怎樣美國(guó)貸款買房
來源：http://www.immvisa.com.cn/html/2013-4/9906_1.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/10/26
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最近數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)正呈加速上漲的態(tài)勢(shì)，自08年次貸危機(jī)以來的大蕭條慢慢離去，中國(guó)買家的身影頻頻出現(xiàn)，為大洋彼岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱增添了一筆獨(dú)特的風(fēng)采。
除了中國(guó)買家三五成群出手闊綽之外，中國(guó)的房地產(chǎn)公司也把目光瞄向了海外。綠地集團(tuán)的董事長(zhǎng)張玉良就公開地說，公司考慮在美國(guó)西海岸投資，因?yàn)槟抢锸侵袊?guó)人感興趣的地方。萬科的董事長(zhǎng)王石也說，杰出的公司需要有全球視野，當(dāng)然，他們的主要顧客也將是中國(guó)投資者。
那么，中國(guó)的投資者是怎樣完成在美國(guó)的房地產(chǎn)交易的呢？初期到達(dá)大洋彼岸的投資者們大多數(shù)還是使用全款購(gòu)買的方式。他們使用在中國(guó)已經(jīng)積累起來的財(cái)富，在政府允許的每人每年5萬美元限額內(nèi)換成美元，逐步轉(zhuǎn)移去海外；還有一些人則通過不公開的渠道，承擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)一次性將大筆資金換成美元后匯往海外。
其實(shí)，還有更安全和低成本的方法幫助中國(guó)人在美國(guó)買房，那就是使用美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)的按揭貸款。就像在國(guó)內(nèi)買房使用按揭貸款一樣，客戶只須提供3成或4成的首付，即可輕松購(gòu)房，大幅降低房地產(chǎn)投資門檻，一些貸款機(jī)構(gòu)還可以接收更低的首付金額。而且，在美國(guó)貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)水平，只要支付2-5%左右的利率即可，這些利息支出還可以抵扣房地產(chǎn)稅費(fèi)，降低持有房地產(chǎn)的成本，從而提高了客戶的投資收益。
那么，有哪些機(jī)構(gòu)可以提供貸款呢？
不像國(guó)內(nèi)，僅銀行可以發(fā)放按揭貸款。美國(guó)的貸款機(jī)構(gòu)包括銀行、貸款公司、私人貸款機(jī)構(gòu)、共同基金等。根據(jù)mortgagestats的統(tǒng)計(jì)，2012年全美前10位的住宅按揭貸款機(jī)構(gòu)分別是富國(guó)銀行、美國(guó)大通銀行、US bank、美國(guó)銀行、Quicken Loans、花旗銀行、PHH、Flagstar、Provident資金協(xié)會(huì)和Branch信托。這10大機(jī)構(gòu)的住宅按揭總量占總體市場(chǎng)的66%，他們中的一部分在中國(guó)開設(shè)了分支機(jī)構(gòu)，比如美國(guó)大通銀行、花旗銀行，其他的則很少在中國(guó)聽到。
熟悉國(guó)內(nèi)按揭貸款的客戶都知道，目前國(guó)內(nèi)的銀行只提供浮動(dòng)利率貸款。貸款利率根據(jù)貸款年限分5年以內(nèi)和5年以上兩檔，當(dāng)前的基準(zhǔn)利率水平分別是6.4%和6.55%，首套房貸款可以打85折，二套房上浮10%，三套以上則不能貸款。所以，美國(guó)的貸款利率水平要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，也不受貸款套數(shù)的限制，更加市場(chǎng)化。
說道這里，讀者會(huì)有一個(gè)疑問？中國(guó)人能申請(qǐng)到美國(guó)銀行的按揭貸款么？的確，并不是所有的美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)都提供針對(duì)外國(guó)人的貸款。但是，作為一個(gè)高度市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體，只要有需求，就有市場(chǎng)供給。
在美國(guó)，向中國(guó)人(不在美國(guó)工作生活的)提供貸款的主要貸款機(jī)構(gòu)有匯豐銀行、華美銀行等與中國(guó)有很多業(yè)務(wù)往來的銀行。這里也簡(jiǎn)單介紹一下兩家銀行針對(duì)中國(guó)人的貸款政策。
美國(guó)匯豐銀行在紐約州設(shè)有400多家分行，在佛羅里達(dá)州、加利福尼亞州、新澤西州、康乃迪克州、維珍尼亞州及賓夕法尼亞州亦設(shè)有分行網(wǎng)絡(luò)。此外，在特拉華州、華盛頓州、馬里蘭州、俄勒岡州及華府地區(qū)均設(shè)有1家分行。匯豐銀行也是在中國(guó)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量最多的外資銀行之一。
針對(duì)匯豐的卓越理財(cái)客戶，美國(guó)匯豐可以提供最高70%的貸款成數(shù)，最高的貸款金額是300萬美元。在美國(guó)匯豐的網(wǎng)站上，顯示固定利率從3.0%到3.375%，浮動(dòng)利率從3.0%到3.125%。
華美銀行總部位于加州，專注于美國(guó)與大中華市場(chǎng)。華美銀行以杰出的表現(xiàn)名列美國(guó)30大銀行，并在福布斯(Forbes)“全美百?gòu)?qiáng)銀行”排行榜上連續(xù)三年名列前十。華美銀行現(xiàn)為全美以華裔為主要市場(chǎng)規(guī)模最大的商業(yè)銀行，在美國(guó)和大中華地區(qū)共有超過110處服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，美國(guó)市場(chǎng)主要分布于加州、紐約、喬治亞州、麻薩諸塞州、德州以及華盛頓州；在大中華地區(qū)在香港、上海和汕頭都設(shè)有全方位服務(wù)的銀行，在北京、上海、廣州、深圳和臺(tái)北亦設(shè)有辦事處。
針對(duì)華人在美置業(yè)，華美銀行推出了“速成”房屋貸款，銀行不需要核查借款人收入，最高可提供房?jī)r(jià)60%的貸款，最高貸款額200萬美元。關(guān)于兩家銀行的具體信息都可以很方便地在網(wǎng)上找到。
當(dāng)然，還有很多貸款機(jī)構(gòu)可以向中國(guó)人提供按揭貸款，幫助中國(guó)的投資者購(gòu)買住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、甚至是土地、廠房等。除了直接向這些貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，還可以通過貸款經(jīng)紀(jì)提出自己的貸款意向，由貸款經(jīng)紀(jì)向眾多的貸款機(jī)構(gòu)尋價(jià)，這樣可以大幅降少與金融機(jī)構(gòu)溝通的精力，也可以幫助購(gòu)房者找到較低的貸款利率。
一旦購(gòu)房者有了初步購(gòu)買意向之后，就可以開始向美國(guó)的貸款的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款了。通常，這種申請(qǐng)可以在沒有簽署買賣合同之前就開始�？蛻糁恍枰诰�填寫申請(qǐng)信息，或者通過電話溝通，銀行經(jīng)過審核之后，可以出具預(yù)審批(pre-approval letter)。通常，這種預(yù)審批會(huì)告訴客戶銀行最多可以貸款的金額，貸款的利率�？蛻艨梢阅弥y行的預(yù)審批通知，加大購(gòu)房者與賣方討價(jià)還價(jià)的砝碼，這種預(yù)審批有效期大約是90天。銀行不會(huì)向客戶收取任何費(fèi)用。
當(dāng)買方與賣方達(dá)成交易意向之后，就可以正式向銀行申請(qǐng)貸款了。與國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行貸款一樣，可以需要提供自己的身份證明、收入證明、現(xiàn)在的資產(chǎn)和負(fù)債情況等供銀行審核。
在房產(chǎn)過戶日，根據(jù)美國(guó)各州慣例的不同，銀行將貸款資金轉(zhuǎn)入律師樓、房地產(chǎn)中介或者監(jiān)管帳戶，當(dāng)簽署完畢所有相關(guān)的文件之后，賣方即獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。
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