我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

　　摘要
　　
　　1 越來(lái)越多的證據(jù)表明，征收海外房屋買(mǎi)家稅的結(jié)果喜憂參半，但很明確的一點(diǎn)是這樣的舉措至少到目前為止并沒(méi)有為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的形式帶來(lái)根本上的改變。
　　
　　2 對(duì)海外買(mǎi)家稅收政策進(jìn)行的探討應(yīng)當(dāng)意識(shí)到也許會(huì)有一些意想不到的后果。
　　
　　在美國(guó)最具活力的房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)正在快速上漲，其中很多城市房?jī)r(jià)的上漲速度超過(guò)了收入增長(zhǎng)速度。很多政客非常擔(dān)心這種情形會(huì)重挫住房購(gòu)買(mǎi)力，因此紛紛尋求解決方案。當(dāng)然，這樣的問(wèn)題并非美國(guó)獨(dú)有。全球范圍內(nèi)有很多城市都面臨著房?jī)r(jià)增速過(guò)快，住房購(gòu)買(mǎi)力大幅下降的難題，各地政府也都在尋找可行的解決方案。
　　
　　然而，要找到解決方案首先要明確問(wèn)題根源，而一個(gè)被廣為探討的觀點(diǎn)就是：房?jī)r(jià)飆升歸咎于海外房屋買(mǎi)家。因此，一些國(guó)際大都市紛紛出臺(tái)了針對(duì)海外買(mǎi)家的新稅種，特別是溫哥華、多倫多(房市)、新加坡和悉尼。一些美國(guó)的城市也在考慮類(lèi)似政策。
　　
　　這些針對(duì)海外房屋買(mǎi)家的稅種寄希望于通過(guò)遏制海外買(mǎi)家進(jìn)入當(dāng)?shù)胤渴�，從而緩解本地人的�?gòu)房壓力和競(jìng)爭(zhēng)。尤其是在房源有限的情況下，這種競(jìng)爭(zhēng)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦淖》抠?gòu)買(mǎi)力大幅下降。此類(lèi)稅收的第二個(gè)目的是通過(guò)增加稅收為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)更多經(jīng)濟(jì)型房屋的計(jì)劃提供資金支持。
　　
　　這些政策目前仍處于初始階段，尚不成熟，其最終效果也仍未可知。不過(guò)，現(xiàn)階段我們還是可以從已經(jīng)實(shí)行相關(guān)政策的城市吸取一些重要的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
　　
　　所得與所失
　　
　　加拿大 溫哥華 Vancouver
　　
　　2016 年夏天，溫哥華（Vancouver）開(kāi)始實(shí)行新稅種：向海外（非加拿大籍）購(gòu)房者征收 15% 的稅。稅收實(shí)施后房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，但很快就又開(kāi)始攀升，回到征稅前的水平。到目前為止，這項(xiàng)政策對(duì)本地人購(gòu)房的幫助十分有限，成效短暫，而且稅收的影響集中在高端房產(chǎn)市場(chǎng)。
　　
　　加拿大 多倫多 Toronto
　　
　　加拿大的另一個(gè)城市多倫多于 2017 年 4 月同樣開(kāi)始對(duì)海外買(mǎi)家征稅，稅率也是 15%。之后房?jī)r(jià)經(jīng)歷了短暫下滑，在 9 月份出現(xiàn)上漲。2016 年初，悉尼開(kāi)始征收海外買(mǎi)家稅，稅率相對(duì)較低，僅為 4%，收效甚微，因此他們最近將稅率上調(diào)至 8%。
　　
　　在溫哥華和多倫多，海外買(mǎi)家稅都不是單獨(dú)制定和實(shí)行的，而是屬于同時(shí)頒布的眾多政策中的一項(xiàng)。其他政策還有提高按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)，而這些政策的最終目的都是為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)降溫。這些政策出臺(tái)的同時(shí)，由于對(duì)加拿大房產(chǎn)高估值問(wèn)題的擔(dān)憂日漸加重，加拿大央行還上調(diào)了利率。在這些舉措的綜合作用下，或許我們可以做出這樣的猜測(cè)：在稅收實(shí)施后的幾個(gè)月內(nèi)，溫哥華和多倫多兩個(gè)城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下滑，主要是由于本地買(mǎi)家和投資者對(duì)房市的預(yù)期有所下降，僅有少部分原因是海外買(mǎi)家需求的。
　　
　　在溫哥華，海外買(mǎi)家稅為經(jīng)濟(jì)型住房的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了可觀的收入。該稅種實(shí)施后的九個(gè)月里，稅收收入達(dá)到約 1.02 億美元，這個(gè)數(shù)字也說(shuō)明新的稅收政策并沒(méi)有打擊海外買(mǎi)家的購(gòu)房熱情。舉例來(lái)說(shuō)，根據(jù)加拿大不列顛哥倫比亞�。˙C） 2016 年的預(yù)算估計(jì)，該省可以使用 5 億美元的稅收為建設(shè) 2,900 套經(jīng)濟(jì)型出租房提供資金。如果對(duì)目前征收的海外買(mǎi)家稅收按全年計(jì)算，結(jié)果顯示該稅收可以支持約 790 套經(jīng)濟(jì)型出租房的建設(shè)。這樣的稅收增長(zhǎng)絕不會(huì)傷害當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)，但也不會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)根本上的轉(zhuǎn)變*。
　　
　　就相關(guān)法律的影響和成效而言，目前得到的數(shù)據(jù)只能算好壞參半（而且還在不斷變化）。此類(lèi)稅收還未能從根本上改變當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)形勢(shì)，但從為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)型房屋開(kāi)發(fā)提供資金的角度看，還算是卓有成效的（只是這種成效與實(shí)際住房需求相比仍是九牛一毛）。
　　
　　意想不到的后果
　　
　　除了上述的影響，也有證據(jù)表明海外買(mǎi)家稅帶來(lái)的一些影響是決策者始料未及的。
　　
　　當(dāng)政策針對(duì)的群體過(guò)于寬泛時(shí)，會(huì)在無(wú)意間傷及合法移民的權(quán)益。當(dāng)政策的細(xì)化程度非常高時(shí)，非居民外國(guó)人（non-resident foreigners）通常不是此類(lèi)稅收的主要目標(biāo)，因?yàn)樗麄兊纳矸莶煌�于永久或臨時(shí)遷入當(dāng)?shù)氐耐鈬?guó)人。溫哥華海外買(mǎi)家稅實(shí)施六個(gè)月后，當(dāng)?shù)亓⒎ㄕ邔?duì)政策進(jìn)行了完善：對(duì)持有加拿大工作許可證的外國(guó)人免征收海外買(mǎi)家稅。然而即使有了這些免稅政策，也可能會(huì)將一些在當(dāng)?shù)鼐哂泻戏��?quán)益的外國(guó)買(mǎi)家排除在外（盡管這些群體較�。�，其中就包括那些希望為在該國(guó)上學(xué)的子女購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的家長(zhǎng)（非居民身份）。
　　
　　還有一種可能的后果就是：盡管新的稅收政策不會(huì)讓海外買(mǎi)家們完全退出市場(chǎng)，但可能會(huì)促使他們?cè)趯⒍愂占{入預(yù)算考慮之后，轉(zhuǎn)而選擇相對(duì)便宜的房屋。Zillow 的調(diào)查結(jié)果顯示，2017 年第三季度搜索美國(guó)房產(chǎn)的海外買(mǎi)家目標(biāo)價(jià)位為 39.9 萬(wàn)美元。而美國(guó)買(mǎi)家的目標(biāo)價(jià)位為 26 萬(wàn)美元。假如海外買(mǎi)家將 15% 的稅率納入預(yù)算，他們將與更多本土買(mǎi)家進(jìn)行更直接的競(jìng)爭(zhēng)（體現(xiàn)在兩個(gè)買(mǎi)家群體的目標(biāo)價(jià)位更接近了）。
　　
　　中國(guó)買(mǎi)家實(shí)力強(qiáng)勁
　　
　　最后，這些稅收政策還帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)層面之外的影響，讓人始料未及，也備受關(guān)注。在很多征收海外買(mǎi)家稅的城市中，中國(guó)買(mǎi)家都是最為活躍的海外買(mǎi)家群體。無(wú)論是否在意料之中，在對(duì)這些城市高昂房?jī)r(jià)的探討背后，繁榮（偶爾不穩(wěn)定）的中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)重要的動(dòng)因，而海外買(mǎi)家稅收政策的出臺(tái)也恰恰反映了當(dāng)?shù)厝藢?duì)中國(guó)移民和中國(guó)資金的擔(dān)憂。
　　
　　中國(guó)近幾十年的繁榮發(fā)展衍生出了新興中產(chǎn)和中上產(chǎn)階級(jí)。出于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其背后的金融體系穩(wěn)定狀況的擔(dān)憂，這些階級(jí)寄希望于其他方式來(lái)確保財(cái)富的保值與增值。2016 年年底，中國(guó)政府頒布了限制中國(guó)公民購(gòu)買(mǎi)外匯的政策，有效遏制了中國(guó)買(mǎi)家的海外購(gòu)房需求。
　　
　　在此背景下，不列顛哥倫比亞省的海外買(mǎi)家稅實(shí)施后的幾個(gè)月內(nèi)，溫哥華的很多亞裔社區(qū)都反映種族歧視的案件增加，仇外情緒也在升溫。該省政府官員很快對(duì)此予以否認(rèn)，不過(guò)經(jīng)驗(yàn)表明，政府官員在探討政策效果和目的時(shí)，應(yīng)當(dāng)非常審慎，同時(shí)要對(duì)政策給出非常清楚的闡釋。
　　
　　冰凍三尺  非一日之寒
　　
　　以上的這些警示不是為了減少對(duì)海外買(mǎi)家群體的擔(dān)憂。就美國(guó)而言，聯(lián)邦政府和地方政府的決策者需要付出更多努力，確保美國(guó)人和海外買(mǎi)家在公平的環(huán)境下進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
　　
　　然而歸根結(jié)底，推動(dòng)海外置業(yè)的根本動(dòng)因是不會(huì)消失的。全球的金融環(huán)境將美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)打造成了備受矚目的投資熱點(diǎn)。（點(diǎn)擊回顧 胡潤(rùn)榜單：投資回報(bào)最高的 15 個(gè)美國(guó)城市）新興經(jīng)濟(jì)體越來(lái)越富裕，全球新增的中產(chǎn)階級(jí)一直在尋求保障高的投資方式。在這樣的大環(huán)境下，美國(guó)和其他國(guó)家的一些城市在環(huán)境、文化、機(jī)遇等各方面都極具吸引力。因此，對(duì)于眾多全球化大都市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)鼐用竦淖》抠?gòu)買(mǎi)力受到挑戰(zhàn)并不是新鮮事，而這種挑戰(zhàn)也不會(huì)輕易消失。
　　
　　越來(lái)越多的證據(jù)表明，海外買(mǎi)家稅并不是靈丹妙藥，無(wú)法解決更深層次的經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)劃的問(wèn)題，甚至更多時(shí)候還會(huì)加劇現(xiàn)有的矛盾。更令人擔(dān)憂的是，這些政策還可能會(huì)帶來(lái)一些意外后果。此類(lèi)政策還處于實(shí)驗(yàn)階段，尚不成熟。隨著相關(guān)數(shù)據(jù)的積累，我們對(duì)這些政策的理解也將不斷變化。眼下我們?cè)谔接戇@類(lèi)稅收政策的同時(shí)，不能忽視了根本問(wèn)題，即在維持人們的生活品質(zhì)的同時(shí)建造更多的經(jīng)濟(jì)型房屋、投資建設(shè)和完善公共交通和基礎(chǔ)設(shè)施，以及滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的需求。這一類(lèi)問(wèn)題更為復(fù)雜，但如果解決了這些問(wèn)題，其影響遠(yuǎn)比海外買(mǎi)家稅更為深遠(yuǎn)和徹底。