今天為大家說一下關(guān)于美國貸款購房的一些事。
問：申請房屋貸款(Home Mortgage)時(shí)，貸款公司(Lender)一般要考慮哪些因素？
答：法律上講，并沒有法律要求貸款公司必須考慮什么，但一般講，貸款公司會(huì)考慮下列因素：
1、工作經(jīng)歷、薪資歷史及現(xiàn)職工作證明，通常需提交近年來聯(lián)邦報(bào)稅(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入來自其它方面，如房產(chǎn)投資、小孩撫養(yǎng)費(fèi)(Child Support)或其它投資，你同樣需要提交證明文件。
2、信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會(huì)獲取你的信用狀況如信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)及信用卡欠債金額。
3、負(fù)債數(shù)額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、撫養(yǎng)費(fèi)(Alimony)和(Child Support)等。
4、資產(chǎn)(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現(xiàn)金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金賬戶(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5、自負(fù)金來源(Source of down payment)。注意，你如果有親戚的贈(zèng)送(gift)，貸款公司將要你提供贈(zèng)送證明信(gift letter)。
問：貸款公司(Lender)依法應(yīng)讓我知道哪些貸款資料？
答：聯(lián)邦法律要求貸方(Lender)應(yīng)披露所有貸款費(fèi)用(Loan Cost)，如估價(jià)費(fèi)(Appraisal Fees)、貸方律師費(fèi)(Lender’s Attorney Fees)、托管費(fèi)(Escrow Fees)、貸方服務(wù)費(fèi)(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根據(jù)聯(lián)邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的貸款公司或機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一采用一致的計(jì)算方法來披露貸款費(fèi)用以利于消費(fèi)者比較。固之，貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。
此外，聯(lián)邦平等信用機(jī)會(huì)法案(Federal Equal Credit Opportunity)嚴(yán)禁貸款中德種族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態(tài)以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。
問：我正在買房，但我現(xiàn)在住房還沒有賣出，有什么辦法我可以先從現(xiàn)住房上借款來購新房？
答：有兩種辦法：
一是Home Equity Loan(房屋凈值貸款)。如果你有房屋凈值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱 HELOC)，你也可以直接從中取錢。
二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率較高。
問：請解釋固定利率貸款(fixed-rate Loan)
答：固定利率貸款，顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年，20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報(bào)稅可抵扣部分也較多。
問：什么是變化利率貸款(Adjustable Rate Loan)？
答：變化利率貸款因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時(shí)間不同而有幾種：
1、變化利率貸款(ARM)：這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率，然后利率會(huì)隨著指數(shù)(通常是一年期財(cái)政債券Lender而變，但同時(shí)貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。
2、可轉(zhuǎn)換ARM(Convertible ARM)：這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉(zhuǎn)換成一定時(shí)限內(nèi)的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。
3、可重新協(xié)定利率貸款(Renegotiable Rate Mortgage或Rollover)：這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數(shù)額，然后允許貸款人重新協(xié)商利率。
4、漸進(jìn)付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：這類貸款的頭兩年付款較低，但在第5-10年或逐漸調(diào)升。
5、共享升值貸款(Shared-Appreciation Mortgage)：這類貸款提供低于市場的利率，但同時(shí)貸方共享房屋升值，在賣房時(shí)或在協(xié)議時(shí)間借款人必須付給貸方升值共享部分。
問：什么是氣球貸款(Balloon Loan)？
答：氣球貸款要求貸款人在一定時(shí)間內(nèi)(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。
問：什么是超額貸款(Jumbo Loan)？
答：超額貸款是指貸款數(shù)額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，超額貸款的利率通常要高于其它貸款。每個(gè)地區(qū)的這個(gè)額度有可能有所不同。2012年洛杉磯的自住屋是$625,500USD.
問：什么是可轉(zhuǎn)讓貸款(Assumable Mortgage) ？
答：可轉(zhuǎn)讓貸款允許借款人將貸款轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)買主。絕大多數(shù)貸款通常是“賣房即付清”(Due-on-Sale)貸款，只有少數(shù)貸方提供可轉(zhuǎn)讓貸款。值得注意的是，可轉(zhuǎn)讓貸款的利率通常不是原貸款利率，并且貸方會(huì)收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
問：什么是提前付清罰款(Prepayment Penalty) ？
答：提前付清罰款在多數(shù)州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規(guī)定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。
問：房屋過戶時(shí)，房契(Deed)會(huì)給誰？
答：在所謂的Title State，如加州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買方。
問：過戶時(shí)，貸款公司說貸款已經(jīng)賣給別的銀行，這是怎么回事？
答：大多數(shù)貸款在過戶后轉(zhuǎn)賣給互助基金(Mutual Fund)或保險(xiǎn)公司，而貸款公司只是充當(dāng)貸款中間服務(wù)者，負(fù)責(zé)處理每月還款，房地產(chǎn)稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，貸方(Lender)須：
1、在貸款轉(zhuǎn)賣生效日之前至少15天內(nèi)通知貸款人。
2、通知書上須注明新的貸款機(jī)構(gòu)的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費(fèi)電話。
3、貸款條件不可變。
4、提供借款人60天應(yīng)變時(shí)間，這期間，不可加收遲付罰款。
問：什么是托收賬戶(Escrow Account) ？
答：托收賬戶是貸方為你支付地稅、房屋保險(xiǎn)而專門設(shè)立的獨(dú)立賬戶。通常在過戶時(shí)，貸方會(huì)要求托收1-3個(gè)月的地稅和房屋保險(xiǎn)。托收賬戶不付利息。聯(lián)邦房地產(chǎn)過戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對(duì)托收賬戶有嚴(yán)格限制。根據(jù)這一法案，銀行可征收的托收金額計(jì)算相當(dāng)復(fù)雜，但粗略講，應(yīng)以不超過2個(gè)月的托收項(xiàng)目為宜。
問：房屋凈值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別？
答：兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而凈值貸款通常是變動(dòng)利率。
問：FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同？
答：FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價(jià)，工作確認(rèn)(Employment Varification)。
問：重新貸款時(shí)所付的點(diǎn)數(shù)(Points)是否可抵稅？
答：可以，但不是全部。點(diǎn)數(shù)必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點(diǎn)數(shù)貸30年期貸款，每年可抵稅的點(diǎn)數(shù)為$100，但同時(shí)應(yīng)注意，如果你付了點(diǎn)數(shù)同時(shí)你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)，你可在當(dāng)年報(bào)稅時(shí)多些抵稅。例如今年你貸款$100，000，15年期。你付了$2000，00(2個(gè)點(diǎn)數(shù))。你又用貸款所得中的$25000來裝修廚房，這樣，你可在今年的報(bào)稅中抵稅$500($2000的25%)，剩下的$1500再分為15分，即每年還可抵稅$100。
以上便是以問答的形式來呈現(xiàn)的，不知道有沒有解決你的問題呢？
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