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周期短, 風(fēng)險低－你知道還能這樣投資房地產(chǎn)嗎？
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什么是房地產(chǎn)債權(quán)基金？
其實(shí)簡單來講，就是房地產(chǎn)公司為了投資一個或多個項目而使用的融資手段: 投資者在約定期限內(nèi)獲得固定或浮動的利息，但不擁有項目的所有權(quán)或公司股份。從運(yùn)作方式來講，基金可分為開放式(Open-end Funds)和封閉式(Closed-end Funds)兩種。類似銀行的活期和定期存款，封閉式基金有固定的續(xù)存期，其規(guī)模在發(fā)行之初就已確定，投資者不能在截止日之后進(jìn)行申購或贖回，只能在二級市場交易。但正是由于這種構(gòu)架的“不靈活”，封閉式基金才不會像開放式基金那樣追求短期利益，而是著眼于長線投資，如:大型房地產(chǎn)開發(fā)項目。
房地產(chǎn)債權(quán)基金是否值得投資？
回答這個問題要從兩點(diǎn)考慮: 首先，同樣是融資手段，與股權(quán)投資相比，債權(quán)投資具有時間短、風(fēng)險低、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢(見下表)。其次，由于基金的投資標(biāo)的為房地產(chǎn)開發(fā)項目，其“硬”資產(chǎn)的固有屬性、可開發(fā)土地的稀缺性、未來地產(chǎn)的增值、以及租金漲幅都使房地產(chǎn)債權(quán)項目更有吸引力。
債權(quán)VS股權(quán)投資對比
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債權(quán)投資 |
股權(quán)投資 |
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收益模式 |
定期獲得利息，到期收回本金。 |
按股權(quán)比例獲得地產(chǎn)所有權(quán)及收益。 |
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投資周期 |
較短，1-2年。 |
較長，2-4年。 |
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風(fēng)險 |
較低 |
較高 |
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預(yù)期收益 |
年化收益7-10%。 |
年化收益15-25%。 |
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潛在風(fēng)險 |
項目發(fā)起者無法償還本金和利息。 |
項目虧損。 |
如何挑選基金
在選擇房地產(chǎn)債權(quán)基金時，投資者應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn): 項目方實(shí)力、項目自身特色和潛力(是否具備升值和現(xiàn)金流實(shí)力)、搭建基金的機(jī)構(gòu)和托管銀行、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢，以及區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。
房地產(chǎn)債權(quán)基金構(gòu)架
一般來講，“有限合伙制”是房地產(chǎn)債權(quán)基金常見的一種組織形態(tài)。
普通合伙人(General Partner，簡稱GP)負(fù)責(zé)設(shè)立和管理基金，并擁有最終話語權(quán)。由于沒有人會愿意挑起GP承擔(dān)的無限法律責(zé)任，該角色一般由有限責(zé)任公司(LLC)扮演，以保護(hù)參與者的個人利益。GP擁有基金的全部所有權(quán)，通常向投資人收取1-3%不等的管理費(fèi)。
所有基金投資者皆為有限合伙人(Limited Partner，簡稱LP)。由于不涉及基金的管理和操作，投資者只為所投金額承擔(dān)有限責(zé)任。
由于是“有限合伙”，基金收益無需在公司層面繳稅，而是下放至投資者，再以個人名義報稅。
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