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當選之初，川普曾承諾在未來十年投入1萬億美元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對全美道路、鐵路、橋梁、隧道、機場等方面進行整體升級。今年5月，交通部部長趙小蘭肯定了聯(lián)邦政府2018對該方面的財政支出。

三個月后，川普簽發(fā)了行政令，將大型高速公路項目的審批時間從原來的7年縮減至2年，且每個項目的申請文件只由一個聯(lián)邦機構(gòu)處理，力圖加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進程。究竟高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施能為美國帶來什么？它與房地產(chǎn)市場的發(fā)展又有著何種關(guān)聯(lián)呢？

1. 基礎(chǔ)設(shè)施面臨的挑戰(zhàn)

人口遷移和生活方式改變迫使美國政府重新審視過去那些未及時升級和增加的基礎(chǔ)設(shè)施。如今的年輕人渴望縮短出行時間與距離，傾向在設(shè)施完善的城市生活。由于選擇公交、單車和步行人數(shù)的增加，大量房地產(chǎn)開發(fā)項目將重心放在了“交通友好”和“步行即達”上。

2. 基礎(chǔ)設(shè)施的重要性

在美國城市土地協(xié)會(Urban Land Institute)與四大會計師事務(wù)所之一的安永(EY)對450名受訪者(250名政府官員，200名資深開發(fā)商、投資者及地產(chǎn)顧問)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城市的“基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量”是影響當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的首要因素(見下圖)。

影響房地產(chǎn)投資的主要因素

3. 哪種設(shè)施對房地產(chǎn)的影響最大？

從下圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，電信、道路&橋梁、以及能源的可負擔程度排名最為靠前。這里的電信主要指高速網(wǎng)絡(luò)的強度及覆蓋率。此外，雖然公交服務(wù)的排名居中，但交通便利性仍是地產(chǎn)投資者的重要考量。

對房地產(chǎn)影響最大的基礎(chǔ)設(shè)施

在做土地再開發(fā)決策時，政府關(guān)注的是基礎(chǔ)建設(shè)在該項目中的角色，以及是否能鼓勵私有企業(yè)投資。而私有企業(yè)則更關(guān)注利潤本身，其投資決定取決于升級后的設(shè)施能否為地產(chǎn)增值，以及公司所要分攤的建設(shè)費用。由于基礎(chǔ)設(shè)施升級常作為地塊再開發(fā)/規(guī)劃升級(Rezoning)的一部分，并非所有開發(fā)商都愿意承擔這部分成本。

4. 實例分析

過去十年，為了緩解人口和交通的雙重壓力、促進地區(qū)經(jīng)濟繁榮、提升長遠競爭力，許多美國城市決定從基礎(chǔ)設(shè)施入手，企圖找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

以西雅圖(房價)為例:  為了加速城市運轉(zhuǎn)，向一流科技城市邁進，當?shù)卣�府�?008年通過了擴建輕軌線路的提案Sound Transit 2，在原有Tacoma Link (塔科馬線)和Central Link(中央線)的基礎(chǔ)上加設(shè)兩條新線－向北延伸至Northgate (2021年竣工)和Lynnwood市(2023年竣工)；向東延伸至Bellevue和Overlake市(均為2023年竣工)。

西雅圖Sound Transit 2 輕軌規(guī)劃

此外， 耗資3.83億美元、位于Central Link(中央線) 上的Angle Lake 站也于去年9月開通。這座高架車站可容納1050輛車停放，旅客可通過天橋進入站臺。由于距離 Alaska Airline (阿拉斯加航空)總部與西雅圖國際機場(Seattle–Tacoma International Airport)僅十分鐘車程，Angle Lake站周邊一英里有 7772人，日均接待乘客5400人。

Angle Lake 站

從該站出發(fā)，40分鐘即可達到西雅圖市中心的Westlake站，45分鐘便可至華盛頓大學，高峰時段每6分鐘一班，不僅大大緩解了交通擁堵，還給居民出行提供了更多選擇。

當然，西雅圖的輕軌藍圖還遠不止這些。去年11月，最新擴建方案Sound Transit 3終于通過，這個耗資583億美元的龐大計劃將現(xiàn)有的輕軌系統(tǒng)延伸至Tacoma、Federal Way、Everett、Issaquah、西雅圖的Ballard社區(qū)、和西西雅圖。預(yù)計完工后，該線路將貫穿187公里，途徑36站，日乘接待旅客60萬人。

西雅圖Sound Transit 3 輕軌規(guī)劃

注: 未顯示全部站點

當然，西雅圖基礎(chǔ)建設(shè)的日新月異也給房地產(chǎn)市場帶來了春天 。當?shù)氐闹形环績r從十年前的$46.6萬上漲至如今的$70.1萬，漲幅達50%，過去一年增值更是達到14.1%。

西雅圖房價走勢(2008-2017)

目前，西雅圖市的中位要價為$470/平方英尺，比大西雅圖都會區(qū)(Seattle Metro)高出88%；中位租金為$2500，比都會區(qū)平均值高出$300。與此同時，西雅圖房市的供應(yīng)量下降明顯，今年冬季更是達2000年后的歷史新低，庫存降幅是一般美國大城市的兩倍。

寫在最后

大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施升級不僅優(yōu)化了居民生活質(zhì)量、刺激消費增長、促進商業(yè)繁榮，更會吸引大量人口、創(chuàng)造就業(yè)、促使地產(chǎn)升值，為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造機遇。在所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，道路升級與擴建最能提升周邊地產(chǎn)價值。

根據(jù)倫敦政治金融學院(LSE)開發(fā)的模型，新設(shè)施每使便利性提高1%，周邊地產(chǎn)價值就會上漲0.25%-0.3%。雖然理論上來講，改善基礎(chǔ)設(shè)施能使地產(chǎn)增值3%-15%，但投資者需要具體問題具體分析，除了密切關(guān)注城市規(guī)劃外，更要從新/升級設(shè)施的種類、地點和規(guī)模來判斷區(qū)域未來供需走向，挖掘市場潛力，理性作出投資決策。