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在很長一段時間內(nèi)，我們商業(yè)地產(chǎn)部接到不少客戶咨詢項目 時，同時也詢問美國投資回報率是如何計算的，為什么和中國 的投資回報率相差比較大，并且沒有中國回報率高。

商業(yè)地產(chǎn) 部為您在這里對美國和中國投資回報率進行深度分析和對比： 中國投資回報率和美國出租凈回報的理解誤區(qū) 中國客戶常用投資回報計算方式： 投資回報率 = （賣出價 - 買進價）/ 買進價 * 100% 如果客戶用 100 萬美元購入一個星巴克，然后 5 年后 150 萬賣出那么回報率就 是 （150 – 100）/100 *100% = 50%, 那么按照中國投資者理解的投資回報率計算， 這個星巴克的投資回報率是 50%。這個回報率是基于市場看漲假設(shè)基礎(chǔ)上，并 不是購買時市場實際的投資回報率，其投資回報周期為投資人持有該物業(yè)的總 周期。

美國 Cap Rate 投資回報率 / 出租凈回報 美國市場 Cap rate/ 出租凈回報的計算方法，是根據(jù)已經(jīng)合約確定的每月或者 每年租金，投資者實際能拿到的收入來計算的，計算公式如下： 租賃 / 租金凈回報 = 年租金收入 / 賣價 *100% 同樣的案例，如果一個星巴克，賣價 100 萬美元，年租金收入 50000 美元那么 租金凈回報率就是：50,000/1,000,000 * 100% = 5.00% 。該回報率算法將投資 周期按每年計算，以投資人持有該物業(yè)期間每年從該物業(yè)中實際產(chǎn)生的收益計 算為主。 我們可以看出兩種不同的算法，得到的結(jié)果截然不同。如果用“投資回報率”這 個星巴克就有 50% 的回報率，如果用“租金凈回報”就只有 5.00%。

通過以上對比可以看出，美國一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資回報率普 遍高于中國一線城市。并且美國由于強有力的經(jīng)濟復(fù)蘇和健康 的市場環(huán)境和法律體系，對于投資人來說市場風(fēng)險比較小，保 值和升值潛力大。這也是為什么美國近幾年已經(jīng)成為國外投資 人首選之地，房地產(chǎn)又是所有投資方式中的首選。