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2015 年上半年全美酒店行業(yè)分析報告

Source: US Hotels Investment Outlook Q2 2015 JLL | Marcus & Millichap Research Service  RevPAR：

每間可銷售房收入，作為衡量酒店表現的三 大指標之一（其它兩大指標為入住率和平均房價）， 在酒店收益管理中起著非常重要的作用。其計算方式 為：客房收入除以可售客房數，它的另一種計算方法 是入住率乘以平均房價。

2015 年上半年，全球酒店市場總成交額達到 419 億美 元，與去年同期相比增長 55%。在全球三大主要區(qū)域 中，亞太地區(qū)出現 -6% 的負增長；而美洲地區(qū)酒店地 產交易達 236 億，同比增長 73%。美國本土酒店成交 金額 230 億美元，年化增長 93.8%，成績驚人。 美國經濟穩(wěn)步發(fā)展為酒店業(yè)提供了助推力；另一方面， 由于新建酒店數量有限，這種供不應求的局面也使得 酒店入住率節(jié)節(jié)攀升。根據 JJL 數據顯示，2015 年上 半年，全美酒店行業(yè)平均 RevPAR 同比增長 7.3%。

如果酒店供求市場不出現巨變，那么 RevPAR 仍會繼 續(xù)走強。目前在建酒店數量一直低于往年平均，而全 美經濟升溫導致商務、旅游外出人士增多。供求的不 平衡也令行業(yè)專家一致看好酒店行業(yè)未來發(fā)展。 我們在上文提到全美酒店交易在 2015 年上半年高達 230 億美元，該數字與去年同期相比幾乎翻倍。早前 已經在酒店市場投資的客戶尋求資產重置，而私募等 基金公司則尋求配置酒店類商業(yè)地產以提高收益。

上圖為美國聯邦航空管理局和交通運輸局的數據對 比，我們可以看到 2008 年 -2010 年受金融危機影響， 全美航空出行量明顯降低。經過 2011-2013 年的恢復， 全美飛機、汽車出行量已經有上揚趨勢。商務出差、 旅行人數的增多也為全美酒店行業(yè)帶來了消費者。 下表為全美酒店產業(yè) 2014-2017 年的關鍵數據，北美 房產投資集團（NAREIG）商業(yè)地產部認為，酒店入 住率在未來 2 年保持穩(wěn)定，而需求增長率上升趨勢則 會漸緩。受經濟利好以及供給較少等因素綜合作用， 酒店平均每日房價仍會繼續(xù)上升。

酒店類商業(yè)地產回報率分析

根據數據顯示，酒店類商業(yè)地產的回報率正在持 續(xù)走低。目前平均回報率 6.8%，而今年年初平 均回報率為 7.0%，去年年中則為 7.1%。一級市 場、二級市場的酒店回報率已降到 2000 年以來 最低水平。

近年來，海外投資者尤其是中國投資者，已經成 為美國酒店類商業(yè)地產的生力軍。中國開放對外 投資以及人民幣貶值使得中國境內資本大量流向 海外。根據數據顯示，2015 年上半年，全美酒店 交易額中 66 億美元來自境外投資者，占總金額 的 28.7%。其中，安邦保險 19.5 億美元收購紐約(別墅) 核心地標華爾道夫酒店成為海外投資者在美國酒 店行業(yè)的標志性交易。鑒于中國國內的經濟泡沫、 以及股市動蕩，更多的保險公司、資產管理公司 將他們的資產配置轉向美國，以求資產穩(wěn)定。

中國投資者對“黃金資產”、地標建筑的追求往往 以“天價購買”為結果：極高的成交價格也使得回 報率明顯下降。最近幾宗大型酒店交易，譬如紐 約華爾道夫，紐約巴克萊，芝加哥華爾道夫酒店， 其回報率僅為 2%，2%，以及 3%。私募投資者 尋求的是短期高回報，而中國投資者則更看重長 期資產穩(wěn)定性。這兩股不同目標的投資者也為酒 店市場帶來了多元化發(fā)展。

下圖為全美幾大主要市場的酒店回報率，一級市 場主要分布在東、西海岸，芝加哥以及夏威夷； 其回報率在 7% 左右；二級市場如休斯頓、達拉 斯、亞特蘭大、丹佛等城市回報率在 8% 左右。 北美房產投資集團（NAREIG）商業(yè)地產部建議 投資者，如果偏好高收益，可以進軍二級市場。 以達拉斯、休斯頓為例，能源、高科技、醫(yī)藥、 農業(yè)等在當地發(fā)展樂觀，創(chuàng)造大量就業(yè)機會，在 市場還沒在最高點時進入是十分明智的。而對于 追求穩(wěn)定的機構、大型投資者，我們建議其投資 一級市場資產。