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詳細(xì)解析如何購買國外房產(chǎn)

來源:作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2017/10/27

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  中國國內(nèi)房地產(chǎn)限購的城市、地區(qū)越來越多了,很多投資者將目光投向了其他國家,那么,中國境內(nèi)個(gè)人如何購買境外房地產(chǎn)呢?
  
  以美國房產(chǎn)為例,某美國公司通過其在中國的銷售代理中介,向中國消費(fèi)者直接銷售位于美國加利福尼亞州的住宅類物業(yè)。該住宅包括位于舊金山近郊的花園別墅,還有位于洛杉磯(別墅)市中心的商住兩用公寓房。
  
  一、 交易背景
  
  由于中國境內(nèi)房地產(chǎn)限購措施的全面推開,美國的物業(yè)估值降低形成天然吸引力、中國境內(nèi)法律對(duì)投資者投資渠道的拓寬、美國成熟的社區(qū)和服務(wù)等,赴美購房的中國投資者日漸增多,相應(yīng)的市場(chǎng)和服務(wù)亦日趨成熟。
  
  但由于考慮到未知的信用及法律的風(fēng)險(xiǎn),包括對(duì)國外房地產(chǎn)市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、稅賦體系、資產(chǎn)管理等的不了解,多數(shù)投資者仍然比較謹(jǐn)慎,現(xiàn)階段境外購房的目的主要有投資、移民、子女留學(xué)等。
  
  二、 交易流程
  
  第一步:買家通過境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)確定待購房屋,并與境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)約合 同,繳納一定數(shù)目的意向金;
  
  第二步:美國房地產(chǎn)出售方確認(rèn)是否出售待購房屋。如否,境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)將會(huì) 如數(shù)退還買家有關(guān)意向金;
  
  第三步:美國房地產(chǎn)出售方與買家簽訂購房合同。同時(shí),買家支付約占房款10% 的首期房款(initial deposit),存入美國房地產(chǎn)出售方的律師信托帳戶;
  
  第四步:買家向合格的貸款銀行接洽申請(qǐng)放貸(通過境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)或其他途徑 選擇貸款銀行);
  
  第五步:在指定銀行開立托管帳戶(escrow),并在簽訂托管指令(escrow2  instructions)、提交貸款文件(loan documents)及其他文件后,買家將尾款(Down payment)存入美國房地產(chǎn)出售方的律師信托戶口,結(jié)束第三方托管(Close of Escrow),同時(shí)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更(change of ownership),購房完成;
  
  第六步:由于買家多數(shù)不在美國居住,多數(shù)會(huì)向美國房地產(chǎn)出售方所屬的資產(chǎn) 管理公司簽訂《資產(chǎn)管理合同》,進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營的托管,如出租、租金收取、房屋轉(zhuǎn)賣等。
  
  三、主要法律問題及其解決
  
  1. 買家在支付房款時(shí)涉及的外匯管理問題。
  
  由于中國公民赴境外購買房產(chǎn)屬于對(duì)外投資,根據(jù)《個(gè)人外匯管理辦法》第16條及《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細(xì)則》,境內(nèi)個(gè)人對(duì)外直接投資符合有關(guān)規(guī)定的,經(jīng)外匯局核準(zhǔn)可以購匯或以自有外匯匯出,并應(yīng)當(dāng)辦理境外投資外匯登記。另據(jù)與上海市外匯局的口頭咨詢,現(xiàn)階段我國對(duì)此類投資的外匯支出不予批準(zhǔn)和登記。
  
  另據(jù)《個(gè)人外匯管理辦法》,經(jīng)常項(xiàng)目個(gè)人外匯的“外匯儲(chǔ)蓄賬戶內(nèi)外匯匯出境外當(dāng)日累計(jì)等值5萬美元以下(含)的,憑本人有效身份證件在銀行辦理”,由于通常首期房款不會(huì)超過5萬美金,因此實(shí)踐中會(huì)將首期房款作為經(jīng)常項(xiàng)目外匯直接匯出;余下的90%尾款由境外的貸款銀行支付給美國房地產(chǎn)出售方律師信托帳戶,不產(chǎn)生外匯管制問題。該等行為嚴(yán)格來說是對(duì)個(gè)人外匯管理的一種規(guī)避行為,可能產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  在實(shí)踐操作中,根據(jù)我們與中國銀行、工商銀行、東亞銀行等主要銀行所進(jìn)行的咨詢,如果個(gè)人走5萬美金經(jīng)常項(xiàng)目額度,根據(jù)各銀行操作規(guī)定,海外帳戶不得為公司帳戶或信托帳戶,須為個(gè)人帳戶;如海外賬戶為機(jī)構(gòu)賬戶,必須提供相關(guān)證明文件,表明該等款項(xiàng)符合經(jīng)常外匯項(xiàng)目。
  
  由于該等操作限制,美國房地產(chǎn)出售方在交易過程中,在上述第二步中設(shè)立美國律師個(gè)人信托帳戶,再由美國律師將首付款轉(zhuǎn)帳至第三方信托公司的信托帳戶。
  
  2. 在中國買家與貸款銀行辦理貸款過程中,辦理房產(chǎn)按揭的貸款銀行可能涉及的情形有兩種:
  
  (1) 貸款銀行為境內(nèi)銀行:經(jīng)過電話咨詢,多數(shù)境內(nèi)銀行如中行、工行等并無辦 理境內(nèi)個(gè)人購買境外房產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù);
  
  (2) 貸款銀行為境外銀行,并通過其境內(nèi)分支機(jī)構(gòu)(如有)協(xié)助辦理。此時(shí)貸款 資格審查將涉及境內(nèi)有關(guān)證明文件的提供,根據(jù)不同的銀行的要求,如收入報(bào)告、身份證明資料、信譽(yù)記錄等。
  
  3. 美國購房合同中的細(xì)節(jié)   在合同簽訂過程中,買家們通過審閱中文譯本的房屋買賣合同,根據(jù)中國房產(chǎn)買賣的交易習(xí)慣提出問題及修改意見,例如:
  
  (1) 美國購房合同中并未寫明房屋及土地的具體面積,及如果經(jīng)專業(yè)評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)測(cè) 量后如與合同面積不符時(shí)的救濟(jì)途徑。經(jīng)過與美國房地產(chǎn)出售方的溝通,同意在合同上標(biāo)明房屋及土地的面積,并承諾如有誤差將會(huì)退還相應(yīng)的房款給買家,同時(shí)解釋:根據(jù)美國房產(chǎn)的買賣習(xí)慣,不會(huì)存在任何誤差,因?yàn)槊绹淮嬖谄诜拷灰祝蟹课荻家呀ǔ珊,由政府進(jìn)行測(cè)量后出具官方調(diào)查報(bào)告,以官方數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
  
  (2) 如買家希望由自己的未成年子女一并簽訂房屋買賣合同并擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán),根 據(jù)美國律師的意見,美國法律對(duì)此并無限制,未成年子女亦可在買賣合同上作相應(yīng)簽署,并簽署相關(guān)貸款申請(qǐng)文件,并在關(guān)閉交易賬戶、結(jié)束第三方托管時(shí)簽署信托書(Deed of Trust)。
  
  (3) 關(guān)于購買加州房產(chǎn)后的稅負(fù)問題,根據(jù)美國律師提供的意見,買家主要需要 支付的物業(yè)稅,及相應(yīng)物業(yè)出租后租金所得支付的所得稅。物業(yè)稅稅率由加州法律統(tǒng)一規(guī)定,即新購住房房價(jià)的1%,該等稅率或許會(huì)因之后房價(jià)的上升而相應(yīng)有所升高,但最高不超過2%;在一般的美國購房操作中,加州物業(yè)稅大多數(shù)被定在平均1.1%左右。

 

 

 

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