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NAREIG 研究部 2015年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)白皮書（一）

2015年第三季度，全美寫字樓平均空置率下降至11.1%。，凈 吸收量為2950萬(wàn)平方英尺；平均年租金為$24.98美元每平方 英尺。同時(shí)，該季度一共建成寫字樓196座，總面積為1564萬(wàn) 平方英尺。預(yù)計(jì)有1188萬(wàn)平方英尺的新建寫字樓會(huì)在2015年 第四季度完工并投入使用。

2015 年第三季度 全美寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

專業(yè)名詞解釋 A 級(jí)寫字樓（Class A） 頂級(jí)地理位置、頂級(jí)租戶、高于市 場(chǎng)平均租金、建筑標(biāo)準(zhǔn)參照 State of the Art 級(jí)別，采用最先進(jìn)系統(tǒng)。

B 級(jí)寫字樓（Class B） 優(yōu)質(zhì)地理位置、優(yōu)質(zhì)租戶、平均市 場(chǎng)租金、建筑質(zhì)量良好、價(jià)格低于 Class A 資產(chǎn)。

C 級(jí)寫字樓（Class C） 建筑年代較老，內(nèi)部設(shè)施陳舊，租 金低于市場(chǎng)平均。

凈吸收量（Net Absorption） 在某一特定時(shí)間段結(jié)束時(shí)的總出租 面積減去初始時(shí)期的出租面積。該 數(shù)據(jù)用于衡量在特定時(shí)間段內(nèi)地產(chǎn) 租賃市場(chǎng)的活躍程度。

空置率（Vancancy Rate） 空置率為已出租面積除以總可出租 面積，用來(lái)衡量寫字樓、商鋪等的 出租情況。

2015 年第三季度分析 美一共建成 639 座商業(yè)地產(chǎn)建筑， 總面積達(dá) 1584 萬(wàn)平方英尺；第四 季度預(yù)計(jì)有 6160 萬(wàn)平方英尺的新 建商業(yè)地產(chǎn)投入使用。

凈吸收量 2015 q3 寫字樓凈吸收量 2950 萬(wàn)平方英尺，環(huán)比上漲 8.5%；其 中 A 級(jí)寫字樓凈吸收量為 1626 萬(wàn) 平方英尺，B 級(jí)寫字樓為 964 萬(wàn)平 方英尺。 下 圖 一 為 2005 年 至 2015 年 全 美寫字樓凈吸收量走勢(shì)圖，根據(jù)總 體趨勢(shì)來(lái)看目前寫字樓出租市場(chǎng)活 動(dòng)仍不及 08 金融危機(jī)之前水平： 2005 年市場(chǎng)總體凈吸收量為 1.48 億平方英尺，是 2014 年的兩倍。

在 2009 年經(jīng)濟(jì)最蕭條時(shí)期，A/B 級(jí)寫字樓及市場(chǎng)總體都出現(xiàn)了負(fù)凈 吸收量的情況。然而 A 級(jí)寫字樓跌 幅并不是很大，這也從側(cè)面說明了 A 級(jí)寫字樓的 “抗壓性” 更高。 空置率 2015 q3 寫 字 樓 空 置 率 平 均 為 11.1%，環(huán)比下跌 0.2%。自 2010 年第四季度起，各級(jí)寫字樓空置率 均出現(xiàn)明顯下降。

如下圖二所示， A 級(jí)寫字樓空置率在大多數(shù)時(shí)間都 高于其他寫字樓，主要原因是其租 金較高，部分中小公司可能退而求其次，選擇非黃金地段的寫字樓入 駐。不過，這與我們上文說到的 A 級(jí)寫字樓抗壓性并不矛盾，從風(fēng)險(xiǎn) 角度來(lái)看，A 級(jí)寫字樓仍舊是最低 的。 根據(jù)寫字樓所在區(qū)域，我們將整個(gè) 寫字樓市場(chǎng)分為市中心 CBD 及郊 區(qū)。2015 年第三季度 CBD 寫字 樓整體空置率為 9.9%；而郊區(qū)寫 字樓整體控制率為 10.8%。