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市場概況

全美消費能力減弱導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)第三季度增長變緩。 隨著投資者熱情減少企業(yè)減產(chǎn)，美 金在國際貨幣市場的堅挺導(dǎo)致出口遞減，本季度 GDP 減少 1.5%。

+ 全國的辦公樓空置率降低 30 基礎(chǔ)點達(dá)到 12.7%。相對去年同一時期降低 70 基礎(chǔ)點。辦 公樓租賃市場在第三季度持續(xù)穩(wěn)定增長，多數(shù)市場空置率繼續(xù)下降，市中心區(qū)空置率略微上 升。截止第三季度，辦公樓出租面積 2620 萬平方英尺，第二季度 2310 萬平方英尺，去年 同一時期為 1720 萬平方英尺。

+ 全美市中心（$42.6）和郊區(qū)的 ($28.59) A 級辦公樓需求持續(xù)走強，投資回報率分別為 6.8% 和 3.5%。一年前，區(qū)域性的長期投資回報主要集中在舊金山和灣區(qū)，這兩個地區(qū)寫 字樓出租市場異常火爆。

+ 新建辦公樓市場相對第二季度有所上升，全美共新增 10，590 萬平方尺辦公面積，其中 增長最多的 5 個城市分別為，紐約 1120 萬平方尺，休斯頓 1080 萬平方尺，西雅圖(置業(yè)) 860 萬平方尺，硅谷 670 萬平方尺。

+ 近年來隨著亞洲，歐洲投資市場前途不明，更多海外投資者選擇美國作為其投資首選， 海外投資者對辦公樓的需求增長，是除美國國內(nèi)內(nèi)需之外另一大推動力。

第三季度經(jīng)濟(jì)變緩的短暫性

自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，經(jīng)濟(jì)增長起起落落，2015 年第一季度的疲軟，隨后第二季度的快速增 長，第三季度經(jīng)濟(jì)有所回落。第三季度的經(jīng)濟(jì) 疲軟主要成因為美金持續(xù)堅挺導(dǎo)致出口和制造 業(yè)的減退。盡管去年就業(yè)市場降溫，在 2015 年第 7 個月，就業(yè)市場新增加 200,000 個工作 機(jī)會，8 月新增 136,000 工作機(jī)會，9 月新增 270,000 工作機(jī)會。就業(yè)市場的興起減緩了出 口市場的衰退造成的壓力。

同時，對中國經(jīng)濟(jì)放緩和資本合并的退熱的擔(dān) 憂修正了華爾街的較早期的投資策略。這些擔(dān) 憂目前看起來已近有所減少，即使中國經(jīng)濟(jì)前 景依然不樂觀。隨著華盛頓在預(yù)算和債務(wù)的方 面達(dá)成的長期協(xié)議，金融市場也持續(xù)趨于穩(wěn)定。

在持續(xù)穩(wěn)定的金融市場背景下，就業(yè)率的快速增 長，最終導(dǎo)致美聯(lián)儲在今年 12 月加息的可能性 增大。 就業(yè)市場的持續(xù)增長和其他樂觀的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，第 三季度的經(jīng)濟(jì)放緩只是暫時的現(xiàn)象。隨著年底節(jié) 慶日購物季節(jié)的到來會繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長。盡管 高薪工作機(jī)會增長不明顯，家庭總收入增長緩慢， 隨著股市接近歷史最高水平，房屋價格繼續(xù)反彈， 增加了消費者信心，消費市場開支增加。拉動經(jīng) 濟(jì)增長的主要動力的住房市場，房屋價格預(yù)計在 未來幾個季度繼續(xù)增長�？偟膩碚f，2016 經(jīng)濟(jì)勢 頭繼續(xù)強勁，高的就業(yè)率帶動辦公樓市場的需求 增加。

全美辦公樓空置率持續(xù)下降

全 美 80 多 個 城 市 中， 有3成的城市空置率低于 10%， 僅有 3 個城市高達(dá) 20% 以上 （Albuquerque, NM, Dayton, OH and Stamford, CT），全美平均 空置率保持在 12.7% 左右， 相對去年同時期下降了 70 的基礎(chǔ)點，相對經(jīng)濟(jì)最強勁的 2007 年 高 峰 期， 空 置 率僅僅高于 50 基礎(chǔ)點，空 置率為 12.2%�？罩寐室� 經(jīng)持續(xù) 14 個季度保持下降 趨勢。 展望第四季度以及未來的 趨勢，市中心和郊區(qū)的辦 公樓空置率會持續(xù)保持下降。而投資回報率最高的城 市將集中在南部的羅利、達(dá) 勒 姆 Raleigh/Durham, 亞 特蘭大 Atlanta and 南弗羅 里 達(dá) areas of Southern Florida 。此地區(qū)較其他熱 門城市的勞動力和房地產(chǎn)成 本較低。并且在未來會吸引 越來越多的公司。

2016 辦公樓出租市場展望

盡管美國經(jīng)濟(jì)在第三季度放 緩，專家認(rèn)為這只是暫時現(xiàn)象， 第四季度經(jīng)濟(jì)預(yù)期保持強勁。 盡管美聯(lián)儲加息在即，隨著聯(lián) 邦大選即將開始，美國國內(nèi)政 治局勢趨于穩(wěn)定，不會對經(jīng)濟(jì) 發(fā)展造成沖擊，辦公樓租賃市 場在 2016 依然持續(xù)升溫。 第三季度 85% 市區(qū)辦公樓租 賃市場保持收益，而對辦公樓 的需求依然在增長。盡管新建 辦公樓在熱點地區(qū)依然如火如 荼，但投機(jī)性的開發(fā)依然限制在較小的市場，而市場上的空 置率為強勁的租賃市場提供足 夠了的空間。目前市場上高增 長的就業(yè)率，穩(wěn)定的出租率和 新開發(fā)項目的有限性，繼續(xù)給 2016 年的租賃市場提供和好 的平臺。

隨著租金報價和收緊優(yōu)惠的上 揚，未來的幾個季度，空置率 依然會保持下將趨勢。租賃在 二級市場 - 尤其是在東南和西 南地區(qū)，人口增長快速，相對 高租金的熱門城市，企業(yè)希望在這些地區(qū)拓展業(yè)務(wù)降低營運 成本。這些地區(qū)未來的出租率 會超過熱門城市。 年底租賃市場會出現(xiàn)一個小高 潮，隨著年尾將近，一些投資 者希望在市場上找到較好的價 格。隨著在歐洲和亞洲市場的 持續(xù)停滯，美國將繼續(xù)成為一 個安全的避風(fēng)港，投資者尋求 把錢投在安全的地方，雖然另 一方面強勢美元可能會阻止一 些離岸投資者。