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        整體房價下降可能對于很多企業(yè)來說是件不怎么好的事，可是房價下降在余豐慧看來是有利于中國經(jīng)濟實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的。美國研究機構(gòu)認(rèn)為，縱使房價下跌50%，中國銀行業(yè)仍然扛得住。經(jīng)濟之聲評論：房地產(chǎn)業(yè)“適度瘦身”有利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。

       央廣網(wǎng)財經(jīng)北京4月30日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，美國兩大智庫之一的彼得森研究所近日發(fā)布的研究報告稱，縱使房價下跌50%，中國商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對常態(tài)化地運營。

　　彼得森研究所的第一個根據(jù)是中國交通銀行的一份縱使房價下跌30%，對銀行業(yè)不良貸款率不會產(chǎn)生太大影響的研究報告。交行的報告說，縱使房價下跌40%到50%，不良貸款率也將僅增長3.8到5.6個百分點。第二個依據(jù)是，目前中國商業(yè)銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率也不過將達到6.6%。在2007年，中國銀行業(yè)的不良貸款率為6.6%。而在3年前的2004年這個數(shù)據(jù)還要翻倍。所以，縱使房價下跌50%，中國商業(yè)銀行仍然扛得住。

　　乍一眼看這個理由很合理。然而，房價大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅，不在統(tǒng)計范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上，也就是利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是17.8萬億地方融資平臺貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價下跌效應(yīng)已傳遞到了土地市場，近期“地王”銷聲匿跡就是例證。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，政府和商業(yè)銀行不能不高度重視。

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、知名財經(jīng)評論人余豐慧對此評論。

　　經(jīng)濟之聲：近年來中國房地產(chǎn)業(yè)受到世界經(jīng)濟研究機構(gòu)的廣泛關(guān)注。尤其在中國各地房價下行、房地產(chǎn)行業(yè)進入轉(zhuǎn)折期后，各大國際機構(gòu)都在緊密跟蹤我國的房地產(chǎn)業(yè)。國際國內(nèi)都在擔(dān)心，我國房價大幅下挫可能傷及金融系統(tǒng)、宏觀經(jīng)濟。您認(rèn)為房價是否真的會大跌？價格甚至?xí)?quot;腰斬"？美國的研究機構(gòu)的觀點是不是在博眼球？

　　余豐慧：這個也不能說博眼球，因為它研究還是要有根據(jù)的。美國的這個研究機構(gòu)它主要根據(jù)還是根據(jù)交通銀行一份報告，該報告把房價下降到30%包括50%，而商業(yè)銀行這種貸款問題不大，因為現(xiàn)在首套房的首付比例30%，第二套以上就達到60%，所以，如果房價下跌60%的話，才能侵蝕銀行貸款本金，而這個比例是很高的。目前房價確實在三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，二線城市也有松動，一線城市依然有松動的跡象，未來如果我們不再進行這種政府主導(dǎo)的大投資和盲目的放水貨幣，如果我們政府這一次閑不住的手不再在去亂摸市場，亂摸房地產(chǎn)市場話，房地產(chǎn)這個房價出現(xiàn)拐點應(yīng)該是一個必然性。

　　為什么要說是一個必然性呢？要說這個必然性出現(xiàn)以后，現(xiàn)在很多議論都在說如果房價下跌肯定要引起銀行壞賬大量增加，銀行壞賬一增加以后可能導(dǎo)致我們這種金融危機或者系統(tǒng)性金融風(fēng)險就會爆發(fā)。實質(zhì)上，我們細(xì)心分析中國和美國的次貸危機區(qū)別是非常大，美國的次貸危機主要零首付，就是說你不掏一分錢房子都可以給你，當(dāng)然它也是有根據(jù)的，它預(yù)期房價一直在漲，但后來房價跌了，導(dǎo)致次貸危機爆發(fā)。而我們最低的首付比例就是30%二套以上60%，我們和它有很大很大的區(qū)別，我們房價即使下跌50%，對銀行業(yè)來說問題也不大。

　　經(jīng)濟之聲：根據(jù)這家美國研究機構(gòu)的分析，中國商業(yè)銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率不過將達到6.6%。這個數(shù)據(jù)的邏輯怎么來理解？

　　余豐慧：交通銀行報告分析，如果房價下降30%或者是50%的話，不良率僅能增長3.8%至5.6%。如果房價下降50%，不良率增加5.6個百分點，我們現(xiàn)在是1%，再加個5.6%，這不是6.6%嘛。實質(zhì)上2007年我們的貸款就是百分之六點多，2007年以前我們的國有商業(yè)銀行有個別國有商業(yè)銀行不良率已經(jīng)達到20%多。

　　經(jīng)濟之聲：如果房價下跌50%，銀行到底能不能扛得住？有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，地方融資平臺貸款總額已經(jīng)達到17.8萬億。這部分貸款大多是利用土地抵押的。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水。情況惡化的話，地方政府就面臨違約。近幾年，有的地方政府甚至百般阻撓開發(fā)商降價。房價下行帶來風(fēng)險我們到底應(yīng)該怎么看？我們是不是應(yīng)該更多聚焦在企業(yè)貸款和地方融資平臺貸款的風(fēng)險上？

　　余豐慧：對，應(yīng)該要聚焦在涉房貸款上，涉房貸款，包括兩個部分，一個就是企業(yè)擁有房產(chǎn)或者地產(chǎn)抵押這一部分貸款，另一部分就是地方融資平臺。最令人擔(dān)心的，地方融資平臺貸款的償債率大概占到30-40%，這個比例是很高的，這個是屬于國家一級審計的，其中一個問題就是地方融資平臺的17.8萬億這個負(fù)債里面統(tǒng)計抵押貸款的比重太高，所以一旦要是房價下跌之后肯定房價一下跌它肯定傳導(dǎo)到土地市場，那土地價格肯定要下跌。

　　廣西南寧第一個打響松綁取消限購、松綁限購政策第一槍，第一槍實際上它強調(diào)包括經(jīng)濟趨橫和高企經(jīng)濟理由都不成立，最成立的就是它擔(dān)心土地價格下跌，因為土地產(chǎn)生的依賴還比較大，它們的償債率是38.09%就比較高了，就是土地、這個地方債的土地的償債率38.09%，如果房價下跌就受不了。

　　經(jīng)濟之聲：那房價下跌對經(jīng)濟帶來不利影響不言而喻，房地產(chǎn)過度膨脹對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也是不利的，這個房地產(chǎn)要適度發(fā)展的度到底怎么把握，經(jīng)濟要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，應(yīng)該有哪些條件配合？

　　余豐慧：那現(xiàn)在最主要的就是我們必須調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，其中一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)當(dāng)大的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，包括三駕馬車投資、出口、消費的不合理，還有就是我們經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對GDP的貢獻達到30%多，而這么高背后就是高房價。高房價背后就是我們普通百姓對房價承受力這份代價。對經(jīng)濟依賴、包括土地財政對GDP的依賴、土地財政的依賴、房地產(chǎn)稅收依賴，我們對房地產(chǎn)依賴太過度了。

　　經(jīng)濟之聲：但是這種狀況短期內(nèi)能改變嗎？

　　余豐慧：短期內(nèi)就看我們的房地產(chǎn)，目前就看我們房價如何走勢了。我們房價如果能夠回歸理性，能夠有效下跌，泡沫能夠擠出的話，這個狀況肯定會改善的。

      我想房價下降對于社會經(jīng)濟來言確實是一件好事情，房價上升那么久弦也繃得太久了，偶爾的放松未必不是件好事啊。相對我國房價的大起大落，美國那邊的房價確實穩(wěn)定一點，畢竟也沒有那么嚴(yán)重的炒房風(fēng)波。