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近日，城市晚報(bào)記者咨詢了多名房地產(chǎn)商的負(fù)責(zé)人和業(yè)內(nèi)分析師，“雖然目前長春的房價(jià)增幅已經(jīng)遠(yuǎn)低于過去幾年，但從目前僅有的幾種投資渠道來看，只有房子還具有一定的保值性和升值性。”但是也從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，想通過投資房產(chǎn)來獲得收益也是有“門道”的。通常來講，購買期房，在開盤時(shí)轉(zhuǎn)手出讓就會(huì)有一定的回報(bào)，舉個(gè)例子，某樓盤在開盤前的團(tuán)購價(jià)格普遍為3800元-3900元之間，而開盤后，售樓處的報(bào)價(jià)為4800元-5500元不等，只要購房者以比開盤價(jià)稍低的價(jià)格出手，就會(huì)獲得中間的差價(jià)。

  另外，即使一些優(yōu)秀地段的房源價(jià)格相對高一些，豐富的配套和便捷的交通也會(huì)給房屋帶來巨大的升值潛力。

  某房產(chǎn)集團(tuán)總監(jiān)表示，如果市民有一定的閑錢還是可以投資房產(chǎn)市場的，因?yàn)橄啾扔谧錾�意，投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性要相對小很多，“做生意需要有一定的渠道和人脈，同時(shí)也十分費(fèi)時(shí)費(fèi)力，即使這樣，原有的本金能否獲取收益也很難預(yù)測。”

  房產(chǎn)投資回報(bào)率算法

  房產(chǎn)的投資回報(bào)率，是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言，有三種計(jì)算形式：

  1、收益模式計(jì)算公式： 投資回報(bào)率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間 內(nèi)的 按揭款)

  說明：投資客的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”,超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。

  2.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式： 投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購買房屋單價(jià)

  說明：此方法考慮了租金與房價(jià)兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

  3.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式： 投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12

  說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

  在業(yè)內(nèi)，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報(bào)型，二是培養(yǎng)回報(bào)型。

  如何判斷投資回報(bào)率

  商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率將大致如下 表所列：