細解美國房產(chǎn)稅增長 形成及發(fā)展
來源：http://us.fang.com/news/14326437.htm作者：北美購房網(wǎng)時間：2016/1/4
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市場價格、評估比例與稅率促使美國地稅的增長
去年底移民到美國的李先生一家剛剛在新澤西的平原市(Plainsboro)購買了一棟康斗(Condo)屋，房屋成交價為48萬5000元。李先生從地產(chǎn)網(wǎng)站上了解到他需要交付的地稅是每年1萬1200元，“我知道這個稅率很高，但為了孩子上學(xué)也就平衡了。”來自稅務(wù)基金會(TaxFoundation)的調(diào)查結(jié)果顯示，李先生一家所居住的新澤西州是全美地稅最昂貴的地區(qū)之一，平均稅率高達1.89%。而李家小弟將要就讀的平原市學(xué)區(qū)，又是新澤西稅率最高的地段，因此他所要付出的地稅稅率達到2.5%。
給出房屋地址，我們在地產(chǎn)網(wǎng)站或是政府稅務(wù)機構(gòu)都能輕易查到一幢住宅的地稅金額。但這個稅額是如何計算而得的呢?為什么鄰里間房屋狀況相同，地稅卻相差上千元?為什么有時聽得政客承諾稅率不變，待拿到賬單時卻發(fā)現(xiàn)稅金大漲?這一切都要從計算地稅的幾個關(guān)鍵數(shù)字開始說起。
地稅的增長從理論上說取決于房屋價值的增長和公共開支的增加。政府的公共管理和教育開支不變的情況下，影響地稅的主要因素包括：房屋市場價格、評估比例，和稅率三個數(shù)字。
市場價格(market value)
地區(qū)行政機構(gòu)對美國房屋的定價是基于美國房產(chǎn)房屋的“公平市場價格(fair market value)”基礎(chǔ)之上。公平市場價格的意思是指在沒有利益關(guān)系的買賣雙方都對資產(chǎn)在當(dāng)前經(jīng)濟和市場中的評估價值有所了解，且自愿的進行資產(chǎn)交換時產(chǎn)生的價格。這一價格是被最廣泛接受的美國房產(chǎn)資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)。因此，判斷公平市場價格的最佳方式為同類房屋在最近期的真實成交價格。不過同一個美國房產(chǎn)房屋并不是每年都會產(chǎn)生交易，有些屋主住上5年10年才再次出售，在此期間評估人員是無法取得準(zhǔn)確的公平市場美國房產(chǎn)價格的。這種情況下，評估員也會使用其他定價方法，例如根據(jù)周圍相似住宅的交易價格進行估算。
評估比例(assessment ratio)
在美國一些地區(qū)，美國房產(chǎn)房屋的評估價值(assessed value)等同于房屋的市場價值。但也有很多地區(qū)，會將房屋的市場價值乘以一個叫做評估比例(assessment ratio)的系數(shù)，再得出實際上使用的評估價值。這個評估比例由地方立法機構(gòu)通過，每年都會有所變動。即便在同一地區(qū)，依據(jù)房屋的類型和功能差異，也會 有不同的標(biāo)準(zhǔn)。舉例來說，如果一棟房屋的被當(dāng)?shù)卦u估部門確定的市場價格是100萬元，當(dāng)?shù)卮艘荒旯嫉脑u估比例為5%，將兩個數(shù)字相乘，就可以得出這棟美國房產(chǎn)房屋的評估價格為5萬元。
稅率(tax rate)
將房屋的評估價值乘以當(dāng)年這一地區(qū)生效的稅率就能得出具體這一美國房產(chǎn)房屋的地稅金額。我們常常聽到政客拉票時宣稱會在任期內(nèi)抑制或縮減稅率的計畫，就是指的這一指數(shù)。但實際上即便稅率保持不變，若是評估比例增加，屋主們拿到手的地稅賬單上還會顯示出稅金大漲。由于地稅稅率是由地方政府制定，所以全美每一個村、鎮(zhèn)的稅率都會有所不同。即便是兩個相鄰的村落，甚至是沿街對望的兩棟房屋，由于學(xué)校系統(tǒng)的開支差異，地稅也會大不相同。總體來說，地稅高的地區(qū)因為難以吸引到投資客光顧，房價泡沫較少。地稅低的地區(qū)，由于投資價值相對高，也就容易產(chǎn)生房價泡沫和更多的價格變動。
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