編者按
在美國(guó)，年輕又接受過(guò)高等教育的80、90后群體普遍收入較高，遠(yuǎn)超美國(guó)一般工薪階層，以及沒(méi)有接受過(guò)高等教育的同齡人。他們偏愛(ài)大公司的高薪科技崗位，比如蘋(píng)果、谷歌、亞馬遜……在美國(guó)一些發(fā)展迅猛、極富活力的大城市里，80、90后所占比例越來(lái)越高。
即便如此，和父母一輩相比，他們想要購(gòu)買(mǎi)自己人生的第一套房產(chǎn)卻顯得困難重重。其中的原因并非一句話可以概括，復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、巨大的市場(chǎng)壓力共同成為年輕人買(mǎi)房的掣肘。不過(guò)，前途也并非一片黯淡，市場(chǎng)現(xiàn)狀的成因要比人們想象的更加復(fù)雜。
首付門(mén)檻節(jié)節(jié)攀升
最新數(shù)據(jù)顯示，全美房?jī)r(jià)中值已經(jīng)高達(dá)21.8萬(wàn)美元（約149萬(wàn)元人民幣），再創(chuàng)歷史新高。按照20%的首付比例計(jì)算，買(mǎi)家要存夠超過(guò)4萬(wàn)美元（準(zhǔn)確來(lái)講是43600美元，約29.8萬(wàn)元人民幣）才能“入市”。那么在美國(guó)，攢夠這筆錢(qián)大約需要多長(zhǎng)時(shí)間呢？
假設(shè)買(mǎi)家的年儲(chǔ)蓄率為10%，對(duì)于收入水平達(dá)到全美人均收入中位數(shù)的普通單身買(mǎi)家而言，需要11年的時(shí)間才能湊足一套典型美國(guó)房產(chǎn)的首付。
但是，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的房產(chǎn)市場(chǎng)，買(mǎi)家手里的存款仿佛永遠(yuǎn)也追趕不上首付上漲的速度。未來(lái)一年內(nèi)，全美房?jī)r(jià)中值的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將達(dá)到6.6%，換句話說(shuō)，明年此時(shí)，全美房?jī)r(jià)中值將突破23萬(wàn)美元（約158萬(wàn)元人民幣），屆時(shí)首付將高達(dá)4萬(wàn)6千美元（約31.4萬(wàn)元人民幣）。最適合年輕人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)型住房，房?jī)r(jià)增速也是最快的。可以說(shuō)，首付門(mén)檻已經(jīng)成為阻礙租房者加入買(mǎi)房大軍的首要因素。
房源庫(kù)存步步吃緊
跨過(guò)首付門(mén)檻后，尋找到合適的房源將成為買(mǎi)家面臨的第二重考驗(yàn)。自2015年起，美國(guó)房源庫(kù)存逐月下降，至今未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。對(duì)于青睞經(jīng)濟(jì)型住房的年輕買(mǎi)家而言，形勢(shì)尤為嚴(yán)峻。今年6月，市場(chǎng)上僅有21%左右的待售房屋屬于該類型住房。
因此，許多80、90后不得不選擇租房，并為此承受比買(mǎi)房更重的經(jīng)濟(jì)壓力。今年一季度數(shù)據(jù)顯示，按照全美租金中位數(shù)計(jì)算，收入水平達(dá)到全美人均收入中位數(shù)的租房者，每個(gè)月的房租支出將占其全部收入的28.8%，超過(guò)25.8%的歷史正常水平。相比之下，同齡買(mǎi)家僅需拿出每個(gè)月收入的17.7%即可償還購(gòu)房按揭貸款。
升職加薪遙遙無(wú)期
雪上加霜的是，美國(guó)年輕人正在經(jīng)受平均工資增長(zhǎng)停滯的“洗禮”。全美范圍內(nèi)，根據(jù)通脹調(diào)整計(jì)算后，普通美國(guó)在職人員2016年的收入水平，與2005年相比下降了1.2%。新畢業(yè)大學(xué)生群體的收入水平更加慘淡，與2005年相比降低了2.4%。
難怪許多千禧一代（Millennials,指1982–2000年出生的群體，主要為80、90后）選擇繼續(xù)同父母一起生活，以節(jié)約住房開(kāi)銷。數(shù)據(jù)顯示，24至36歲的年輕人中，將近四分之一（22.5%，1230萬(wàn)年輕人）與父母同住，比2005年增長(zhǎng)了13.5%。并且住房成本（特別是租金占收入比）越高的地區(qū)，與父母同住的年輕人數(shù)量越多。
助學(xué)貸款重重壓力
加薪無(wú)望，住房成本一路攀升，而助學(xué)貸款“還債”壓力卻絲毫不減。這或許可以解釋另一組類似數(shù)據(jù)的成因：20到30歲擁有大學(xué)學(xué)歷的年輕人里，超過(guò)四分之一（28.2%）仍舊與父母同住，與十年前相比增長(zhǎng)了8.8%。
與父母同住雖然省錢(qián)，但弊端也很明顯：20至30歲擁有大學(xué)學(xué)歷的年輕人里，與自己的另一半同住的人數(shù)越來(lái)越少。全美范圍內(nèi)，2016年期間，僅有三分之一（34.5%）左右的年輕大學(xué)畢業(yè)生表示正與自己的另一半同住，比2005年下降了9.4%。
這種狀況不利于年輕人的長(zhǎng)期發(fā)展，后果之一就是35歲以下的單身一族需要更長(zhǎng)的時(shí)間（平均12.4年）才能存夠首付款。相比之下，同齡人中與伴侶同住的雙收入家庭只需要4.9年的時(shí)間。
阻礙之外，亦有動(dòng)力
單看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)確實(shí)令人望而生畏，困難也是實(shí)打?qū)嵉卮嬖凇２贿^(guò)，隨著千禧一代邁入而立之年，買(mǎi)房計(jì)劃也逐漸提上日程，我們有理由對(duì)美國(guó)房市的未來(lái)保持樂(lè)觀態(tài)度。
1
千禧一代購(gòu)房愿望不減
與普遍看法不同的是，美國(guó)年輕一代其實(shí)非常希望能擁有自己的住房。根據(jù)Zillow近期的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在18至34歲的年輕人中，有74%認(rèn)為，擁有一套住房會(huì)增強(qiáng)他們的社區(qū)歸屬感；69%認(rèn)為房產(chǎn)有助于提升社會(huì)地位；67%則表示這是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的必備條件。
此外，調(diào)查還顯示，美國(guó)年輕一代不僅看重自有住房，為自己未來(lái)?yè)碛凶》康哪芰σ渤謽?lè)觀態(tài)度。在18至34歲的年輕人中，有78%相信自己在未來(lái)會(huì)有足夠的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)屬于自己的房子。
2
助學(xué)貸款僅僅會(huì)推遲購(gòu)房計(jì)劃
研究表明，盡管助學(xué)貸款會(huì)為年輕買(mǎi)家?guī)?lái)很大負(fù)擔(dān)，但只要有足夠的耐心和毅力，他們終將擺脫這層壓力。高額助學(xué)貸款可能會(huì)令購(gòu)房計(jì)劃推遲，但不太可能導(dǎo)致計(jì)劃落空。
比較令人擔(dān)心的是那些背負(fù)高額貸款卻沒(méi)能完成學(xué)業(yè)的年輕人。所以學(xué)生一族眼下需要做的是丟掉包袱，好好讀書(shū)。
在08年經(jīng)濟(jì)衰退期間堅(jiān)持完成學(xué)業(yè)的千禧一代，在畢業(yè)之后面對(duì)慘淡的就業(yè)市場(chǎng)時(shí)，曾一度舉步維艱。不過(guò)，好消息是，這些負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響正在美國(guó)政府的主導(dǎo)下逐步消除。研究顯示，經(jīng)濟(jì)衰退期間畢業(yè)的大學(xué)生群體，需要多花六年的時(shí)間，才能擁有正常條件下同等水平的住房自有率，所以，在2008至2010年期間畢業(yè)的年輕人，如有有意愿購(gòu)房，現(xiàn)在正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。
3
收入不是買(mǎi)房的決定性因素
實(shí)際購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)家通常不必足額支付20%的首付款。許多買(mǎi)家僅僅支付了3%-5%的首付，就順利買(mǎi)到了房子。選擇不同的貸款類型可能需要買(mǎi)家額外購(gòu)買(mǎi)一些貸款保險(xiǎn)，但能因此節(jié)省首付支出，還是很劃算的。
而且，對(duì)許多年輕家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房與否通常不是由收入水平?jīng)Q定的，對(duì)生活品質(zhì)的追求才是關(guān)鍵因素，比如拓展住宅空間，或者節(jié)約通勤時(shí)間的需求等。
此外，與前輩相比，千禧一代的生活態(tài)度更加隨性。當(dāng)自身?xiàng)l件不足買(mǎi)房時(shí)，他們不介意長(zhǎng)期租房。一旦條件成熟決定買(mǎi)房，他們也表現(xiàn)得十分淡定。許多年輕買(mǎi)家會(huì)選擇延長(zhǎng)購(gòu)房時(shí)間，充分觀察市場(chǎng)，探索不同地區(qū)的房源，根據(jù)住房需求做出必要的取舍（比如為了買(mǎi)到學(xué)區(qū)房而忽略房齡等問(wèn)題）。
千禧一代的住房自有率正在增長(zhǎng)
數(shù)據(jù)表明，全美住房自有率正在緩慢上升，而千禧一代正在成為推動(dòng)住房自有率增長(zhǎng)的主力軍。截至2018年第二季度，美國(guó)35歲以下年輕人的住房自有率飆升至36.5%，為2013年底以來(lái)的最高值，比去年同期增長(zhǎng)1.2%。
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