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在美國購置房產(chǎn)時，很多時候我們選擇的不是現(xiàn)金交易，而是進(jìn)行貸款付賬。貸款成為了我們買房流程中關(guān)鍵的一步，如果貸不到款，那我們就買不成房了。

選定貸款公司后，首先要填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請表有五頁紙，包括以下內(nèi)容。
        1．貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
        2．房地產(chǎn)信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
        3．貸款人情況(Borrower Information)
        4．工作情況(Employment Information)
        5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
        6．財(cái)產(chǎn)與欠債(Assets and Liabilities)
        7．房地產(chǎn)交易細(xì)節(jié)(Details of Transaction)

        貸款申請表一定要如實(shí)填寫，并將所有文件準(zhǔn)備好，比如30天之內(nèi)的工資單，兩年的W-2, 最近三個月的銀行清單，等等。如果沒有W-2,要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請表后，要在三天內(nèi)給你一份過戶費(fèi)預(yù)估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你借這筆貸款你最終要花多少錢。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時，都大吃一驚。有人不理解為什么過戶費(fèi)預(yù)估表上會有兩個利率，一個低，一個高。低的那個是利率(Interest Rate)，高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關(guān)的開銷后算出來的，更能體現(xiàn)貸款的真實(shí)利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時，應(yīng)該比誰的年百分率低。

        買主遞交貸款申請后，貸款公司或銀行會請估價(jià)師給房屋估價(jià)(Appraisal)。在報(bào)價(jià)合同中，可以附上房屋估價(jià)(Appraisal Contingency)和貸款批準(zhǔn)(Financial Contingency)兩項(xiàng)附加條款。條款的有效期一般是15天。但由于次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現(xiàn)房屋估價(jià)低于合同售價(jià)的情況，影響到貸款的批準(zhǔn)。為安全起見，可把貸款批準(zhǔn)附加條款有效期增加到20天。

        如果房屋估價(jià)低于合同售價(jià)，買主要在房屋估價(jià)附加條款有效期內(nèi)向賣主遞交買主房屋估價(jià)通知書(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估價(jià)報(bào)告，要求賣主把合同售價(jià)降到房屋估價(jià)。如果買主沒有在有效期內(nèi)向賣主遞交通知，房屋估價(jià)附加條款仍然延續(xù)，除非賣主書面通知買主，房屋估價(jià)附加條款有效期到了，應(yīng)該取消了。如果買主在接到通知后三天之內(nèi)還不向賣主遞交買主房屋估價(jià)通知書，房屋估價(jià)附加條款在第三天晚上9點(diǎn)就正式取消了。

        買主要在貸款批準(zhǔn)附加條款有效期內(nèi)向賣主遞交取消貸款批準(zhǔn)附加條款的通知書(Financial Notices)。如果買主沒有在有效期內(nèi)向賣主遞交通知，貸款批準(zhǔn)附加條款繼續(xù)延續(xù)。這時賣主有權(quán)宣布取消合同，如買主在三天之內(nèi)不做答復(fù)，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買主不愿失去房子，必須補(bǔ)交取消貸款批準(zhǔn)附加條款的通知書。如果買主在貸款批準(zhǔn)附加條款有效期內(nèi)收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄一份給賣主，合同就取消了。

        貸款批準(zhǔn)后買主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長。時間越長，利率越高。一般在過戶前30天內(nèi)鎖定。

    貸款額上限是由貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分(Credit Score)決定的。信用分低于620或者沒有信用分很難貸到一般性貸款(Conventional Loan)。低收入政府補(bǔ)助貸款(FHA)和美國退伍軍人貸款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一樣。另外頭款越多，利率越好。

貸款的利率每天都在變，所以選擇一家適合自己的貸款公司相當(dāng)中要。初次之外，我們必須要有良好的信用，在美國這一項(xiàng)紀(jì)錄是很重要的指標(biāo)，它會影響這你是否能順利貸款成功。