中國國內(nèi)房地產(chǎn)限購的城市、地區(qū)越來越多了，很多投資者將目光投向了其他國家，那么，中國境內(nèi)個(gè)人如何購買境外房地產(chǎn)呢？
以美國房產(chǎn)為例，某美國公司通過其在中國的銷售代理中介，向中國消費(fèi)者直接銷售位于美國加利福尼亞州的住宅類物業(yè)。該住宅包括位于舊金山近郊的花園別墅，還有位于
洛杉磯(別墅)市中心的商住兩用公寓房。
一、 交易背景
由于中國境內(nèi)房地產(chǎn)限購措施的全面推開，美國的物業(yè)估值降低形成天然吸引力、中國境內(nèi)法律對(duì)投資者投資渠道的拓寬、美國成熟的社區(qū)和服務(wù)等，赴美購房的中國投資者日漸增多，相應(yīng)的市場(chǎng)和服務(wù)亦日趨成熟。
但由于考慮到未知的信用及法律的風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)國外房地產(chǎn)市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、稅賦體系、資產(chǎn)管理等的不了解，多數(shù)投資者仍然比較謹(jǐn)慎，現(xiàn)階段境外購房的目的主要有投資、移民、子女留學(xué)等。
二、 交易流程
第一步：買家通過境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)確定待購房屋，并與境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)約合 同，繳納一定數(shù)目的意向金；
第二步：美國房地產(chǎn)出售方確認(rèn)是否出售待購房屋。如否，境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)將會(huì) 如數(shù)退還買家有關(guān)意向金；
第三步：美國房地產(chǎn)出售方與買家簽訂購房合同。同時(shí)，買家支付約占房款10% 的首期房款（initial deposit），存入美國房地產(chǎn)出售方的律師信托帳戶；
第四步：買家向合格的貸款銀行接洽申請(qǐng)放貸（通過境內(nèi)代理機(jī)構(gòu)或其他途徑 選擇貸款銀行）；
第五步：在指定銀行開立托管帳戶（escrow），并在簽訂托管指令（escrow2 instructions）、提交貸款文件（loan documents）及其他文件后，買家將尾款（Down payment）存入美國房地產(chǎn)出售方的律師信托戶口，結(jié)束第三方托管（Close of Escrow），同時(shí)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更（change of ownership），購房完成；
第六步：由于買家多數(shù)不在美國居住，多數(shù)會(huì)向美國房地產(chǎn)出售方所屬的資產(chǎn) 管理公司簽訂《資產(chǎn)管理合同》，進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營的托管，如出租、租金收取、房屋轉(zhuǎn)賣等。
三、主要法律問題及其解決
1. 買家在支付房款時(shí)涉及的外匯管理問題。
由于中國公民赴境外購買房產(chǎn)屬于對(duì)外投資，根據(jù)《個(gè)人外匯管理辦法》第16條及《個(gè)人外匯管理辦法實(shí)施細(xì)則》，境內(nèi)個(gè)人對(duì)外直接投資符合有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)可以購匯或以自有外匯匯出，并應(yīng)當(dāng)辦理境外投資外匯登記。另據(jù)與上海市外匯局的口頭咨詢，現(xiàn)階段我國對(duì)此類投資的外匯支出不予批準(zhǔn)和登記。
另據(jù)《個(gè)人外匯管理辦法》，經(jīng)常項(xiàng)目個(gè)人外匯的“外匯儲(chǔ)蓄賬戶內(nèi)外匯匯出境外當(dāng)日累計(jì)等值5萬美元以下（含）的，憑本人有效身份證件在銀行辦理”，由于通常首期房款不會(huì)超過5萬美金，因此實(shí)踐中會(huì)將首期房款作為經(jīng)常項(xiàng)目外匯直接匯出；余下的90%尾款由境外的貸款銀行支付給美國房地產(chǎn)出售方律師信托帳戶，不產(chǎn)生外匯管制問題。該等行為嚴(yán)格來說是對(duì)個(gè)人外匯管理的一種規(guī)避行為，可能產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。
在實(shí)踐操作中，根據(jù)我們與中國銀行、工商銀行、東亞銀行等主要銀行所進(jìn)行的咨詢，如果個(gè)人走5萬美金經(jīng)常項(xiàng)目額度，根據(jù)各銀行操作規(guī)定，海外帳戶不得為公司帳戶或信托帳戶，須為個(gè)人帳戶；如海外賬戶為機(jī)構(gòu)賬戶，必須提供相關(guān)證明文件，表明該等款項(xiàng)符合經(jīng)常外匯項(xiàng)目。
由于該等操作限制，美國房地產(chǎn)出售方在交易過程中，在上述第二步中設(shè)立美國律師個(gè)人信托帳戶，再由美國律師將首付款轉(zhuǎn)帳至第三方信托公司的信托帳戶。
2. 在中國買家與貸款銀行辦理貸款過程中，辦理房產(chǎn)按揭的貸款銀行可能涉及的情形有兩種：
(1) 貸款銀行為境內(nèi)銀行：經(jīng)過電話咨詢，多數(shù)境內(nèi)銀行如中行、工行等并無辦 理境內(nèi)個(gè)人購買境外房產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)；
(2) 貸款銀行為境外銀行，并通過其境內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（如有）協(xié)助辦理。此時(shí)貸款 資格審查將涉及境內(nèi)有關(guān)證明文件的提供，根據(jù)不同的銀行的要求，如收入報(bào)告、身份證明資料、信譽(yù)記錄等。
3. 美國購房合同中的細(xì)節(jié) 在合同簽訂過程中，買家們通過審閱中文譯本的房屋買賣合同，根據(jù)中國房產(chǎn)買賣的交易習(xí)慣提出問題及修改意見，例如：
(1) 美國購房合同中并未寫明房屋及土地的具體面積，及如果經(jīng)專業(yè)評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)測(cè) 量后如與合同面積不符時(shí)的救濟(jì)途徑。經(jīng)過與美國房地產(chǎn)出售方的溝通，同意在合同上標(biāo)明房屋及土地的面積，并承諾如有誤差將會(huì)退還相應(yīng)的房款給買家，同時(shí)解釋：根據(jù)美國房產(chǎn)的買賣習(xí)慣，不會(huì)存在任何誤差，因?yàn)槊绹淮嬖谄诜拷灰祝蟹课荻家呀ǔ珊�，由政府進(jìn)行測(cè)量后出具官方調(diào)查報(bào)告，以官方數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
(2) 如買家希望由自己的未成年子女一并簽訂房屋買賣合同并擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，根 據(jù)美國律師的意見，美國法律對(duì)此并無限制，未成年子女亦可在買賣合同上作相應(yīng)簽署，并簽署相關(guān)貸款申請(qǐng)文件，并在關(guān)閉交易賬戶、結(jié)束第三方托管時(shí)簽署信托書（Deed of Trust）。
(3) 關(guān)于購買加州房產(chǎn)后的稅負(fù)問題，根據(jù)美國律師提供的意見，買家主要需要 支付的物業(yè)稅，及相應(yīng)物業(yè)出租后租金所得支付的所得稅。物業(yè)稅稅率由加州法律統(tǒng)一規(guī)定，即新購住房房價(jià)的1%，該等稅率或許會(huì)因之后房價(jià)的上升而相應(yīng)有所升高，但最高不超過2%；在一般的美國購房操作中，加州物業(yè)稅大多數(shù)被定在平均1.1%左右。
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