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魅力爾灣房產(chǎn)投資專題講座回顧

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近年來,位于南加州橙縣的爾灣市以其富有生機(jī)的商業(yè)環(huán)境,優(yōu)良的學(xué)區(qū)和良好的治安環(huán)境,頗受華人置業(yè)者的追捧,以至不少遠(yuǎn)在中國(guó)的投資者和準(zhǔn)移民,還未到美國(guó)就已經(jīng)鎖定爾灣學(xué)區(qū)房。

那么真正的爾灣究竟好在哪里?聞名遐邇的爾灣學(xué)區(qū)為何頗受青睞?如何才能在爾灣學(xué)區(qū)購得滿意的學(xué)區(qū)房?

上周六,北美購房網(wǎng)資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Amber Zhu做客納瑞財(cái)富直播間,詳細(xì)介紹了美國(guó)爾灣房產(chǎn)概況!

 
 

 

以下是NAREIG對(duì)此次講座為大家做的文字整理:

 

爾灣近幾年來受新移民歡迎的原因

 

爾灣的魅力來源于它的地理位置、氣候、經(jīng)濟(jì)、以及教育資源 

 

 地理位置優(yōu)厚 

又名歐文,洛杉磯(別墅)國(guó)際機(jī)場(chǎng)往南行駛50分鐘即可到爾灣,距離新港灘10分鐘車程,去迪士尼也只要20分鐘,很多人會(huì)在周末閑暇時(shí)間自駕旅行,比如1個(gè)小時(shí)車程可以到圣地亞哥,4個(gè)小時(shí)即可到拉斯維加斯。除了南北兩端之外爾灣大部地勢(shì)平坦。

 

 爾灣的氣候及人口 

爾灣整年很少降雨,常年氣候溫和陽光,冬季最冷的時(shí)候也只要穿一件薄外套。

占地180平方公里,人口27萬左右,其中白人占比45.7%,亞裔占比38.2%,人均年收入9.4萬美金,65%的人受過大學(xué)或大學(xué)以上教育。

 

 爾灣是經(jīng)過整體規(guī)劃過城市 

開發(fā)的同時(shí)保留了大規(guī)模的開放空間和保護(hù)區(qū),也是水資源使用先行者。圖中綠色區(qū)域?yàn)楸Wo(hù)區(qū)。

 

 

 經(jīng)濟(jì)支柱 

爾灣商業(yè)主要涉及教育、醫(yī)藥、汽車設(shè)計(jì)和電腦晶片制造等方面。另外購物方面,爾灣幾乎每個(gè)社區(qū)都有配套的購物中心、銀行、藥房、餐館等生活所需設(shè)施。包括許多大型的亞洲超市、購物商場(chǎng)、奢侈品中心等,可以很好的滿足人們各種需求。

 

 教育資源 

爾灣聯(lián)合學(xué)區(qū)一共有24所小學(xué),8所初中,5所高中。全美藍(lán)絲帶學(xué)校14所,加州金絲帶學(xué)校5所,加州杰出學(xué)校30所。2013年加州教育廳公布的API指數(shù)925分。爾灣學(xué)校的分布非常人性化,孩子上學(xué)基本上步行10分鐘之內(nèi),最遠(yuǎn)的學(xué)校10分鐘車程以內(nèi)都能覆蓋到。

 

爾灣今年房勢(shì) 

目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過金融危機(jī)之前的水平,市場(chǎng)預(yù)計(jì)2018年仍然處于上升的趨勢(shì)。

 

爾灣的社區(qū)介紹及特色

 

Turtle Rock 龜巖山 

 

 

Woodbridge 木橋

 

 

 

Westpark 西公園 

 

Northwood 北木小區(qū)

 

 

Cypress 賽普拉斯小區(qū)

 

 

 Woodbury 木莓小區(qū)

 

 

 

 

Stonegate 石門小區(qū)

 

 

Orchard Hill 花果山

 

 

 

Beacon Park 明燈公園

 

 

大公園的未來開發(fā)

 

爾灣最大在建項(xiàng)目,前身是建于上個(gè)世紀(jì)40年代的海軍陸戰(zhàn)隊(duì)航空基地Marine Corps Air Station El Toro。

作為21世紀(jì)全球最大的城市公園系統(tǒng)和爾灣最受矚目的開發(fā)項(xiàng)目之一,橙縣公園的占地面積是紐約中央公園的兩倍。公園的總體規(guī)劃是由著名的紐約景觀規(guī)劃師Ken Smith 領(lǐng)導(dǎo)的由幾十名建筑師,規(guī)劃師和工程師組成的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過三年時(shí)間完成。由于出色的設(shè)計(jì),這個(gè)規(guī)劃已經(jīng)贏得了十幾個(gè)加州及全美多項(xiàng)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

 

總投資超過兩億美元,目前大公園的西段第一期已經(jīng)竣工,超過230英畝的面積已經(jīng)對(duì)民眾開放。

  

 

新社區(qū)Altair介紹

 

社區(qū)內(nèi)配套7000英尺的大型會(huì)所,5000英尺的大型泳池。理療中心、網(wǎng)球場(chǎng)、戶外廚房等公共設(shè)施,配套的學(xué)校有一所新建從幼兒園到初中的Cadence Park School,明年8月正式啟用,與Altair一街之隔。高中Portola High School也在小區(qū)對(duì)面。 

 

 

Q&A

 

Property Tax是怎么收的呢?除了與房子價(jià)格的多少有關(guān),還有哪些原因影響它?爾灣地區(qū)的房產(chǎn)稅率都是統(tǒng)一的嗎?
 

 

Property Tax跟房子的價(jià)位有關(guān)。分為兩部分,一部分是基礎(chǔ)稅,另一部分是特別稅。特別稅包括1915 Act,及Mello-Roos 。如果房子年限較高,比如1960s-1970s左右的房子,稅點(diǎn)會(huì)在1%出頭,直接乘以房?jī)r(jià)。1990s-2000s左右的房子和新房都是除了基礎(chǔ)稅之外還需要繳納特別稅,一般來說會(huì)征收30-40年的時(shí)間,征收完之后就只剩下基礎(chǔ)稅。

 

注:在加州,除了地產(chǎn)稅,還有額外的地產(chǎn)附加稅Mello Roos和1915 Act,一般來說Mello Roos tax為房產(chǎn)價(jià)值的1%左右,資金主要是用來建造社區(qū)的新學(xué)校、公園等公共設(shè)施,所以高質(zhì)量的教育實(shí)際上是由學(xué)區(qū)居民自己買單的。這是美國(guó)學(xué)區(qū)房最大的特色。而1915 Act是建道路和社區(qū)設(shè)施產(chǎn)生的。

 

Eastwood小區(qū)怎么樣?
 

 

 

還不錯(cuò),是在Northwood的東邊,在新房中稅點(diǎn)不高不低。位置在成熟的社區(qū)當(dāng)中,較其他新校區(qū)來說生活方面會(huì)更便利一些。

 

爾灣獨(dú)立屋數(shù)量多還是公寓數(shù)量多?如果哪個(gè)更好出租??jī)煞N房子如果出租哪個(gè)更好出租?
 

 

公寓都是爾灣公司的,只租不賣。只有Condo、獨(dú)立別墅、Townhouse三種房型在售。

 

在建的房子100萬美金左右都是以Condo為主,獨(dú)立別墅都是在140萬美金以上,出租的話建議是Condo,因?yàn)槌钟谐杀靖,同時(shí)Condo有物業(yè)公司打理,包括公共區(qū)域、房子的外墻、屋頂、保險(xiǎn)等等。

 

Condo平均租金大概在多少?
 

 

2臥從2000-3000左右,3臥2800-4000之間

 

3-4臥是比較受租客歡迎的。因?yàn)闋枮彻镜墓⒂?-3臥出租,建議投資Condo選3-4臥。

出租后委托經(jīng)紀(jì)公司出租并代管的費(fèi)用是多少?
 

 

出租費(fèi)用在年房租收益的4-5%,代管費(fèi)用在7-10%之間。

 

爾灣周邊城市適合投資嗎?比如森林湖等
 

 

森林湖是很好的選擇,稅點(diǎn)低,沒有特別稅。同時(shí)有很多企業(yè)搬到了森林湖,包括周邊房?jī)r(jià)還算低的Aliso Viejo、Mission Viejo等城市也是值得關(guān)注的。

 

 

 

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