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當(dāng)選之初，川普曾承諾在未來十年投入1萬億美元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對全美道路、鐵路、橋梁、隧道、機場等方面進(jìn)行整體升級。今年5月，交通部部長Elaine Chao(趙小蘭)肯定了聯(lián)邦政府2018對該方面的財政支出。三個月后，川普簽發(fā)了行政令，將大型高速公路項目的審批時間從原來的7年縮減至2年，且每個項目的申請文件只由一個聯(lián)邦機構(gòu)處理，力圖加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程。究竟高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施能為美國帶來什么？它與房地產(chǎn)市場的發(fā)展又有著何種關(guān)聯(lián)呢？

1. 基礎(chǔ)設(shè)施的重要性

基礎(chǔ)建設(shè)，指的就是政府為了支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動而建設(shè)的有型建筑和系統(tǒng)，可分為以下三類。

能源: 電、氣、水

交通: 道路、鐵路、隧道、機場

社會生活: 學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)設(shè)施

質(zhì)量可靠、設(shè)計友好、維護(hù)良好的基礎(chǔ)設(shè)施不僅能使城市運轉(zhuǎn)得井然有序，更能吸引并留住人口，提升需求及就業(yè)，促進(jìn)社會繁榮。在美國城市土地協(xié)會(Urban Land Institute)與安永會計師事務(wù)所(EY) 對450名受訪者(250名政府官員，200名資深開發(fā)商、投資者及地產(chǎn)顧問)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城市的“基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量”是影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的首要因素(見圖1)。

2. 哪種設(shè)施對房地產(chǎn)的影響最大？

從圖2中我們可以發(fā)現(xiàn)，電信、道路&橋梁、以及能源的可負(fù)擔(dān)程度排名最為靠前。這里的電信主要指高速網(wǎng)絡(luò)的強度及覆蓋廣度。如今的商業(yè)地產(chǎn)租客對無線網(wǎng)絡(luò)的要求較高，因此寬帶服務(wù)必不可少。此外，雖然公交服務(wù)的排名居中，但交通便利性仍然是投資者的重要參考指標(biāo)。

事實上，在做出土地再開發(fā)決策時，政府關(guān)注的是基礎(chǔ)建設(shè)在該項目中的角色，以及是否能鼓勵私有企業(yè)投資。而私有企業(yè)則更關(guān)注利潤本身，其投資決定取決于升級后的設(shè)施能否為地產(chǎn)增值，以及公司要分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)費用的多少。由于基礎(chǔ)設(shè)施升級常為房地產(chǎn)再開發(fā)/規(guī)劃升級(Rezoning)項目的一部分，成本增加可能會使開發(fā)商望而卻步。

3. 亟待改善的基礎(chǔ)設(shè)施

大多數(shù)受訪者認(rèn)為，未來十年，城市公交系統(tǒng)最需要更新?lián)Q代。雖然調(diào)查中并未指出具體改善的部分，但運載量、車次、安全性、穩(wěn)定性、信息共享等方面都可以算在內(nèi)。與交通相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施皆躋身前三，道路&橋梁與步行設(shè)施分別獲得71%和63%的支持。

如果我們將視線拉回眼前，審視當(dāng)前全美基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量時可以發(fā)現(xiàn)，該排名(見圖4)與未來升級重心恰好相反。事實上，受訪者對步行和公交設(shè)施的差評反映的不僅是大眾迫切渴望提升其質(zhì)量的需求，更折射了人口密度增加、環(huán)境敏感度提升、和自駕&停車成本上漲的現(xiàn)狀。

4. 基礎(chǔ)設(shè)施面臨的挑戰(zhàn)

人口的遷移和生活方式的改變迫使美國政府重新審視過去那些未及時升級和增加的基礎(chǔ)設(shè)施。如今的年輕人渴望縮短出行時間與距離，傾向在設(shè)施完善的城市生活。由于選擇公交、單車和步行人數(shù)的增加，大量房地產(chǎn)開發(fā)項目將重心放在了“交通友好”和“步行即達(dá)”上。

過去十年，為了緩解人口和交通的雙重壓力、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮、提升長遠(yuǎn)競爭力，許多美國城市從基礎(chǔ)設(shè)施入手，企圖找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

以西雅圖(房產(chǎn))(投資)(投資)(置業(yè))為例:  為了加速城市運轉(zhuǎn)速度，向一流科技城市邁進(jìn)，當(dāng)?shù)卣�府�?008年通過了擴建輕軌線路的提案Sound Transit 2，在原有Tacoma Link (塔科馬線)和Central Link(中央線)的基礎(chǔ)上加設(shè)兩條新線－向北延伸至Northgate (2021年竣工)和Lynnwood市(2023年竣工)；向東延伸至Bellevue和Overlake市(均為2023年竣工)。

Sound Transit 2 輕軌規(guī)劃

此外， 耗資3.83億美元、位于Central Link(中央線) 上的Angle Lake 站也于去年9月開通。這座高架車站可容納1050輛車停放，旅客可通過天橋進(jìn)入站臺。由于距離 Alaska Airline (阿拉斯加航空)總部與西雅圖國際機場(Seattle–Tacoma International Airport)僅十分鐘車程，Angle Lake站周邊一英里有 7772人，日均接待乘客5400人。從該站出發(fā)，40分鐘可達(dá)西雅圖市中心的Westlake 站，45分鐘可至華盛頓大學(xué)，高峰時段每6分鐘一班，不僅大大緩解了交通擁堵，還給居民提供了更多出行選擇。

Sound Transit 3 輕軌規(guī)劃

當(dāng)然，西雅圖的輕軌藍(lán)圖還遠(yuǎn)不止這些。去年11月，最新擴建提案Sound Transit 3終于通過，這個耗資583億美元的龐大計劃將現(xiàn)有的輕軌系統(tǒng)延伸至Tacoma、Federal Way、Everett、Issaquah、西雅圖的Ballard社區(qū)、和西西雅圖。預(yù)計完工后，該線路將貫穿187公里，途徑36站，日乘接待旅客60萬人。

西雅圖基礎(chǔ)設(shè)施的興建也給房市帶來了春天 。西雅圖中位房價從十年前的$46.6萬上漲至如今的$70.1萬，漲幅達(dá)50%，過去一年地產(chǎn)增值14.1%。目前，西雅圖市的中位要價為$470/平方英尺，比大西雅圖都會區(qū)(Seattle Metro)高出88%；中位租金為$2500，比都會區(qū)平均值高出$300。與此同時，市場供應(yīng)量下降明顯，今年冬季更是達(dá)到2000后的歷史新低，庫存降幅是一般美國大城市的兩倍。

總結(jié)

大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施升級不僅能優(yōu)化居民生活質(zhì)量、刺激消費增長、促進(jìn)商業(yè)繁榮，更會吸引大量人口、創(chuàng)造就業(yè)、促使地產(chǎn)升值，為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造機遇。在所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，道路升級與擴建最能提升周邊地產(chǎn)價值。

根據(jù)倫敦政治金融學(xué)院(LSE)開發(fā)的模型，新設(shè)施每使便利性提高1%，周邊地產(chǎn)價值就會上漲0.25%-0.3%。雖然理論上來講，改善基礎(chǔ)設(shè)施能使地產(chǎn)增值3%-15%，但投資者需要具體問題具體分析，除了密切關(guān)注城市規(guī)劃外，更要從新/升級設(shè)施的種類、地點和規(guī)模來判斷區(qū)域未來供需走向，挖掘市場潛力，理性作出投資決策。