收入稅。如果調(diào)整后的家庭收入高于11萬(或一個人收入高于七萬),只能減免2500,高于13萬(或一個人高于九萬)則沒有減免。
  
  過戶律師還會建議買主購買地界勘察圖(survey)。有人問為什么每次賣房都要重花錢做地界勘察圖,就用賣主的那張不是可以省錢嗎。律師的回答是,重做可保證地界圖的精確性和真實性,否則可能會有人鉆空子給假圖。簡單的地界勘察圖(house location drawing)是畫有房子位置和地界的平面圖,費用在$150到$300。復(fù)雜的還有三維房屋與地界定位(boundary survey),費用在$450到$2,000。做一張最簡單的就可以了。
  
  過戶費清單還會有poc的字樣,意思是在過戶前付過了(paid outside of closing),比如房屋檢查費等等。白蟻檢查費一般在過戶時付。房屋保險費可以先付,也可以在過戶時付。
  
  過戶時要帶有效證件,比如駕照或帶照片的身份證。如果沒有,綠卡或護照等也行。還要帶銀行開的現(xiàn)金支票和私人支票。一般過戶要一個小時,主要的任務(wù)就是簽字交錢,要簽很多文件。過戶律師先把過戶費清單(settlement statement)過一遍,如無異議,就把所有的文件拿出來,讓賣主和買主簽字。簽完字后,買主把支票交給過戶律師,過戶律師把所有簽了字的文件拿去復(fù)印,交給簽字人一份。最后賣主把鑰匙交給買主,房子就是買主的了。

 

 

 

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