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作為美國外國人購房的主力，中國人去年的購房總成交額達317億美元，比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創(chuàng)下歷史新高;購房數(shù)量也超過4萬套，在經(jīng)歷上年的回落后再次沖擊歷史最高點。

 

在截至今年3月底的12個月里，中國買家在美國支出286億美元(主要用于購買住宅物業(yè))，同比增加30%，而且是第二大外國買家群體加拿大人支出金額的2.5倍多。而加州仍然是中國人最青睞的安家之地。

 

那么，為什么那么多的中國買家愿意在美國購置房產(chǎn)？在購置房產(chǎn)的過程中又會產(chǎn)生什么樣的問題？NAREIG為您總結(jié)了中國人在美購置房產(chǎn)的常見問題與答案，希望對各位有所幫助。

 

 

 

1. 為什么中國人愿意在美國買房子？

 

 

 

a. 美國房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，永久產(chǎn)權(quán)

 

中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國房產(chǎn)實行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬于自己。

 

b. 美國房子價格不高，甚至低于中國

 

現(xiàn)今，美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元，也就是說，有一半的房產(chǎn)低于97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上�；蛘哒f，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區(qū)域買房一套大房子。

 

c. 美國房產(chǎn)政策完善，法律環(huán)境健全，房屋產(chǎn)權(quán)受保障

 

美國的房地產(chǎn)法律經(jīng)過了幾十年的發(fā)展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產(chǎn)法律制度和市場。比如美國的房產(chǎn)信息是公開的，購房者可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細信息。所有的交易信息, 包括實際價格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產(chǎn)權(quán)，并保障房產(chǎn)交易中買賣上方的權(quán)益，比較公平公正公開。美國房產(chǎn)問答延伸閱讀：美國法律如何保障外國買房人的權(quán)益？

 

d. 美國房產(chǎn)可以獲得較高的租金回報率

 

以出租和投資美國房產(chǎn)為目的會有穩(wěn)定的房產(chǎn)增值效益和獲得較高的租金回報。

 

e. 美國有多種房產(chǎn)類型，可以依據(jù)投資目的自如選擇

 

美國房產(chǎn)類型分為1.獨棟別墅、2.聯(lián)排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區(qū)或城市，并匹配不同的投資目的。如投資、留學、養(yǎng)老買房都有比較適合的幾類主要的房產(chǎn)類型。

 

 

 

2. 沒有綠卡，可以在美國購置房產(chǎn)嗎？

 

 

 

 

美國是一個成熟的市場經(jīng)濟國家，對外國投資者持歡迎態(tài)度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了；任何人都可以購買美國房產(chǎn)，只要擁有中國護照，就可以完成購房交易，即使沒有美國簽證，也可以通過電子郵件完成交易。

 

如果是用現(xiàn)金（或銀行存款）購買，沒任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購買，需要辦理貸款手續(xù)，可以用中國收入申請美國貸款。

 

 

 

3. 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

 

 

 

理論上你不必親自到美國就可以買房，但最好是本人事先來美國開立好自己的銀行帳戶，以便用該帳戶內(nèi)的資金支付購房款，即使不來美國也可將資金直接打入產(chǎn)權(quán)公司進行交接。

 

現(xiàn)在大部分銀行都接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。當然，在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。

 

 

 

4. 中國人在美國買房要些什么證件和資料？

 

 

 

如果本人親自前往購買，只要有護照就行了。

 

如果是委托他人購買，需要給受托人寫一份授權(quán)委托書（Power of Attorney），該授權(quán)委托書需要公證，另外提供一份護照復印件，受托人有了授權(quán)委托書，可以動用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續(xù)。

 

 

 

5. 中國人購買的房屋產(chǎn)權(quán)與美國人有何不同？

 

 

 

沒什么不同，都是永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)文件上都會載明產(chǎn)權(quán)擁有人的姓名，獲得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的時間和位置，土地占地面積和建筑物的面積等等。

 

 

 

6. 在美國買房在中國買房程序上有什么不同？

 

 

 

 

在美國買房的整個過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產(chǎn)過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較復雜，但在美國的經(jīng)紀人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對於國內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果能選擇一個負責任、有經(jīng)驗的經(jīng)紀人作買方經(jīng)紀，其它事情你就不必擔憂了。

 

 

 

7. 需要付經(jīng)紀人傭金嗎？

 

 

 

在美國加州，買賣雙方經(jīng)紀人的傭金都由賣方支付，購房者不須承擔支付傭金的責任。

 

 

 

8. 在美國買房以后可以移民美國嗎？

 

 

 

目前，在美國買房與辦移民沒有直接的聯(lián)系。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房產(chǎn)，買房可被視為一種投資行為，但不可以僅因此而獲得綠卡。

 

根據(jù)美國移民法的規(guī)定，獲得美國投資移民EB-5的條件是：

 

1）在美國任何地方投資一百萬美元，并至少直接創(chuàng)造十個就業(yè)機會;

2）在國家認可的低就業(yè)地區(qū)投資五十萬美元，并至少直接創(chuàng)造十個就業(yè)機會;

3）在經(jīng)政府批準的“區(qū)域中心”投資五十萬美元，并直接或間接創(chuàng)造十個就業(yè)機會

 

所以在美國買房屬于商業(yè)行為，綠卡屬于美國移民局管轄范疇，目前而言，在美國投資買房暫時不能直接獲得綠卡。

 

 

 

9. 來美國買房的基本流程是怎樣的？

 

 

 

 

在美國買房的整個過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的職業(yè)經(jīng)紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發(fā)生的情況，他都會在事前告訴你。

 

下面是來美買房的基本步驟：

 

1）須有中國或臺灣護照和合法來美的簽證；

 

2）選擇想要買房的地區(qū)和房屋種類（獨立屋還是公寓）；

 

3）選擇一個合法注冊的房產(chǎn)經(jīng)紀人，討論購買要求，由經(jīng)紀人介紹看房，選房；

 

4）填寫買房出價合同書，付定金支票，如果出價合同書被賣方接受并由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進入具體操作程序；

 

5）一旦出價合約書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；

 

6）公證托管公司對房屋產(chǎn)權(quán)進行核實，對產(chǎn)權(quán)是否有睱疵是否影響產(chǎn)權(quán)的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進行下一步操作；

 

7）即使經(jīng)過產(chǎn)權(quán)核實未發(fā)現(xiàn)睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產(chǎn)權(quán)保險，以便將來出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題時獲得賠償；

 

8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查并根據(jù)檢查結(jié)果決定是否購買，則當賣方接受出價合同書后，買方即可開始聘行專業(yè)人士對房屋的狀況進行檢查，如果檢查結(jié)果滿意，則進入交易的最后一個程序：過戶（closing），如果檢查結(jié)果不滿意，買方要求售方維修，則雙方在售方進行維修后進行交易的最后一個程序，如果售方不愿意維修或買方對檢查結(jié)果不滿意而不愿意繼續(xù)進行交易，則交易中止，定金退還買方；

 

9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；

 

10）按照合同約定的時間雙方前往公證托管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證托管公司帳戶），售方簽署產(chǎn)權(quán)文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；

 

11）過戶（Closing）完成之后，公證托管公司清算各方的款項，并將產(chǎn)權(quán)文件報送當?shù)乜h政府備案，縣政府備案后并蓋印章，原件由公證托管公司領(lǐng)回后郵寄給買方，交易完整結(jié)束。

 

 

 

10. 應(yīng)該買哪種房屋？

 

 

 

 

美國房地產(chǎn)市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house）、聯(lián)體別墅（town house）、公寓（Condo）。對于投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。

 

從過去30年美國公寓價格變化規(guī)律看，公寓建成之后價值會逐年遞減，因為美國的人工支出很貴，舊的公寓需要花費大量的金錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但所在土地是永久產(chǎn)權(quán)的，而土地也在一直升值。

 

另外需要說明的是，美國的土地所有權(quán)分為地下權(quán)（包括地下資源開采權(quán)）、地面權(quán)和地上空間權(quán)（包括建筑物的容積率以及在容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過權(quán)）。

 

 

 

11. 購買新房還是二手房？

 

 

 

在美國，大多數(shù)在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數(shù)的85%；新建的房子相對較少，僅占15%。這與中國大陸的房地產(chǎn)市場有很大的區(qū)別。

 

在加州，大部分優(yōu)良的地段已經(jīng)被老的住宅社區(qū)占據(jù)，所以一般大規(guī)模開發(fā)的新建房地段會稍偏，占地較小，以前多為其他工業(yè)或農(nóng)業(yè)用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶型設(shè)計新穎有效，房屋比較智能化，并且普遍內(nèi)裝現(xiàn)代奢華，買房后直接擰包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要職業(yè)的經(jīng)紀人幫助你權(quán)衡比較。

 

 

 

12. 外國人買房可以貸款嗎？

 

 

 

 

 

隨著美國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的復蘇與上升，很多中國客戶期望來美買房置業(yè)，投資移民。根據(jù)廣大買房客戶的問題和咨詢，這里介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。

 

1）在北加州灣區(qū)可以接受外國人買房貸款申請的銀行有3-4家，匯豐銀行、華美銀行、國泰銀行等。匯豐銀行必須要求開設(shè)高級客戶賬戶并存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。

 

2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高于40%，但必須審查您的個人與公司年收入和銀行存款余額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設(shè)定月供貸款銀行自動轉(zhuǎn)賬，其審批速度為40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。

 

3）2013年以來，美國與加州的房地產(chǎn)市場非�；鸨�，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資物業(yè)時很難拿下優(yōu)惠價格。然而，考慮到這一情況，也為了方便中國的買家，北美購房網(wǎng)在北京上海設(shè)立美國房貸中心，在國內(nèi)直接給客戶辦理美國房貸。

 

 

 

 

需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，準備貸款之前，請先咨詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現(xiàn)金付款的所需材料更多，手續(xù)更復雜。建議買家咨詢專業(yè)的房產(chǎn)投資公司，可以省去很多麻煩。

 

 

 

13. 在美國買房需要準備哪些文件？

 

 

 

現(xiàn)金買主需要準備的文件：

 

1)有效的護照和簽證

2)準備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）

3)在美國當?shù)劂y行開設(shè)的帳號

 

如果是現(xiàn)金購房，準備以上三項就可以了。

 

貸款買主需要準備的文件：

 

1)有效的護照和簽證

2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）

3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）

4) 在美國當?shù)劂y行開設(shè)的帳號

 

 

 

14. 在美國養(yǎng)房每年需要支付哪些費用？

 

 

 

 

房產(chǎn)稅

 

房產(chǎn)稅在美國各個州和地區(qū)都不同，加州的房產(chǎn)稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估，然后根據(jù)評估價計算房產(chǎn)稅。

 

很多國內(nèi)非專業(yè)的投資人對房產(chǎn)稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才漲一倍；實際上100年之后房價早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計。

 

同時在中國雖然沒有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，把房子的土地成本分攤到70年里，你所花的錢比美國的房產(chǎn)稅可能還要高不少。

 

房屋保險

 

在美國購買房產(chǎn)的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍卷風或是水災。如果要貸款，銀行一定要你買保險才肯貸款給你。

 

物業(yè)費

 

如果買公寓或集合式住宅，通常會有物管費（HOA fee），用于小區(qū)的公共開支如綠化、剪草、衛(wèi)生、游泳池、網(wǎng)球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區(qū)也有物管費。公寓的物業(yè)費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業(yè)費也越貴。

 

維護費

 

如殺白蚊、換屋頂（屋頂?shù)膲勖�通常�?5-40年），剪草及其他維修費用。

 

 

 

15. 買房后，可以找人代管嗎？

 

 

 

如果是投資出租房產(chǎn)，出租給租客，一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。一是業(yè)主可將房屋委托給專業(yè)的經(jīng)紀人，經(jīng)紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。收費一般是全年租金的8%；二是交給專業(yè)的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請律師或?qū)�業(yè)公司驅(qū)逐房客，管理公司管理費一般收費為租金的5%-8%。北美購房網(wǎng)在美國也成立物業(yè)管理公司，可以代為管理您的物業(yè)。

 

 

 

16.在美國買房被騙，有這種事發(fā)生嗎？

 

 

 

 

一般而言，美國房地產(chǎn)的買賣是被法律嚴格規(guī)范的經(jīng)紀人模式，尤其是有公證公司監(jiān)管資金和重要的文件，很難產(chǎn)生騙局。經(jīng)紀人在合同確認之后就會提供一個close律師的監(jiān)管賬戶（這個賬戶受到州房產(chǎn)委員會監(jiān)管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購房者只要把款打入到監(jiān)管賬戶就行了。

 

這里需要注意的是讓經(jīng)紀人提供監(jiān)管賬戶（escrow account）用來匯款（而不是直接匯到任何個人賬戶）。

 

 

 

17. 外國人出售美國房產(chǎn)需繳所得稅嗎？

 

 

 

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現(xiàn)這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產(chǎn)權(quán)持有成本、住房貸款利率一起構(gòu)成了美國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要稅收政策。

 

在加州，外國人出售美國房產(chǎn)，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯(lián)邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。

 

20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交后的20天內(nèi)與預扣款項一并上交稅局。這項代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。

 

美國人自己出售房產(chǎn)時，若符合一定條件，會有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。