美國房產(chǎn)歷史預(yù)測未來
來源：http://www.usnook.com/estate/property/residential/news/2012/0918/4958.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/11/5
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2008年
美國房產(chǎn)市場泡沫的破裂，信貸環(huán)境出現(xiàn)惡化，最終導(dǎo)致了歷史上最嚴重的金融地產(chǎn)危機。但是從2011年的數(shù)據(jù)來看，美國房產(chǎn)回暖的趨勢很強。我們知道預(yù)測未來最有效的方法之一便是回顧歷史，下文我們將通過回顧美國將近50年來的實際交易的房產(chǎn)均價，來探索美國房產(chǎn)市場的規(guī)律和趨勢。
根據(jù)官方數(shù)據(jù)，自1963年至2010年第三季度，美國實際成交房價上漲了近14倍;與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍;至今47年間平均每年上漲5.9%。如圖可見，美國房產(chǎn)價格小波動不斷，大趨勢則穩(wěn)定上漲。從1963年至今，共有四次大的房地產(chǎn)危機，亦稱為“市場調(diào)整期”。應(yīng)該說美國房產(chǎn)市場每一次的市場調(diào)整期都與美國甚至世界經(jīng)濟周期密切相關(guān)。
1969年，由于美國越南戰(zhàn)爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運石油，美國爆發(fā)了第二次世界大戰(zhàn)以后第5次經(jīng)濟危機，導(dǎo)致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%，房產(chǎn)市場價格下跌，于是“第一次房地產(chǎn)危機”開始了。而“壞景不長”，1972年房價觸底反彈，之后很快回到經(jīng)濟危機之前水平，并且開始了開始數(shù)年的大幅上漲。
直到1981年，80年代世界第一次經(jīng)濟危機爆發(fā)，世界各國發(fā)生嚴重的滯漲(Stagflation)，美國失業(yè)率大增，“第二次房地產(chǎn)危機”爆發(fā)了。住房抵押貸款利率高達18%，一級借貸利率高達22%。人們對市場充滿了消極的態(tài)度，認為近10年房價都難以回升，于是，房產(chǎn)交易量大幅縮水。但事實上，僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。
時隔十年，由于全國性的商業(yè)房產(chǎn)投資過剩，美國房產(chǎn)市場于1991年又爆發(fā)了一次小規(guī)模的房產(chǎn)市場波動，也就是“第三次房地產(chǎn)危機”。但其影響力相對較小，對于住宅市場，僅加州等地受到影響。之后，自1993年起，美國房產(chǎn)市場開始了十幾年的繁榮期。
在2006年左右房價達到高峰后，美國爆發(fā)了一次近50年最轟動的金融地產(chǎn)危機，同時也觸發(fā)了規(guī)模最大的這 “第四次房地產(chǎn)危機”。由于房價的飆升導(dǎo)致需求量的下降，銀行為了刺激需求放寬了貸款門檻，取消贖回權(quán)比例上升，銀行沒收了越來越多的房產(chǎn);2008年次貸危機爆發(fā)，越來越多的人無法再負擔(dān)房屋的貸款，只好低價將房屋出售，或是被銀行收回后以很低的價格拋售。據(jù)統(tǒng)計，2008年，美國整體房價下跌近20%，部分地區(qū)達40-50%。這一場美國房地產(chǎn)市場的崩潰持續(xù)了近4年，直至2009年5月開始，標(biāo)準(zhǔn)普爾的房地產(chǎn)季度報告帶來了令人鼓舞的消息：美國總體房價開始回升!
47年的歷史數(shù)據(jù)能夠看到許多美國房產(chǎn)市場的“巧合”或者說體現(xiàn)了一些房產(chǎn)市場的幾條基本規(guī)律：
1) 12年輪回
美國房產(chǎn)市場大約相隔12年左右有一次大的市場調(diào)整期。
2) 3年苦難
市場調(diào)整周期持續(xù)大約3年，這期間美國房價會有較大的波動、下滑。
3) 6%長期自然增長
每次地產(chǎn)危機后無一例外會迎來新一輪的房產(chǎn)增長，但突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內(nèi)回歸理性。
長期看來美國房產(chǎn)市場有著穩(wěn)定的回報，只要不在地產(chǎn)危機爆發(fā)的市場底部出售，虧錢還并非易事。如今，我們正處于上一次價格調(diào)整期的末尾，部分市場如加州等地的房價已脫離谷底，開始逐漸回到上升的軌道，相比2008年的價格水平已上漲10-15%;而在危機中并未有大幅下跌的紐約等地房價也在正在穩(wěn)步攀升，曼哈頓目前的房價與去年相比有4.8%的增長。
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