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能夠到海外置業(yè)的中國人，多半是在國內有產業(yè)的富人，十余年來在國內的投資市場尤其是房地產市場積累了豐富的實戰(zhàn)經驗，房價上漲使早期買房的中國人都成了受益者，于是有些人以為自己是出色的投資人，海外置業(yè)亦不過如此，總是用國內的思維去考慮問題，素不知國外的房地產市場跟國內有天壤之別，如果照搬照抄國內經驗，注定要吃虧交學費。
那么，中國人海外置業(yè)容易犯什么錯誤呢？以美國為例，我作個小結：
一、不合理地期待房價快速增長
早期在國內買過房的中國人，都有過房價翻幾倍的體驗，總以為國外也會如此，他們不懂老美對房子的熱愛，遠不如國人，許多老美寧愿一輩子租房，也不愿意買房，以省掉房產稅和房屋保養(yǎng)費用；許多中產階級一輩子只有一套住房，既便有兩套，那么第二套多半也是用來自住，是度假房而不是出租房，他們有錢更愿意消費，更愿意用來享受生活，不象中國人，節(jié)衣縮食也要做房東，有點余錢就要投資房產。據我所知，許多買有投資房的老美，退休的時候都會把投資房賣掉，作為他們周游世界的儲備金，消費習慣和生活方式的不同，使得老美完全沒有炒房的熱情。此外，從行業(yè)的角度看，當統(tǒng)計數據顯示房屋庫存增加或減少到一定數量的時候，新房開工率就會隨之增加或降低，使整個市場的房價始終處于一種相對穩(wěn)定的狀態(tài)，加之美國的土地資源豐富，土地掌握在私人手中而不是政府手中，某個人想控制土地價格簡直就是做夢，換句話說，任何人想建房的話都非常容易，買土地和當開發(fā)商都不是特權，因此，美國完全沒有國內房價畸高的背景，想在美國炒房尋求暴利，比中國困難多了。
那么，在海外置業(yè)還有意義嗎？如果你期待的收益是正常的、合理的，那么回答就是肯定的，美國目前的出租浄回報率大約在8%-10%之間，如果你能拿到銀行貸款，充分利用財務杠桿，那么你的收益可達15%-20%甚至更高。
二、價格越低越劃算
有些中國人喜歡便宜，總以為價格越低越好，卻不知在這個相當成熟發(fā)達的房地產市場，任何定價都不是隨意的，毫無根據的，每個物業(yè)在掛牌定價之前，房產經紀人都跟房東進行過充分溝通，作過詳細的市場調查，有些甚至請專業(yè)人士作過評估，然后才會掛牌出來。任何一個房子或土地，貴有貴的原因，便宜有便宜的道理，如果一味貪便宜而忽視其他方面，就會得不償失。我就遇到過一個國內的買方，想在春田附近買農場來種植，可能出于對土地的熱愛，同樣多的錢只想買面積大的農場，說越大越好，卻不知許多單價便宜的土地，土壤條件并不適合種植。而適合種植的土地，單價可能是便宜地價的兩倍。
法拍屋的價格也比正常交易的掛牌價要低，但并非人人都適合買法拍屋，也并非買法拍屋就一定合算。那是因為，法拍屋幾乎都不是Move in Ready（買下就可以入�。�，法拍屋都有這樣那樣的質量問題，長期未保養(yǎng)甚至人為破壞是法拍屋的通病，更為重要的是法拍屋的賣方是不對房屋質量作出任何維修或保障承諾的，甚至產權也不是Warrenty Deed（有保障的產權），所有的風險需要由買方自行承擔。如果你沒有維修房屋經驗，完全不知道未來的修理費用會是多少，也不希望將來發(fā)生產權糾紛，那么，便宜的法拍屋多半不適合你。
還有一種類型的非正常買賣，叫Short Sale，這種掛牌物業(yè)也是以低價格吸引買家，這種銷售是銀行等債權人贖回房屋之前跟房主之間進行的一種妥協，也就是讓房子以低于貸款余額的價格得以出售。但這種買賣即使房東簽署了合同也不算數，必須經過債權人的同意，有些房子的債權人不止一個，那就得所有的債權人同意。所以，這種買賣要生效就得等上很長的時間，一般是賣方簽署合同三個月后才會有答復，有些長達半年甚至更久，更重要的是，它還有很大的不確定性，可能你在期盼好幾個月之后，銀行不同意以這個價格出售，或者在你等待期間，另外更好的offer進來了，又把你排斥在外，你就白等了，浪費了時間，也浪費了選擇別的物業(yè)的機會。所以，在我看來，Short Sale的物業(yè)價格雖低，多半卻只是個誘餌，好看不好吃。一些中國人去貪這個便宜，結果也是得不償失。
三、地理位置越市中心越好
如果你住在國內某個城市的市中心，你可以很驕傲，以此為榮，如果你到了美國也只想去住市中心，就會有人笑你土包子了。在美國，只有幾種人喜歡去住市中心，一是窮人，尤其是沒有汽車的窮人，因為只有市中心才有公共交通，美國黑人的窮人比例高，所以美國城市市中心黑人多是普遍現象；二是老人和行動不便者，市中心距離商業(yè)、醫(yī)院都近，買食物看病都方便；三是年輕的上班族，積蓄不多，又沒小孩上學，住在公寓里，每天的生活都圍著工作轉，想多干幾份工作多掙錢就不能把時間浪費在路上，說白了也是窮人。另外，美國的老房子、舊房子、價值逐年貶值的房子，其實都在老市區(qū)。
除了喜歡市中心，中國人還喜歡離學校近，離商場超市近，離醫(yī)院近。卻不知這樣的地方校車、貨車、救護車頻繁往來，交通擁擠，喧鬧嘈雜，這些地方很難找到一個高檔社區(qū)，且大多以出租房為主，如果你買房的目的是自住，那么整天跟租客為鄰并非好事。
四、舊房子推倒重建，重建的新房子價值會提升很多
有些中國人喜歡城市里的某塊地，就想推倒上面的老房子重建，以為重建之后的新房子能升值，這個想法又是不了解美國的價值認同觀所致。
比如說，你在一個老房子所在的小區(qū)花10萬美元買下一幢舊房子然后拆掉，再花50萬在原有地面上重建了一幢新房子，你能指望目前的房價是50萬加上原來的地價么？答案是否定的。這是因為在美國，一幢房子的價值不僅取決于它自己的建筑成本，還要看它所在的小區(qū)，如果這幢房子跟周圍房子在建造年代、房屋外型風格和內部等方面差異巨大，那么它的價格很大程度上要受周圍房子的價格影響，這幢建筑成本50萬的房子，如果周圍的房子只值10萬，那這幢房子的價值就會受到嚴重的拖累。
正是因為如此，美國許多城市的市中心，常有一些價格奇低的空地出售，中國人以為買這些地來建房是撿了便宜，等到若干年之后賣房才知道又是交了學費。
五、在自家房子里辦家庭旅館，辦農家樂
有些國內的朋友來問：你能幫我找一找這樣的獨立房嗎？房子和院子都要大一些，所在地區(qū)的人口密度要大一些，這樣我可以辦家庭旅館，辦餐館，辦農家樂........說實話，這又是中國式思維給自己出的難題，因為符合這種要求的房子美國還真沒有。在城市規(guī)劃之內的所有土地，都是有規(guī)定用途的，住宅就是住宅，商業(yè)就是商業(yè)，住宅小區(qū)里面是不可能允許你進行任何商業(yè)營運的，什么家庭旅館、家庭餐館、農家樂，對老美而言，聞所未聞，如果你真的在自己家庭里辦起了餐館或茶樓，可能開張沒兩天就會收到警告，再不改正就等著吃罰單吧。
還有呢，不要以為你的院子大就可以再建一幢房子，你的院子再大，如果這塊地的規(guī)劃只能有一個房子，那么你也只能擁有一個房子�？傊�，政府對于城市范圍內的每個地區(qū)的每塊土地都有規(guī)定用途，對每個小區(qū)的建筑從外形風格、內部戶型到價格范圍，都有規(guī)定，如果要改變之前的規(guī)定，必須通知方圓幾英里內的鄰居們舉行聽證會，大家投票同意后才能改變，不能隨心所欲地想做什么就做什么。
如果真想隨心所欲地建房、辦旅館、辦農家樂，就只能去城市規(guī)劃之外的農場，那些農場上面沒有建筑方面的任何限制，你想做什么都可以，只要不是非法生意。但是那些地方，人口密度就無法跟城市去比了，除非你有什么絕招，否則要說服老美大老遠地去消費還真不是件容易的事。
六、買房不找經紀人可以省下一筆中介費
省錢本是中國人的美德，省錢并不可恥，但總用中國式的思維方式去行事去省錢，在美國就會弄巧成拙。
一個典型的例子是一位早年留學美國的精英才子，收入頗高，能力很強，不論是辦綠卡還是入籍，還是打官司，全是自己完成。去年買房時也沒雇經紀人，利用自己的休息時間辛苦幾個月在網上找房，然后開著車把每條街的房子都看了個遍，好不容易才找到合適房子，簽合同時卻有點傻眼了，因為賣方的經紀人要他簽一大堆文件，太專業(yè)，看不懂，于是不得不花3000美元請一個律師幫忙看文件，搞合同。最后房子順利成交了，產權也過戶了，于是他很得意地向同事們宣傳他的省錢經，以為自己省了好幾萬美元的中介費。直到有個懂行的人對他說：你自己一分錢也沒省下來，你是幫賣方的經紀人省錢了，你自己不但沒有省錢，還白花了一筆律師費。
中國人可能不理解這是怎么回事，沒雇用中介不就少了一筆中介費嗎？在中國不就是這樣的嗎？他們不知，在美國，買方的中介費不是由買方來掏的，而是由賣方來出這個錢，這個錢早在賣方跟他的經紀人簽經紀合同時就把這筆中介費約定好了（比如按實際售價的6%），賣方的經紀人有了這份合同，就把賣方的房子拿出去公開掛牌（網上或行業(yè)內報紙雜志），同時在掛牌信息中給同行們一個承諾：誰幫我把這個房子賣掉，我就讓誰分享我的這份中介費（比如分享其中的3%）。
如果買方找了經紀人，那么經紀人通常不會向買方收取費用，而是通過賣掉房子來與賣方的經紀人分享傭金，如果買方不找中介的話，一旦成交，那6%就全部都由賣方經紀人獨自享有了。而買方，一毛錢的中介費也省不了。上面的例子中，那位聰明的中國人不但沒省錢，還多花了3000美元，如果他有自己的經紀人，就可以使用經紀人協會有版權的標準合同文本，就不用再請律師了。
另外，他沒有經紀人，所以不得不自行在非行業(yè)內的網站上找房子，滿大街找房看房也是費時費力的笨辦法，所以他既沒省錢又沒省力，還多花了3000美元。想來他在美國呆的時間也不算短了，也不想想，為什么美國人買房都要找中介，難道美國人就比中國人笨，他們就不想省錢么？美國人買房或租房（尤其是商業(yè)用房），都樂意請中介完成，不是他們不想省錢，而是他們省不了，無法省。
你可能會說，我可以向賣方承諾不請中介，同時要求賣方和賣方的經紀人重新簽合同，讓他們把那3%省下來，這樣我的購房成本就低了3%。說起來是很簡單的事，但你去試試，看看美國的經紀人有沒有象中國那樣，為了蠅頭小利去自我破壞行業(yè)規(guī)則。
只有一種情況可以省掉中介費，那就是Sell by owner（房主自己賣房），不過你在找這類物業(yè)之前，有組數據你有必要先知道，那就是，美國95%的房地產交易，是通過中介完成的。也就是說，如果你愿意在那5%中尋找你如意的房產，才有可能省下這筆中介費。
來源 北美購房網/仙妮的小木屋
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