購房之前簽訂的合同，一個非常重要的一點，在你定下這個房子，并且交了一定數額的定金之后，開發(fā)商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這時你要要求開發(fā)商給你提供一個商品房買賣合同和補充協議的范本，拿到之后，有比較充分的時間對相關的條款進行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準備工作。
第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產項目的相關證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時，要再次對這些證件進行審核，這些證件主要包括土地使用權證、建設規(guī)劃許可證、建設用地許可證、建設開工許可證，最重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預售許可證，按照北京市的相關規(guī)定，銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛，可以在售樓現場看到證件的原件，如果你看到這個項目是現房，開發(fā)商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證，應該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。
再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經營范圍里是不是有房地產開發(fā)商的土地經營許可，如果是銷售代理公司進行銷售的，要對他的資格進行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權書等。
第三，要攜帶相關的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經濟適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業(yè)照的復印件等等。
第四，在簽訂購買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現場簽定合同的，需要事前簽訂授權書，并且經過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護人，必須在未簽約前，必須到公證處進行公證。
下面針對購買合同的重點條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個介紹。購買合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時，需要注意在合同中填寫相關的內容，與開發(fā)商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經營范圍。第二條，是商品房的銷售依據，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現場，遇到這樣的情況，可以上網查詢，有一個北京房地產的網站，在里面專門有一個查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進看到銷售許可證的復印件或者號碼，會告訴你房管局對這個證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。
第三，就是買售人所購房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對商品房的基本坐落，房屋的用途、結構、層高、層數、面積做出了明確的約定，購房人應該仔細的核對相關內容，特別重視有關于建筑面積的內容，一般來說，現在如果我們購買的是期房，現在的面積只是一個合同約定，也就是說只是開發(fā)商和房地產管理機構通過對圖紙做一個預測繪得出的一個面積。在建筑面積包括兩個部分，也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個部分，一個是套內的建筑面積，一個是分攤的公用面積，套內的建筑面積相當于地毯面積加上套內的墻體面積以及陽臺的面積，分攤公用面積的范圍，按照北京市現行的共談面積的規(guī)定，比如說這個樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調機房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務的建筑用房。分攤的第二部分，包括套內與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應該進入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批準的。按照這個表，北京市規(guī)定應該在各區(qū)縣國土資源和房屋管理局批準的章，也就是說分攤面積已經在房管局備案了。
商品房買賣的第四條，現行的計價方式有三條，一個是按照建筑面積結算，第二按照套內面積結算，第三按照套即單元來計算，現在北京大多數開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計價。這三種計價方式都可以使用，看你具體選擇的項目以及開發(fā)商與你協商的結果。
第五條是面積確認和差異的確定。這一條是買房人比較關注的，也是交貨結算過程中，買房人和開發(fā)商容易產生爭議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個開發(fā)商會愿意讓客戶來選擇，比如說多退少補等。在這里，我建議購房人選擇在合同里已經規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。
第六條是付款方式與期限�，F在大家購房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購房合同之內，多少時間之內把所有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時，可以跟開發(fā)商協商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說的銀行按揭不一樣，也就是說你跟開發(fā)商達成一定的協議，按照房屋的工期按比例進行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時間，如果是按照建筑期的話，以及工程應該完成的進度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時間，按照現在北京市場的情況，一般來說辦理銀行按揭最長的時間，不應該超過30天，也就是說你從簽訂正式購房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來。如果是公積金或者組合貸款，相對時間比較長一些，大概一個半月左右，應該可以批下來，所以在約定付款方式的時候，您要把相應的時間留出來，因為如果你采用商業(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。
第七條是賣售人預期付款的違約責任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時間付款，應該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過程中，與后面的第九條，開發(fā)商預期交房的違約責任，應該是對等的，也就是說他的違約期限、違約金的比例及天數，應該要與購房合同中，第九條第七條應該約定平等一致，也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。
第八條是一個交付期限，在買房的過程中，開發(fā)商的銷售人員會告訴你什么時候會竣工，最后的交付期限應該以合同約定的為準，在北京市的現行規(guī)定，開發(fā)商應該向售樓人提供建筑施工完成表，這應該由監(jiān)理單位、建筑單位申請驗收，由建委備案的一個文件，同時應該提供住宅質量保證書以及住宅使用說明書等。
第九條是出賣人的預期違約責任，除了應該注意與第七條平等之外，還應該注意到比如說您租的房子到期了，或者說買新房子等，應該注意違約金約定的比例，也就是說30天違約金的數額，應該相當于同等檔次的房子違約金支付比例。
第十條，有關規(guī)劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設計的變更，應該在收到有關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。
第十一條，房屋的交接，平時所指的收樓，并不是說開發(fā)商把這個樓建好了，你看起來可以住可以收了，就達到了可以得到交樓的條件，應該提供房屋實測的數據。按照北京市的相關規(guī)定，開發(fā)商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數據，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發(fā)商承擔。
第十二條，產權及相關證件的保證，開發(fā)商要向購房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴格的，在開發(fā)商對項目開發(fā)的過程中，比如說向銀行等單位做過抵押的，你簽了商品房買賣合同時，這個合同是不能登記的，只有經過債權人同意，開發(fā)商將這套房子的抵押權做了撤銷，這個合同才能做預售登記，從現在的情況來看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項目，您所購買的房子產生債權債務糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣人關于裝飾的違約責任，有一個標準的條款，如果說開發(fā)商不能按照合同約定標準交房的，應該向購房人提供雙倍的差價，在裝修的過程中，可能還會牽扯到人工費等，很難彌補你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價。
第十五條，開發(fā)商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協調都是有關系的，應該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責任。
第十五條，關于產權登記的相關規(guī)定，約定了辦理產權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷售規(guī)定，在60天內，開發(fā)商比較將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經入住了，因為辦理產權，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產權證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產權只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協調問題，并不是說沒有辦理產權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。
第十六條保修責任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應該按照住宅質量保證書的責任，提供相應的保修責任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標準的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權、外墻使用權以及樓宇的命名權、小區(qū)的命名權，后兩項的命名權，一般是出賣人報房管局進行批準，前兩項應該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會或者是業(yè)主管理委員會來統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權。第十八條對于房屋用途的約定�，F在大多數的項目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項目、寫字樓等，如果你買房做居住，對一些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過程中產生一些問題，在這個合同的第18條，對于房屋用途做了一個規(guī)定，一般來說，是按照商品房銷售許可證批的用途進行填寫。
第十九條，在合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會仲裁，第二依法向人民法院起訴，這兩條各有優(yōu)勢，建議按照自己的情況進行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點，因為仲裁委請的專家都是這方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強，而且是一仲終舉，直接進入生效時間，可以在時間上比訴訟更快。缺點是仲裁的費用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級人民法院起訴，還可能經過上訴等，可能時間比較長，但是費用比較低廉。
第二十條，比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本�，F在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內，開發(fā)商應該向房產所在區(qū)的房產管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺。
附件二是公共部位和分攤部分的建筑面積構成，分攤面積的說明需經房管局審核備案，會蓋一個章。
附件三是裝飾和裝修的標準，在這個條款中，對商品房的外墻、內墻、頂棚、陽臺、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設施等進行一些約定，特別要注意，如果是購買精裝修的房屋，對于裝修材料的價值和品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時候，一定要標明不低于樣本間的標準。
附則四是補充協議，相對于過去的預售契約，還是比較詳盡的，購房人為了保護自己的合法權益，還可以根據實際的情況，跟開發(fā)商簽訂補充協議，但是應該說補充協議的條款不宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標準的補充協議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細審核。對于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個204條的補充協議條款，對你購房的各方面知識進行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現實的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認為非常重要的與開發(fā)商進行協商。公務員之家:
下面，我介紹一些重點的方面，跟開發(fā)商進行協商的。
第一是關于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購買的商品房，因為工程質量不合格，不能通過驗收，或者逾期交房日期超過了，造成了購房人退房的，在標準條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息，并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購房人的其他損失。在補充條款中您可以跟開發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應該賠償你的實際損失，包括你選擇按揭方式過程中付出的一些費用，比如說還有貸款利息等。
第二，有關于房屋實用率的問題，在北京市場中對使用面積產生糾紛是最多的，很多客戶都會提出質疑。在合同條款中，為了避免將來出現這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補充協議中跟開發(fā)商約定，面積結算以套內面積為依據，在主合同選擇面積依據中就選擇以套內面積為結算的依據，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補充協議中規(guī)定，約定房屋的實用率，也就是說是房屋的套內面積與建筑面積的比例，如果出現比較大的差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進行賠償。
最后一點，就是有關于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司進行管理，應該了解收費標準等，可以要求將第一年的物業(yè)收費標準寫在補充協議中，一般寫成第一年的物業(yè)管理費每平方米不超過多少錢。
上面我們所介紹的，就是您在簽訂購房合同中需要注意的一些問題，以及補充協議的條款。最后我想說一下，您在簽訂完畢商品房買賣合同之后，應該做的一些工作。
第一項，合同的最后一條也有一個約定，要辦理預售登記，現在北京市規(guī)定是開由開發(fā)商攜帶復印件到房管局做預售登記，然后房管局有一個辦理預售登記的審批表，應該要求開發(fā)商在一定的時間內提供這個審批表給您。
第二項，在購房合同中所交的一些費用，象最開始簽合同中的印花稅、律師費、保險費等，在交樓辦產權證時，所需要交的契稅、物業(yè)管理基金等。北京有相當多的開發(fā)商要求您在入住之前把所有的費用交清，現在北京市房地產管理部門的政策，開發(fā)商的要求可能從相關的規(guī)定和公平的原則來講，都有一些問題，您可以在入住之前拒交，但是在開發(fā)商通知你辦理產權證時，應該把相應的稅費交齊。
第三，一此性付款或者分期付款的合同，應該有一個正本，但是如果是貸款的客戶，銀行可能把正本收押了。祝您生活愉快！
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