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美國(guó)買(mǎi)房 費(fèi)用總結(jié)計(jì)算

來(lái)源:作者:北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2017/10/25

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  在美國(guó)買(mǎi)房,過(guò)戶(hù)費(fèi)包括五個(gè)部分,與貸款有關(guān)的費(fèi)用,貸款銀行預(yù)收款,中間賬戶(hù)預(yù)扣款,與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用,以及過(guò)戶(hù)稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費(fèi)用加起來(lái)是房?jī)r(jià)的2%到4%,不包括首付部分。
  
  在美國(guó)買(mǎi)房過(guò)戶(hù)一般會(huì)請(qǐng)過(guò)戶(hù)律師,請(qǐng)過(guò)戶(hù)律師的主要目的是保證買(mǎi)主得到合法產(chǎn)權(quán),所以買(mǎi)主有權(quán)選擇過(guò)戶(hù)律師。如果你不知道找誰(shuí),經(jīng)紀(jì)人會(huì)向你推薦。
 
律師在過(guò)戶(hù)前會(huì)檢查產(chǎn)權(quán)史(titlesearch),查明賣(mài)主確實(shí)擁有產(chǎn)權(quán),可以把房子賣(mài)給你。最長(zhǎng)要查40到60年的歷史,各個(gè)州有自己的規(guī)定。如果查出問(wèn)題,要把問(wèn)題解決了才能過(guò)戶(hù)。
  
  產(chǎn)權(quán)檢查還能發(fā)現(xiàn)與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)(lien),比如拖欠稅金(real estate tax lien),貸款(mortgage lien),裝修費(fèi)(mechanic’s lien)等等。這些債務(wù)會(huì)跟著房子走,所以在過(guò)戶(hù)前一定要賣(mài)主把它們清除掉。如果沒(méi)有問(wèn)題,過(guò)戶(hù)后律師會(huì)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭?department of land record)把房契登記在買(mǎi)主名下。
  
  為了防止意外,貸款銀行還會(huì)要求買(mǎi)主為貸款銀行買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(title insurance lender’s coverage)。屋主自己的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(owner’s coverage),買(mǎi)主有權(quán)決定買(mǎi)不買(mǎi)。
  
  過(guò)戶(hù)前一個(gè)星期要落實(shí)貸款。如果利率還沒(méi)鎖定(lock),要馬上鎖定,以免過(guò)戶(hù)時(shí)措手不及。還要根據(jù)過(guò)戶(hù)公司給的過(guò)戶(hù)費(fèi)清單(hud-1)草稿,把過(guò)戶(hù)費(fèi)準(zhǔn)備好,并通知銀行什么時(shí)候要多少錢(qián)。
  
  過(guò)戶(hù)前幾天買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)向賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人要房屋檢查時(shí)查出來(lái)的問(wèn)題的修理賬單(repair invoice)。一般修理應(yīng)有90天的保修期,修理賬單也可以做為保修憑據(jù)。買(mǎi)主在過(guò)戶(hù)前還要把房子再檢查一遍(final walk through)。除了看該修的東西都修好了,所有設(shè)備都正常運(yùn)行,賣(mài)主該留下的東西都在,還要記錄水電氣表的數(shù)字。如果發(fā)現(xiàn)沒(méi)修好的東西,過(guò)戶(hù)時(shí)還要與賣(mài)主交涉。
  
  在過(guò)戶(hù)的前一天,過(guò)戶(hù)公司會(huì)給一張精確的過(guò)戶(hù)費(fèi)清單,買(mǎi)主可根據(jù)清單上的過(guò)戶(hù)費(fèi),到銀行開(kāi)現(xiàn)金支票(casher check)。現(xiàn)金支票可以開(kāi)給買(mǎi)主自己,過(guò)戶(hù)時(shí)在反面寫(xiě)上付給過(guò)戶(hù)公司既可。過(guò)戶(hù)時(shí)還要帶一張私人支票,如果實(shí)際過(guò)戶(hù)費(fèi)超過(guò)現(xiàn)金支票數(shù)額,再開(kāi)一張私人支票補(bǔ)齊。
  
  在美國(guó)買(mǎi)房,過(guò)戶(hù)費(fèi)包括五個(gè)部分,與貸款有關(guān)的費(fèi)用,貸款銀行預(yù)收款,中間賬戶(hù)預(yù)扣款,與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用,以及過(guò)戶(hù)稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費(fèi)用加起來(lái)是房?jī)r(jià)的2%到4%,不包括首付部分。
  
  與貸款有關(guān)的費(fèi)用(items payable in connection with loan)
  
  貸款銀行預(yù)收款(items required by lender to be paid in advance)
  
  預(yù)付一個(gè)月的貸款利息
  
  貸款保險(xiǎn)的總數(shù)大約1.5%,可按月付,首付達(dá)20%的可不用買(mǎi)貸款保險(xiǎn)
  
  一年房屋保險(xiǎn),約每$1,000收費(fèi) $1.0到$2.0
  
  中間賬戶(hù)預(yù)扣款(reserves deposited with lender)
  
  預(yù)扣兩個(gè)月的房屋保險(xiǎn)費(fèi)
  
  預(yù)扣兩個(gè)月貸款保險(xiǎn)
  
  預(yù)扣兩到七個(gè)月的房地產(chǎn)稅,取決于過(guò)戶(hù)月份
  
  與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用(title charge)
  
  過(guò)戶(hù)律師費(fèi)(settlement fee)$200-$350
  
  產(chǎn)權(quán)檢查費(fèi)(title search)$100-$200
  
  銀行產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(title insurance lender’s coverage) 每$1,000貸款$2.4左右
  
  屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(owner’s coverage) 每$1,000房?jī)r(jià)$1.8左右
  
  公證等其它費(fèi)用
  
  政府登記稅和過(guò)戶(hù)稅(government recording and transfer charges)
  
  登記費(fèi)(recording fee) 80
  
  市/郡過(guò)戶(hù)稅/房產(chǎn)證印花稅(city/county tax/stamps)為房?jī)r(jià)的1%
  
  州過(guò)戶(hù)稅(state tax/stamps)為房?jī)r(jià)的0.5%,在馬州第一次買(mǎi)房,買(mǎi)方的0.25%減免。
  
  州登記稅(state recordation tax),馬州為每$1,000房?jī)r(jià)$6.90。如果是自住房,前五萬(wàn)不付登記稅。華盛頓特區(qū)40萬(wàn)以下的房子為房?jī)r(jià)的1.1%,40萬(wàn)以上的1.45%。維州為每$1,000房?jī)r(jià)$3.34
  
  馬州的慣例是買(mǎi)賣(mài)方分擔(dān)政府登記稅和過(guò)戶(hù)稅,但新房建筑商不付這些稅,全由買(mǎi)主付,所以買(mǎi)新房比買(mǎi)舊房要多付1.1%的稅錢(qián)。華盛頓特區(qū)的慣例是賣(mài)主付過(guò)戶(hù)稅(1.1%),買(mǎi)主付登記稅。華盛頓特區(qū)第一次買(mǎi)房雖然不減免過(guò)戶(hù)稅,但在買(mǎi)房當(dāng)年報(bào)收入稅時(shí),自住屋可減免5000收入稅。如果調(diào)整后的家庭收入高于11萬(wàn)(或一個(gè)人收入高于七萬(wàn)),只能減免2500,高于13萬(wàn)(或一個(gè)人高于九萬(wàn))則沒(méi)有減免。
  
  過(guò)戶(hù)律師還會(huì)建議買(mǎi)主購(gòu)買(mǎi)地界勘察圖(survey)。有人問(wèn)為什么每次賣(mài)房都要重花錢(qián)做地界勘察圖,就用賣(mài)主的那張不是可以省錢(qián)嗎。律師的回答是,重做可保證地界圖的精確性和真實(shí)性,否則可能會(huì)有人鉆空子給假圖。簡(jiǎn)單的地界勘察圖(house location drawing)是畫(huà)有房子位置和地界的平面圖,費(fèi)用在$150到$300。復(fù)雜的還有三維房屋與地界定位(boundary survey),費(fèi)用在$450到$2,000。做一張最簡(jiǎn)單的就可以了。
  
  過(guò)戶(hù)費(fèi)清單還會(huì)有poc的字樣,意思是在過(guò)戶(hù)前付過(guò)了(paid outside of closing),比如房屋檢查費(fèi)等等。白蟻檢查費(fèi)一般在過(guò)戶(hù)時(shí)付。房屋保險(xiǎn)費(fèi)可以先付,也可以在過(guò)戶(hù)時(shí)付。
  
  過(guò)戶(hù)時(shí)要帶有效證件,比如駕照或帶照片的身份證。如果沒(méi)有,綠卡或護(hù)照等也行。還要帶銀行開(kāi)的現(xiàn)金支票和私人支票。一般過(guò)戶(hù)要一個(gè)小時(shí),主要的任務(wù)就是簽字交錢(qián),要簽很多文件。過(guò)戶(hù)律師先把過(guò)戶(hù)費(fèi)清單(settlement statement)過(guò)一遍,如無(wú)異議,就把所有的文件拿出來(lái),讓賣(mài)主和買(mǎi)主簽字。簽完字后,買(mǎi)主把支票交給過(guò)戶(hù)律師,過(guò)戶(hù)律師把所有簽了字的文件拿去復(fù)印,交給簽字人一份。最后賣(mài)主把鑰匙交給買(mǎi)主,房子就是買(mǎi)主的了。

 

 

 

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