戴利說,“房地產(chǎn)開發(fā)有利潤,但做廉價(jià)住房不可能有100%的利潤,如果沒有做好這一點(diǎn)說明政府沒有強(qiáng)有力的政策去實(shí)施。”針對目前中國很多城市的房價(jià)高昂情況,中低收入的老百姓買不起房,租不起高級住宅,芝加哥市長戴利在今年5月訪問中國時(shí)講出了芝加哥的經(jīng)驗(yàn):“芝加哥的做法是一定比例地提供廉價(jià)出租房屋,提供給老人丶有孩子的家庭丶無業(yè)游民,給他們提供機(jī)會在城市居住,而不是把他們趕出城市。我們做這些力圖使他們成為中產(chǎn)階級,同時(shí)改變貧困的另一個方式是提供給他們教育。”
戴利所講的,政府給老人,有孩子家庭,無業(yè)游民提供一定比例的廉價(jià)出租房是美國聯(lián)邦在1937年通過的住房SECTION 8 PROGRAM,意思就是戴利先生講的那么幾句話。
美國的每個州,城市的領(lǐng)導(dǎo)要在他們老百姓心目中站得住腳,實(shí)施貧窮人住房計(jì)劃是十分重要的工作。
筆者對紐約情況了解的比較多,這里介紹一下紐約政府為中低收入家庭解決住房的計(jì)劃。
為窮人老人的廉租房
美國的報(bào)紙,幾乎每隔三,四個月的就可以見到老人公寓申請公告,英文報(bào)紙刊登英文,西班牙文的報(bào)紙刊登英語與西班牙語,中文的報(bào)紙刊登英語與中文,這種做法是為民族平等,公平競爭。筆者收集了不少老人公寓申請公告,現(xiàn)摘錄一段中文的公告:”KINGS COUNTY SENIOR RESIDENCE 布魯克林老人公寓現(xiàn)在正在建造并開始接受申請,172間一睡房的老人公寓中有9間設(shè)有行動設(shè)備,優(yōu)先考慮給合符規(guī)定者申請。申請者將按照HUD 221(D)(4)紐約市房屋局NEW YORK HOUSING AUTHORITY (HYCHA)SECTION 8 的規(guī)定審核。申請人(單身)年收入不能超過$22000.00,夫婦合并年收入不能超過$25100.00,申請人必須年滿55歲,符合以上條件者,可寫信給HYCHA (地址略)索取表格,表格填寫后,請以普通郵件在截止日J(rèn)ULY/5/2006以前寄到(地址省略),在截至日前受到的申請表,HUD 規(guī)范處理.”。
這里的HUD是US DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT的縮寫,中文是”美國住房和城市發(fā)展部”的意思.老人公寓是美國聯(lián)邦資助底收入家庭住房補(bǔ)助計(jì)劃的一種住宅。 所有的老年公寓都是精裝修, 從廚房的冰箱,微波爐到浴室的淋浴設(shè)備,客廳, 睡房的冷暖氣系統(tǒng).樣樣具備。承租者只要搬入家具即可入住。它有點(diǎn)類似國內(nèi)的酒店公寓,一房和一房一廳的單元,面積在50平方米上下。聯(lián)邦補(bǔ)貼政策基本上是定在租房者只要出他工資的1/3來付房租。例如,你的收入是$2000/月, 一套一房一廳的公寓,市場租金是$1500/月,你被政府批準(zhǔn)搬入后,你只要付$670元左右,其余部分由政府補(bǔ)貼。
實(shí)際上,美國聯(lián)邦中底收入家庭住房補(bǔ)助計(jì)劃是對所有居住在美國中底收入的家庭。
在紐約,政府有二種房源,一種是來自聯(lián)邦,一種來自紐約房屋局(HYCHA),上例公告的房源是來自紐約房屋局。
從80年代起,紐約政府不在集中在一個區(qū)域建造一大批窮人老人公寓, 以防低層次, 低教育,高失業(yè),高犯罪的地帶滋生,F(xiàn)在, 凡是私人開發(fā)商要從紐約政府手拿到中標(biāo)的土地, 政府住房和城市發(fā)展部(HUD)一定來參與你的開發(fā)計(jì)劃,要你拿出多少單元來給窮人住,建多少公共場所等等.開發(fā)商無法逃脫為窮人蓋房的責(zé)任。政府的宗旨是讓貧窮的人也能住上舒適的,與富人一樣的公寓。老百姓也以此來衡量政府的業(yè)績。
紐約上西城開發(fā)商在90年代初從市政府獲得中標(biāo)的土地,在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),紐約HUD要求提供15-20%單元給中底收入家庭居住. 建商在1995年建成二幢大樓,一幢35層高,500個單元,一幢19層高,200個單元。建商想把200個單元的一幢提供給政府,照顧窮人居往,但政府一口拒絕,建商不得不在二幢樓中都劃出比例來讓政府補(bǔ)貼窮人居往。現(xiàn)在,同一電梯下來,一個是華爾街年薪30萬的西裝畢挺的白人男士,一個是在唐人街衣廠剪線頭的中國老太太。白人男土居住約75平方米的二房一廳,租金是2650美元/月,而唐人街衣廠中國老太太在相同的單元居住,只要付租金480美元/月,差額部分由政府補(bǔ)貼給建商。
買房,政府為你付頭款
紐約有許多人因沒足夠的首付款而無法實(shí)現(xiàn)自己有房的夢.為此,紐約市長在四年前提出了NEW HOUSING MARKET PLACE PLAN (新房屋市場計(jì)劃),這個計(jì)劃中有一項(xiàng)叫:HOMEFRIST DOWN PAYMENT ASSISTANCE PROGRAM (首次購房頭款補(bǔ)助計(jì)劃), 符合政府標(biāo)準(zhǔn)的第一次買房人,可以得到不用償還的6%的房價(jià)補(bǔ)助, 如果你買$50萬的房子,政府送你$3萬, 幫助你付購房頭款。
要參加首次購房頭款補(bǔ)助計(jì)劃的申請人的年收入,必須符合政府的標(biāo)準(zhǔn):
單身年收入底于$35150元,二人家庭的年收入不超過$40200元,三人家庭的年收入最高為$45200元,四人家庭的年收入限額為$50250,五人家庭的年收入限額為$54250,六人家庭的年收入$58300元,七人家庭年收入限額$62300,八人家庭的年收入最多是$66300元.
這個計(jì)劃是紐約市的計(jì)劃,申請書只能在紐約的曼哈頓,皇后,布魯克林,勃郎斯,史坦倫島五個區(qū)里買房子,不論任何類型的公寓,獨(dú)立屋都可以購買。
申請參加這項(xiàng)計(jì)劃的紐約居民必須要到紐約市所屬的紐約市街坊住房服務(wù)處(相當(dāng)于我國的街道房管所)登記,紐約市街坊住房服務(wù)處接受您的申請后,在很短的時(shí)間內(nèi)通知你到市房屋局的培訓(xùn)中心參加“房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃”購房教育課程,這個培訓(xùn)班上十小時(shí)的課程,一星期分三次上完,時(shí)間有早,中,晚班并有英,中,西班牙,俄等六,七種語言教學(xué),它方便各國來美的中底收入新移民有時(shí)間有機(jī)會來參加房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃的購房教育課程。培訓(xùn)課程讓申請人全面了解紐約房屋的法規(guī),房屋買賣的過程,貸款手續(xù)與條件等,申請人聽完這些課程之后,還要參加問答與書面考試,合格者將得到房屋首期補(bǔ)貼資格證書。拿到房屋首期補(bǔ)貼資格證書的人有六個月時(shí)間來選擇購房,如果在六個月之間沒有買房,房屋首期補(bǔ)貼資格將被取消,但一般申請者提出足夠理由,說明自己無法在半年之內(nèi)落實(shí)自己滿意的房子,紐約市街坊住房服務(wù)處會延長六個月的選購期。
參加紐約房屋首期補(bǔ)貼計(jì)劃購買的房屋必須住滿十年才能出售,如果在五年之內(nèi)出售,政府要追回三萬元的補(bǔ)貼費(fèi),如果五年以后出售,政府將要回50%的房屋首期補(bǔ)貼費(fèi)。
第一次購房俱樂部
“第一次購房俱樂部”是美國聯(lián)邦政府在1995年為中底收入家庭獲得購房補(bǔ)貼而建立。它以銀行儲蓄方式進(jìn)行,申請人存入一元, 聯(lián)邦政府補(bǔ)加三元到您的帳戶,最高補(bǔ)貼額為五千元。紐約市對這一計(jì)劃在各個居民社區(qū)進(jìn)行廣泛宣傳, 因?yàn)殄X是從聯(lián)邦政府來的,不是紐約政府掏自己的腰包,并在紐約設(shè)立了二十余個機(jī)構(gòu)幫助申請人辦理加入“第一次購房俱樂部”。
參加“第一次購房俱樂部”申請人的年收入有限制(每年的標(biāo)準(zhǔn)不同), 2006年的條件是: 一人至二人的家庭, 年收入不得超過$68,064元, 三人以上的家庭,年收入不得超過$78,274元。
二年前,露西劉大學(xué)畢業(yè),在紐約找到一份年薪$37000的工作.她討厭父母嘮叨,決定買房與父母分開住.她到了紐約”第一次購房俱樂部”的協(xié)辦機(jī)構(gòu)(類似中國民政部所屬不牟利的機(jī)構(gòu)),出示了六樣文件:1. 二年的報(bào)稅單 2.W-2表(年收入表) 3.半年的月工資單 4.綠卡 5. 社會安全卡 6.半年的銀行月存款報(bào)告并填寫了申請表。協(xié)辦人員告訴她,露西劉有四個購房選擇,可以選購合作公寓或共有公寓,也可以選擇一家庭或二家庭住宅。不可選擇三家庭以上的住宅,不可以選擇商業(yè)房或商住二用房。
在美國,公寓有二種,合作公寓是沒有產(chǎn)權(quán)的,只能自己住,不能出租; 共有公寓享有產(chǎn)權(quán),使用權(quán)限大一些,但共有公寓的價(jià)格是合作公寓的一倍以上,而物業(yè)費(fèi)只有合作公寓的三分之二。一家庭,二家庭住宅,實(shí)際上就是獨(dú)立或聯(lián)棟的小樓,一般二層 (國內(nèi)喜歡稱之別墅).一家庭是指只有一套完整的廚衛(wèi)系統(tǒng),典型的結(jié)構(gòu)是:地下室為暖氣熱水鍋爐房,電表,煤氣表房,雜物工具間等,一樓是客廳,廚房,飯廳,與一個抽水馬桶間或一個車庫,二樓是二或三個睡房及一套帶淋浴的衛(wèi)生間;二家庭住宅具有二套獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)備,客廳,睡房,可供二個家庭居住。
露西劉辦完手續(xù)后,要在家里等待約一個月,協(xié)辦機(jī)構(gòu)要調(diào)查她的信用記錄,例如信用卡的借還狀況,學(xué)生賃款記錄,有沒有欠電費(fèi)水費(fèi)煤氣費(fèi),欠醫(yī)院帳單等,如果露西劉的信用良好,紐約協(xié)辦機(jī)構(gòu)就會以露西劉第一次購房計(jì)劃,向聯(lián)邦政府審請五千元到協(xié)辦機(jī)構(gòu)帳戶,并指定露西劉到一家銀行開設(shè)帳戶,露西劉從這天起算是”第一次購房俱樂部”正式成員了。從這天開始,露西劉每月固定向這個帳戶存$167元, 按照政府一補(bǔ)三的原則,協(xié)辦機(jī)構(gòu)存入露西劉帳戶$501元,
十個月后露西劉自存$1667元,政府補(bǔ)貼了五千元,共$6667元。
露西劉獲得五千元補(bǔ)貼后, 有二十個月的購房選擇期, 過期作廢。
參加第一購房俱樂部的會員購買的房屋五年之內(nèi)不得出售, 若三年后出售要交還政府二千元。
聯(lián)邦政府補(bǔ)貼五千元看來是微不足道的, 但基本能介決房屋購買的手續(xù)費(fèi), 有些州70平方米的一房一廳合作公寓, 房價(jià)只有四,五萬, $6667元足夠讓你支付百分之十的購房頭款, 擁有自己的家了。
結(jié)尾
《今日美國》在今年5月30日刊登的全美城市住房租金調(diào)查報(bào)告指出,“全國城市公寓的租金以每年遞增6%的速度上升,紐約曼哈頓公寓的租金占居民收入65%”。在這種狀況下,紐約中低收入的家庭在紐約居住并沒有受到多大影響,因?yàn)榧~約政府每年至少投入二億美元來補(bǔ)貼中低收入家庭住房租金與購房計(jì)劃,但老百姓還說不夠,希望政府更加努力!
附記:
8月23日紐約州參議員希來莉.柯林頓,來華人集中的法拉盛地區(qū)競選募款演講時(shí)說,如果她繼續(xù)連任,她會為中下層階級建造更多的‘買得起房房屋’而努力。演講前,我對她說,為什么您一直提倡要多建平民房?她回答,這是我們民主黨努力在做的事。其實(shí),無論民主黨還是共和黨,在大選期間,為中下階級要解決住房問題一直是競選的口號。
12月28日,紐約市長彭博簽署了紐約市421-A修改法案,修改法將原法律中規(guī)定的開發(fā)商必須建筑一定面積的平價(jià)房屋才能獲得免稅的地區(qū)范圍擴(kuò)大到包括幾乎整個曼哈頓和部分布碌侖區(qū),在這些地區(qū)建房的開發(fā)商在建房時(shí),必須將房屋的20%作平價(jià)房屋出售給中下階級,才能得到免稅優(yōu)惠。彭博說,新法律使稅收優(yōu)惠成為促進(jìn)平價(jià)房屋興建的手段,是幫助紐約市完成在2013年前興建和保存16萬5000套平價(jià)房屋的既定目標(biāo)的重要一步。房屋局長當(dāng)納文表示,這條新法將在10年內(nèi)為紐約帶來兩萬套新建平價(jià)房屋。
421-A法是紐約市在1971年制訂的一條刺激地產(chǎn)開發(fā)的法律,當(dāng)時(shí)紐約經(jīng)濟(jì)蕭條,很少有人愿意在地皮昂貴紐約投資建房。在這種情況下, 421-A法為在紐約投資的地產(chǎn)商提供10-15年的減免地稅優(yōu)惠,吸引地產(chǎn)開發(fā)商重返紐約開發(fā)建造房屋。這種新法對中下層階級來說應(yīng)該是一件好事,但收入范圍是多少算中下層階級?彭博市長在10月19日宣布,西皇后區(qū)一塊24英畝土地,擁有者紐新航港局以一億元的價(jià)格出售給政府,有政府建造老人公寓,合作公寓,商場及5000套平民住宅,主要出售給中等收入家庭,年薪在6萬至14萬5千四口之家。消息一發(fā)表,就遭到真正的窮人抗議,一般美國四口人中產(chǎn)家年收入在3萬5千到8萬,把合格購買該房的收入等級提得那么高,分明是掛羊頭賣狗肉,欺騙老百姓。
據(jù)了解,紐約政府正在思考下一步怎么辦?
紐約市是全美最大、人口最多的城市,2009年的全美人口普查顯示,紐約市有900萬人口(實(shí)際上約有280萬非法移民沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi))。紐約市共有廉租房、保障房150萬套,換句話說,一套房住兩個人,就有1/3紐約人住在政府提供的房子里。
“經(jīng)濟(jì)房、保障房、廉租房”,在美國通常叫“Affordable Housing”,美國的議員、總統(tǒng)在選舉時(shí)的演說,經(jīng)常會提到這個詞,它的意思是“負(fù)擔(dān)得起的房屋”。
美國“Affordable Housing”的種類很多,有老人公寓,有政府公房,有20/80大樓; 有可供租的,有可供買的。芝加哥市長戴利早在2006年5月訪問上海時(shí),對當(dāng)前中國部分城市房價(jià)高企,老百姓買不起房,租不起高級住宅的情況,介紹了芝加哥的做法和經(jīng)驗(yàn):“政府提供一定比例的廉價(jià)出租房屋給老人、有孩子的家庭,給他們提供在城市居住的機(jī)會,而不是把他們趕出城市。”
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