時(shí)令強(qiáng)2009年關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管實(shí)務(wù)解析的演講摘錄
來(lái)源：http://bj.house.sina.com.cn/biz/hd/2009-03-20/16182023.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/11/4
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關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管實(shí)務(wù)解析,在2009年,第一美國(guó)集團(tuán)中易安房地產(chǎn)擔(dān)保公司的執(zhí)行董事總裁時(shí)今強(qiáng)先生做了一次詳細(xì)的分析。這里是他當(dāng)時(shí)分析的一部分內(nèi)容。
2009年時(shí)今強(qiáng)：這次的議題很簡(jiǎn)單，介紹一下我們公司，介紹一下我們投資方。如果大家在美國(guó)買房子的話，一定會(huì)遇到兩個(gè)待概念，那就是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)和資金監(jiān)管，然后再回答一些實(shí)際過(guò)程中大家可能遇到的問(wèn)題，或者有一些疑問(wèn)、顧慮。因?yàn)槲冶救艘郧霸诒奔又莸貐^(qū)的第一美國(guó)集團(tuán)工作了6年，所以我大概結(jié)實(shí)了2000多名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們每天做的事情我還是比較熟悉的。如果大家想去美國(guó)買房子，或者在中國(guó)房地產(chǎn)金融上的事情，我們都可以交流一下。
我基本上就是按步就班在國(guó)內(nèi)接受了教育，2001年去美國(guó)路了一個(gè)MBA，之后一直在那邊工作。第一美國(guó)集團(tuán)剛才主持人也簡(jiǎn)單做了一個(gè)介紹，基本上是一個(gè)很不錯(cuò)的公司，我們也非常有幸能夠在2006年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，建立起中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司是中國(guó)大陸第一家外商獨(dú)資的房地產(chǎn)金融企業(yè)，我們給自己的定位就是您的一站式房地產(chǎn)金融服務(wù)提供商。這個(gè)包括在中國(guó)國(guó)內(nèi)，也包括在美國(guó)。我們的注冊(cè)資本是1億人民幣，總投資額是2億人民幣。目前來(lái)說(shuō)在北京和上海有運(yùn)營(yíng)。
談到在美國(guó)購(gòu)房，有兩個(gè)概念是無(wú)論如何也逃不過(guò)的。大家一定會(huì)了解的，就是資金監(jiān)管和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。資金監(jiān)管我覺(jué)得是一個(gè)很好的制度，它最大限度限制了一些有可能潛在存在的經(jīng)紀(jì)公司或者個(gè)人或者開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的問(wèn)題。首先有一個(gè)基礎(chǔ)的概念，在美國(guó)提到房地產(chǎn)市場(chǎng)，一般在比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的國(guó)家，應(yīng)該是指二手房的交易市場(chǎng)，不是指一手房，這好像跟中國(guó)目前基本上是相反的。在美國(guó)談到房地產(chǎn)市場(chǎng)，85%的交易額是在二手房產(chǎn)生的，而且換手率也非�；钴S。對(duì)于北京500萬(wàn)套所有可以供上市交易的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是2%的換手率，理論上講，我們一年的二手房交易率應(yīng)該有30萬(wàn)套是比較合理的。
中國(guó)人都是比較傳統(tǒng)，比較保守的，如果買二手房，一般會(huì)付到首付的20%，這從實(shí)際意義上來(lái)講，也有省錢的地方，如果首付不到20%，銀行會(huì)要求購(gòu)買按揭保險(xiǎn)，這樣會(huì)保證有義務(wù)把不足的地方補(bǔ)齊。
資金監(jiān)管，具體來(lái)說(shuō)就是經(jīng)紀(jì)公司或者開(kāi)發(fā)商絕對(duì)沒(méi)有可能碰到您的一分錢，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商10%的首付，還是經(jīng)紀(jì)公司交易過(guò)程中所有的錢款，如果是開(kāi)發(fā)商買新房，這些錢都直接交到開(kāi)發(fā)商委托的律師給您開(kāi)設(shè)的信托帳戶了，這個(gè)錢是做資金監(jiān)管的。新房建成，直接簽署紙面文件，這個(gè)錢六個(gè)月之后才能給開(kāi)發(fā)商。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商要求資金實(shí)力是非常雄厚的，沒(méi)有千萬(wàn)、億的美金在帳面是不敢開(kāi)發(fā)的，而且是利潤(rùn)率比較薄的行業(yè)，基本上是建筑行業(yè)。
如果是經(jīng)紀(jì)公司的領(lǐng)域來(lái)講，無(wú)論是收付款還是按揭款，還是任何款項(xiàng)，都是通過(guò)像第一美國(guó)集團(tuán)這樣的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)您進(jìn)行全程的資金監(jiān)管。您這個(gè)錢經(jīng)紀(jì)公司的一些個(gè)人是不可能碰到的。這樣的話，從制度上杜絕了攜款潛逃，或者這些不利的因素。我覺(jué)得我們國(guó)家有些時(shí)候可能過(guò)于挑戰(zhàn)個(gè)人的道德底線，名知道有些經(jīng)紀(jì)公司并不是很有錢，還讓它有機(jī)會(huì)碰那么多錢，如果有些事情它作出壞事情的話，我都想實(shí)在是難以避免的事情。
在當(dāng)時(shí),通過(guò)時(shí)令強(qiáng)很具體的講解,很多人都收獲了不少。這里只有小部分當(dāng)時(shí)時(shí)先生講解的內(nèi)容,如果有興趣的朋友可以查找當(dāng)時(shí)的咨詢?cè)敿?xì)了解。
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