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房產(chǎn)稅是否會(huì)來(lái)，財(cái)富又該如何安放，對(duì)比一下美國(guó)房產(chǎn)稅的相關(guān)情況，這里或許有你想要的答案。

二十年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展獲得的財(cái)富增值以及超發(fā)貨幣，以房產(chǎn)、信貸、工資、企業(yè)盈利等模式將相當(dāng)一部分返還給了廣大人民，國(guó)人史無(wú)前例地富裕了起來(lái)，尤其在完成數(shù)輪房產(chǎn)暴漲之后，眾多吃瓜群眾以房產(chǎn)的形式獲得了百萬(wàn)千萬(wàn)計(jì)的財(cái)富紅利，房產(chǎn)成了區(qū)分有產(chǎn)和無(wú)產(chǎn)者的標(biāo)準(zhǔn)。如果說(shuō)八十年代富裕的標(biāo)準(zhǔn)是萬(wàn)元戶的話，那么今天這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要提升到千萬(wàn)元的房產(chǎn)才基本等值。

財(cái)富在升值過(guò)程中會(huì)給人帶來(lái)快感，但在升值完成之后帶給人們的，反而是焦慮。

如何保護(hù)好自己迅速膨脹的財(cái)富，讓它不要縮水貶值成了人們面臨的首要難題。而當(dāng)下，卻是一個(gè)財(cái)富無(wú)處安放的年代。

1繞不開(kāi)的房子

先來(lái)說(shuō)房子。

目前唱空房子的人很多，這一波漲幅波及面太大太廣，透支了大部分人未來(lái)數(shù)年的購(gòu)買(mǎi)力，大潮過(guò)后需要冷靜，這符合事物發(fā)展的規(guī)律，然而，由此看空中國(guó)未來(lái)數(shù)年的房?jī)r(jià)，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)有崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，卻顯然沒(méi)有看到更深層的價(jià)值規(guī)律。

讓我們先看一下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的近三年的新房銷(xiāo)售總額和房地產(chǎn)貸款總額▼

從這份表格中可以看出，和2016年比起來(lái)，2017年無(wú)論是新房銷(xiāo)售增長(zhǎng)總額，還是房地產(chǎn)貸款總額和個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)都是同比16年下降的，這說(shuō)明2016年是一個(gè)貸款寬松年，而2017年已經(jīng)開(kāi)始收緊，這從今年政府對(duì)房貸的各項(xiàng)嚴(yán)控，各地不斷調(diào)高首付比例和基準(zhǔn)貸款利率上就可以看出端倪，而各地產(chǎn)商獲得貸款的難度顯然也越來(lái)越高。

所以，從數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然總體銷(xiāo)售額和貸款額在增長(zhǎng)，但國(guó)家控制的力度卻在不斷加強(qiáng)。

同時(shí)，據(jù)央行發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告披露，到2017年上半年，房地產(chǎn)貸款總額占各項(xiàng)貸款總額的25%。和很多發(fā)達(dá)國(guó)家的40-50%的比重比起來(lái)，還是相當(dāng)?shù)偷�。所以中�?guó)的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有很多人想象的那么高，中國(guó)政府對(duì)時(shí)局和樓市的掌控能力遠(yuǎn)超過(guò)很多人的預(yù)想。

雖然灰犀牛和黑天鵝很可能都只是傳說(shuō)，但是中國(guó)樓市的下半場(chǎng)顯然已經(jīng)到來(lái)，這一波漲勢(shì)之后，一線城市普遍八到十萬(wàn)，二線城市3到5萬(wàn)，三線城市1到2萬(wàn)，人們已經(jīng)把手頭能動(dòng)用的大部分資金都投入到了樓市，同時(shí)還透支了未來(lái)數(shù)年的購(gòu)買(mǎi)力，后續(xù)資金跟不上，國(guó)家又動(dòng)用了大量的政策工具來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，因此，未來(lái)三到五年房?jī)r(jià)再出現(xiàn)大行情的概率不會(huì)太大。

2 要重啟多元化投資嗎？

未來(lái)幾年如果房子漲不動(dòng)了或是跑不贏通脹了，那么又該如何安放我們的財(cái)富呢？

近期又開(kāi)始有專家跳出來(lái)重提多元化投資，諸如股票、基金、信托、保險(xiǎn)、期貨、P2P之類的理財(cái)工具又被推到了前臺(tái)。

我不反對(duì)多元化投資，可以拿一部分家庭資產(chǎn)來(lái)做穩(wěn)健理財(cái)，但我絕對(duì)反對(duì)把家庭重資產(chǎn)放入這些籃子里。

在金融市場(chǎng)越來(lái)越復(fù)雜化的今天，各項(xiàng)金融工具、資本玩法層出不窮，讓普通群眾拿著幾百上千萬(wàn)的真金白銀，放到資本市場(chǎng)里和一批金融玩家去博弈，其結(jié)果無(wú)異于與虎謀皮。

放眼全球，房子仍是當(dāng)下最好的保值工具，沒(méi)有之一。

幾十年之后會(huì)出現(xiàn)什么新的投資渠道也許難說(shuō)，但目前從大額資金沉淀、資產(chǎn)的稀缺性和不可批量復(fù)制性等角度來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有任何投資品可以取代房產(chǎn)的價(jià)值。至少在未來(lái)十年，房產(chǎn)還是抵御通脹的有效工具，持有房產(chǎn)仍然是安全的。

但需要指明的是，這里的房產(chǎn)指的是價(jià)值城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，包括一線、強(qiáng)二線和有概念的三線城市。

但是，想通過(guò)房產(chǎn)和金融杠桿短期獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，未來(lái)樓市更多的機(jī)會(huì)在于城市選籌、板塊輪動(dòng)、局部洼地和價(jià)差倒掛，而這已經(jīng)脫離了普通大眾的認(rèn)知區(qū)域。

如果你對(duì)財(cái)富增值沒(méi)有過(guò)高的預(yù)期，未來(lái)數(shù)年持有以上房產(chǎn)仍然是安全的，即使是政府出臺(tái)的租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)效租賃等各項(xiàng)政策，從長(zhǎng)期來(lái)看也只是穩(wěn)房?jī)r(jià)而非降房?jī)r(jià)。但是對(duì)于多套房擁有者來(lái)說(shuō)，情況卻變得更復(fù)雜了。

3 房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)

對(duì)多套房持有者來(lái)說(shuō) ，最大的擔(dān)憂在于房產(chǎn)稅的落地預(yù)期，是否會(huì)實(shí)施高額征稅和按套數(shù)征收懲罰性遞增稅率。

房產(chǎn)稅究竟會(huì)不會(huì)落地，這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論了很久，很多人說(shuō)很難，確實(shí)很難。

首先是繞不過(guò)去的土地重復(fù)征稅問(wèn)題在法律上如何化解；

然后是國(guó)內(nèi)復(fù)雜的房產(chǎn)屬性，有商品房、集資房、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等等，征收標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，比如存量巨大的小產(chǎn)權(quán)房征還是不征；

全國(guó)房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)又是一項(xiàng)浩大而艱巨的工程；

如何征收的問(wèn)題，是按套征收還是按面積征收，要不要首套免征，無(wú)論按何種方式，都面臨著無(wú)法破解的困局。如果是首套免征，可能會(huì)導(dǎo)致大量的假離婚，如果按人均面積征收，又可能導(dǎo)致父母甚至七大姑八大姨遷入戶口；

全國(guó)范圍的征收到戶又是一個(gè)巨大的難題，如何按戶征收，大規(guī)�？苟愒趺崔k；

如果實(shí)行部分減免，標(biāo)準(zhǔn)如何制定，是否會(huì)造成另一個(gè)巨大的腐敗黑洞；

．．．．．．．

這所有的問(wèn)題看起來(lái)都似乎無(wú)解，所以很多人認(rèn)為房產(chǎn)稅就像那個(gè)喊狼來(lái)了的孩子，一直在喊，但是狼永遠(yuǎn)也不會(huì)來(lái)。

可是，讓我們從另一個(gè)角度來(lái)看一看，就會(huì)明白房產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)，哪怕是沖破千萬(wàn)重阻力。

首先是土地出讓金的問(wèn)題，目前政府是一次性收取40年到70年不等的土地出讓金，可隨著近十多年房產(chǎn)的不斷飆漲，政府發(fā)現(xiàn)，無(wú)論當(dāng)時(shí)以什么價(jià)格出讓土地，哪怕是拍出天價(jià)的地王，在若干年之后，都會(huì)發(fā)現(xiàn)地價(jià)賣(mài)便宜了。

未來(lái)土地增值的收益都被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者瓜分了，政府在一槌子買(mǎi)賣(mài)之后，再也無(wú)法參予后期的分享游戲，可是地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴無(wú)法從根本上擺脫，現(xiàn)在拍了很多地收了很多錢(qián)日子很爽，可是錢(qián)是要迅速花出去的，隨著地塊的不斷拍出，政府手中可以打的土地牌越來(lái)越少。

就像北京深圳，能拍的土地已經(jīng)越來(lái)越少，這種情況在其他二線城市也會(huì)很快出現(xiàn)。在若干年之后，可拍賣(mài)的土地資源接近枯竭，以前拍出去的土地也產(chǎn)生不了新的收益，而政府資金缺口卻越來(lái)越大，這時(shí)該怎么辦？

有人會(huì)說(shuō)，可以在土地續(xù)租方面做文章，40年70年產(chǎn)權(quán)的房子到期后征收續(xù)租費(fèi)用來(lái)解決財(cái)政危機(jī)。這就有點(diǎn)想當(dāng)然了，商業(yè)用地還容易解決一點(diǎn)，住宅用地涉及到居住人權(quán)和國(guó)計(jì)民生，收太高是不現(xiàn)實(shí)的，只可能象征性地收一點(diǎn)續(xù)租費(fèi)，目前已有先例，住宅續(xù)租三十年不過(guò)收了區(qū)區(qū)五位數(shù)，拿這點(diǎn)錢(qián)來(lái)填補(bǔ)未來(lái)面臨的財(cái)政危機(jī)顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)土地出讓金收入為32574億元，占全國(guó)財(cái)政收入比重為21.38%，許多地方政府的年度財(cái)政支出中土地出讓金的比重達(dá)到50%以上，2016年全國(guó)土地出讓金和占全國(guó)財(cái)政收入比也分別上升為37457億元和23.5%，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度不是在減少而是在加強(qiáng)。

因此，房產(chǎn)稅是非征不可的，只有從一次性拍地改為按年征收，才能解決遠(yuǎn)期的地方政府財(cái)政收支問(wèn)題，否則以后會(huì)出更大的亂子。

如果房產(chǎn)稅非征不可，那我們就不必糾結(jié)于阻力到底有多大和以何種模式來(lái)征收，高層自有強(qiáng)大的智囊團(tuán)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，同時(shí)也會(huì)對(duì)前期出現(xiàn)的不規(guī)范和各種亂象有足夠的容忍度。

4 房產(chǎn)稅會(huì)帶來(lái)什么

我們先來(lái)看一下美國(guó)的房產(chǎn)稅征收情況。

在美國(guó)，房產(chǎn)稅率由各州自行制定。目前美國(guó)各州的房產(chǎn)稅率大部分介于0.8-2%之間。其中新澤西州稅率最高為2.3%，結(jié)果導(dǎo)致新澤西成為外流人口最高的州。美國(guó)人民一樣會(huì)選擇用腳投票。

在目前平均1.21%的稅率下，總價(jià)不高的美國(guó)房產(chǎn)繳納的稅額其實(shí)沒(méi)有大家想象的那么高。

△美國(guó)各州房產(chǎn)稅率地圖

但這個(gè)稅率如果照搬到國(guó)內(nèi)呢，顯然就有點(diǎn)太高了。

在目前一線城市，一套100平米左右的住宅總價(jià)1000萬(wàn)是很正常的，租金大概在每月12500，年租金15萬(wàn)元，扣除掉暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、修理?yè)p耗費(fèi)等，大概到手14萬(wàn)元左右，如果參照美國(guó)平均標(biāo)準(zhǔn)按1.2個(gè)點(diǎn)征收，一年也要12萬(wàn)，即使打個(gè)8折也要將近10萬(wàn)，相當(dāng)于大部分的房租都上交了。

對(duì)于房東這肯定是個(gè)難以承受的結(jié)果，結(jié)果無(wú)非只有三種，要么多套房主賣(mài)出部分手中房源導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，要么租金上漲彌補(bǔ)房東損失，要么是兩者兼而有之最終獲得一個(gè)平衡點(diǎn)。

讓我們?cè)賮?lái)參照一下美國(guó)目前的房?jī)r(jià)。

美國(guó)的房產(chǎn)稅是在建國(guó)初期就開(kāi)始征收的，早在1792年就有4個(gè)州征收房產(chǎn)稅，1798年通過(guò)了對(duì)房產(chǎn)稅的立法，到20世紀(jì)初美國(guó)每個(gè)州都制定了房產(chǎn)稅的征收法規(guī)，美國(guó)征收房產(chǎn)稅已有200多年的歷史，到現(xiàn)在已形成了一套完整的體系和制度，當(dāng)然，這是建立在美國(guó)承認(rèn)土地永久歸屬個(gè)人的前提下。

那么，運(yùn)轉(zhuǎn)如此成熟的房產(chǎn)稅體制下，讓我們看看目前美國(guó)的房?jī)r(jià)。

可以看出的是，美國(guó)房產(chǎn)稅在經(jīng)過(guò)200年的充分市場(chǎng)認(rèn)證之后，房?jī)r(jià)差距依然極大，在高稅率的紐約(房市)，中心地段房?jī)r(jià)仍然高達(dá)20萬(wàn)元/平米，而在稅率低的其他州，湖景別墅的單價(jià)最低只有1.3萬(wàn)元每平米，這個(gè)價(jià)格還包含了別墅附帶的大片土地。

而目前美國(guó)的房屋租售比是4-5個(gè)點(diǎn)。折合下來(lái)，一套60平米左右的紐約中心地段小戶型公寓月租金達(dá)到了近3萬(wàn)元人民幣，而一套位置不佳的小城市300平米別墅的租金是1.2萬(wàn)元人民幣。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高額房產(chǎn)稅確實(shí)可以在一定程度上降低房?jī)r(jià)，但是降的更多是中小城市的房?jī)r(jià)，一線城市的房?jī)r(jià)仍然居高不下，同時(shí)，房產(chǎn)稅大大提升了租房的成本。

美國(guó)雖然和中國(guó)的國(guó)情有很大差異，但是一樣值得借鑒。

如果未來(lái)國(guó)內(nèi)征收房產(chǎn)稅，不論以何種形式，大概率都會(huì)在適度平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，推高一二線的房屋租金，同時(shí)一線和強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)依然居高不下，但三四五線城市由于人口減少，租金無(wú)法支撐，房?jī)r(jià)則會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定在中低位。

5 如何安放你的財(cái)富

所以，如果你在一二線城市擁有兩三套左右的房產(chǎn)，同時(shí)你沒(méi)有更好的投資途徑，那我勸你不妨以靜制動(dòng)，以不變應(yīng)萬(wàn)變。

但如果你是高凈值人群，家庭資產(chǎn)大部分在房子上，在國(guó)內(nèi)有幾套到十幾二十套房產(chǎn)不等，那你面臨的問(wèn)題就更為嚴(yán)峻和復(fù)雜。

對(duì)這樣的群體，我給出的建議是，弱三四五線城市的多套房產(chǎn)除保留自住房外，其他需要優(yōu)化整合為一到兩套一二線城市房產(chǎn)，而一二線擁有多套房產(chǎn)的則需要考慮置換一部分海外資產(chǎn)，用來(lái)對(duì)沖人民幣的貶值壓力和規(guī)避房產(chǎn)稅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

但海外資產(chǎn)配置又是一個(gè)很大的話題，目前國(guó)內(nèi)做海外房產(chǎn)的很多，但由于信息嚴(yán)重不對(duì)稱，會(huì)有很多的坑等著你去跳。比如說(shuō)你在美國(guó)花三百萬(wàn)人民幣買(mǎi)的大HOUSE很可能位于遠(yuǎn)郊，年久失修，租不出去，每年還要支付房產(chǎn)稅和高額維修費(fèi)，又或者是你花五十萬(wàn)澳幣買(mǎi)了一套澳洲別墅，等你去到當(dāng)?shù)夭虐l(fā)現(xiàn)周邊的別墅市場(chǎng)價(jià)只有三十五萬(wàn)，十五萬(wàn)澳幣的差價(jià)被中介吃掉了。

6 暫時(shí)忘記房子

在這個(gè)財(cái)富無(wú)處安放，全民焦慮的年代，房?jī)r(jià)的大起大落在實(shí)現(xiàn)人們財(cái)富增值的同時(shí)，也玩壞了人們的心態(tài)，人們開(kāi)始變得浮躁、浮夸，要么洋洋得意，要么追悔莫及，我們離和諧社會(huì)的偏離似乎越來(lái)越遠(yuǎn)。

也許我們需要暫時(shí)從房子中抽離出來(lái)，即使不去考慮詩(shī)和遠(yuǎn)方，也該去關(guān)注一下生活的其他層面。

本文來(lái)源于新浪綜合