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中國人在美國做房東

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稅法除了區(qū)分公民和非公民外，還將公民分為有居住權的外國人(ResidentAlien)和無居住權的外國人(Non-residentAlien)，即居民和非居民。這點在報稅時尤為重要，美國稅法對居民和非居民實行兩套不同法規(guī)則，各個條例對居民和非居民也各有利弊。

美國稅法以綠卡檢定法則和居留時間法則來認定您是否是屬于稅法所定義的居民：

綠卡鑒定法則

持有綠卡極即為美國居民。不論實際居住美國或海外，只要您擁有綠卡，都是稅法上的居民。即使拿了綠卡之后回國做事或自己做生意，不在美國居住、工作，收入來源亦并非來自美國，仍須向美國如實報稅。

居留時間法則

假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。居留日計算公式：居留日=（當年停留日數*100%）+（去年停留日數*1/3）+（前年停留日數*1/6）。

按照美國現行的稅務體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為"非居民外籍人士"。非居民的應納稅收入一般分為兩類：

1，與美國貿易或業(yè)務無關的投資收益--通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率征收預提所得稅。

2，與美國貿易或業(yè)務有關的收入，包括就業(yè)收入--減去扣除額后，按照適用于美國公民和居民的常規(guī)分級所得稅率征稅。

因此，美國非居民納稅個人可以將房地產出租凈收益(扣除出租房產的維護費用等)適用于以上第二類--"與美國貿易或業(yè)務有關的收入"。海外投資者的這部分美國租金收入，可根據美國公民和居民的常規(guī)分級所得稅率納稅，而非30%的固定稅率。

房屋租金收入如何納稅

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美國居民一般都是全球收入征稅，和美國公民一樣。他們需要每年申報一次，并申報租金收入。租金費用可抵租金收入，而租金凈收入則按累計稅率納稅。

非居民收到來自美國的房地產的租金收入一般是需要按總租金收入的30%預扣所得稅。它是對承租人或房地產管理公司（如果有涉及）的負有扣繳義務，即將扣完30%的稅后匯款凈額支付給非居民業(yè)主，則非居民收到的租金收入不需再申報年度所得稅申報表。報稅并不等于交稅，而是凈收入得到一定金額的時候，才需要交稅的，但是投資收益還可以用一些折舊、其它的費用來抵扣收入，減少凈收入，從而達到盡量少交稅的目的，這個需要找專業(yè)的CPA咨詢。

美國稅法允許非居民申報年度所得稅申報表，下面文會做進一步解釋。

美國稅法第871(d)條例規(guī)定，如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產并出租時，便需要向美國政府申報其個人所得稅1040NR。

申報1040NR時，什么類型的房地產相關費用可以扣除？

以下費用可以在稅前扣除

DeductibleExpenses1

前期租金支出納稅申報費折舊修理

管理費用清洗和保養(yǎng)保險翻新

房產相關的開銷（如物業(yè)費，房產稅，水電費，維修費等）可以相應抵扣，只有凈收益才需要被征收稅。

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產并出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

租金如何計算征稅

Howtocalculateyourtaxableincome

美國租金收入稅率�，F行的"美國公民和居民的常規(guī)個稅稅率"，采用分級所得稅征收辦法，最低為10%，最高為39.6%。

如何征收�？煞謨刹�，計算繳稅數額，按照個人所得分級稅率計算稅費，為便于大家理解，現在以一套50萬美元房產為例，計算如何納稅。

例：你在美國買了一棟價值50萬美金的房子，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業(yè)費，管理費，房產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產凈收入為1萬6千美金，符合15%等級稅率，以2017年為例單身稅率需繳納2400美元的聯邦個人所得稅。