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買房缺錢?沒關(guān)系，上眾籌平臺(tái)籌資。在美國(guó)，這一眾籌模式風(fēng)頭正勁。

眾籌買房大致可分為兩類，產(chǎn)權(quán)型(Equity)和債務(wù)型(Debt)。籌款人在不確定風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，往往會(huì)選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢�；I款人對(duì)該投資勝券在握，或風(fēng)險(xiǎn)較小時(shí)，他們往往傾向于債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

花別人的錢，買自己的房

產(chǎn)權(quán)型，顧名思義，即投資入股時(shí)，便自動(dòng)擁有了產(chǎn)權(quán)。舉個(gè)例子，籌款人手握區(qū)區(qū)10萬(wàn)美元，卻欲購(gòu)置100萬(wàn)美元的房產(chǎn)，裝修需要10萬(wàn)美元，共需110萬(wàn)美元，而由于其收入有限，銀行只能放貸60萬(wàn)美元，填補(bǔ)這40萬(wàn)美元缺口的一種方式就是眾籌，籌措到資金后，投錢的人共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)。假設(shè)，這套房屋因后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善，投資人急于出手，將該套房屋以80萬(wàn)美元的低價(jià)拋售后，由于銀行的債權(quán)優(yōu)先，須先向銀行償還60萬(wàn)美元，剩下的20萬(wàn)美元?jiǎng)t按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，即本人能得到20%，也就是4萬(wàn)美元，剩下的16萬(wàn)美元，按照產(chǎn)權(quán)比例分給投資人。

跟按照投資比例進(jìn)行利益瓜分的產(chǎn)權(quán)型所不同，債務(wù)型(Debt)通常對(duì)當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。對(duì)于黃金地段炙手可熱的房產(chǎn)或穩(wěn)賺不賠的買賣，投資人往往傾向于債務(wù)型。舉例說明，籌款人手持10萬(wàn)美元，卻看中了一套標(biāo)價(jià)60萬(wàn)美元的房產(chǎn)，裝修需20萬(wàn)美元。共計(jì)80萬(wàn)美元，投資人預(yù)判這是一筆好投資，轉(zhuǎn)手后可能會(huì)以120萬(wàn)美元成交，遂出手，先向銀行貸款20萬(wàn)美元，湊上手頭的10萬(wàn)美元，還有50萬(wàn)美元缺口，以該房產(chǎn)作為抵押，用網(wǎng)絡(luò)眾籌形式募集資金，填補(bǔ)缺口。債券的優(yōu)先級(jí)以銀行最高，眾籌投資人次之，籌款人居后的方式呈現(xiàn)。資金到位后，無(wú)論房屋盈利與否，籌款人每月需向眾籌投資人支付10%左右的固定利息。一年后，時(shí)機(jī)成熟，房產(chǎn)牛市到來，籌款人便以120萬(wàn)美元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣，他須先還清銀行的20萬(wàn)美元貸款，剩下的100萬(wàn)美元，先按照當(dāng)初的投資比例，將籌來的50萬(wàn)美元還給投資人，再加之10%左右的利息，共計(jì)還款55萬(wàn)美元，剩下的45萬(wàn)美元?jiǎng)t收入籌款人袋中。

但世上并無(wú)穩(wěn)賺不賠的買賣，如若房市大跌，籌款人以60萬(wàn)美元低價(jià)拋出，還給銀行20萬(wàn)美元，剩下的40萬(wàn)美元?jiǎng)t依然按照當(dāng)初的投資比例還給眾籌投資人，此刻，眾籌投資人非但拿不到利息，連當(dāng)初投的錢也縮水了20%，而籌款人更是血本無(wú)歸。

誠(chéng)然，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)型還是債務(wù)型，銀行因其擁有最高優(yōu)先級(jí)的債券，它的風(fēng)險(xiǎn)往往最小，但在獲利時(shí)，盈利也最少。風(fēng)險(xiǎn)與獲利呈正比永遠(yuǎn)是投資不二法則。

2012年，奧巴馬簽署了“振興企業(yè)法案”(Jumpstart Our Business Startups Act)，將股權(quán)眾籌(equity crowdfunding)合法化，為網(wǎng)絡(luò)眾籌的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境，各種通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行借貸的P2P網(wǎng)站也如雨后春筍般地茁壯成長(zhǎng)，Lending Club和Prosper都是這類P2P網(wǎng)站的先驅(qū)。此后，在P2P網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，又衍生出了借貸買房，購(gòu)房眾籌網(wǎng)站應(yīng)運(yùn)而生，又稱為P2RE( Peer to Real Estate)。

Patch of Land，Realty Shares，Realty Mogul和Real Crowd都是這類典型的網(wǎng)絡(luò)眾籌網(wǎng)站 (P2RE) ，為投資人或投資機(jī)構(gòu)以及籌款方提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，促成交易，從而繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，并刺激當(dāng)?shù)睾腿�美的�?jīng)濟(jì)發(fā)展。

Patch of Land聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO賈森·弗里頓(Jason Fritton)對(duì)記者說，他的創(chuàng)業(yè)靈感源于一次房地產(chǎn)拍賣。他早年在芝加哥參加住宅拍賣會(huì)時(shí)，不經(jīng)意發(fā)現(xiàn)大批芝加哥的街區(qū)因無(wú)人收購(gòu)打理而淪為荒地。盡管其中很多都是不錯(cuò)的房產(chǎn)，但在2010年的美國(guó)房產(chǎn)蕭條期，這些廢棄的房屋根本無(wú)人問津。更糟糕的是，這些廢舊房屋還會(huì)滋生新的犯罪，拖累當(dāng)?shù)刂伟�，而鄰居的房產(chǎn)價(jià)值也隨之跟著下滑。在拍賣會(huì)上，賈森還發(fā)現(xiàn)，對(duì)價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元的商用樓趨之若鶩的那十來個(gè)競(jìng)拍者，總是同一撥人，而被賈森視為美國(guó)房地產(chǎn)中堅(jiān)力量的住宅樓卻門可羅雀。從那刻起，賈森意識(shí)到這類遭市場(chǎng)冷遇的廢舊房屋潛力無(wú)限，而傳統(tǒng)銀行對(duì)“增值功能”(Value add functions)的一知半解，甚至拒絕對(duì)此類房屋提供資金，這為Patch of Land這樣的專業(yè)眾籌購(gòu)房網(wǎng)提供了機(jī)會(huì)。

2013年9月，美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)的證券法規(guī)通過一項(xiàng)名為“大范圍融資”(The general solicitation rules)的新法，允許公開募款后，Patch of Land立刻推出了他們的第一個(gè)項(xiàng)目。從那以后，他們通過發(fā)展項(xiàng)目，已經(jīng)募得超過1600萬(wàn)美元的資金，為超過90個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供資金，并已將400萬(wàn)美元獲利返還給投資者。

除了穩(wěn)定的投資回報(bào)，網(wǎng)絡(luò)眾籌作為一種新興的投資方式，緣何吸引大批美國(guó)的投資者呢?Patch of Land首席營(yíng)銷官埃里科(AdaPia d’Errico)說：“平臺(tái)的透明度至關(guān)重要，簡(jiǎn)單有效的解決方案能樹立投資者信心，從而放心地向需要購(gòu)房的借貸者借錢，并能以最少的錢，最有效地實(shí)現(xiàn)投資多樣化。而借款人也可根據(jù)資產(chǎn)類別，地理位置和開發(fā)商進(jìn)行分類投資。”

專業(yè)投資人喬·斯坦普(Joe Stampone)則表示，業(yè)余投資者對(duì)房地產(chǎn)交易并不那么熟悉，當(dāng)交易出現(xiàn)偶發(fā)的欺詐行為或是因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣而開始虧損時(shí)，投資者信心和整個(gè)平臺(tái)都會(huì)受到嚴(yán)重影響。因此，眾籌網(wǎng)站的信譽(yù)關(guān)乎其生死。埃里科對(duì)記者說，“為樹立消費(fèi)者信心，我們放貸時(shí)，會(huì)密切關(guān)注每一筆投資機(jī)會(huì)，并先用自己的資金進(jìn)行墊付，以確保能夠跟客戶共進(jìn)退，這樣一來，籌款人能及時(shí)收到借款，同時(shí)，放款人也可以立刻獲取他們的投資回報(bào)。此外，在交易時(shí)，Patch of Land也盡量避免某個(gè)環(huán)節(jié)的拖欠和延誤，防止銀行的過度監(jiān)管，并對(duì)那些不能及時(shí)放款的借款人進(jìn)行及時(shí)監(jiān)督。

在業(yè)內(nèi)贏得良好口碑后，投資人往往會(huì)不請(qǐng)自來。當(dāng)有個(gè)人投資者或是房地產(chǎn)公司申請(qǐng)募款時(shí)，眾籌網(wǎng)站首先會(huì)對(duì)其過往的投資項(xiàng)目、信用記錄、商業(yè)計(jì)劃以及地理位置進(jìn)行綜合考量，繼而確定它是不是一個(gè)好的投資項(xiàng)目。通過考核后，網(wǎng)站接著會(huì)對(duì)其進(jìn)行詳盡的背景調(diào)查，包括租金的漲幅、空置率、資本化率(cap rates)和支出。最后，再由投資委員會(huì)根據(jù)調(diào)查報(bào)告來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，最終決定是否將其掛到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上。大浪淘沙，通過這一輪審核，大量投資項(xiàng)目都會(huì)落馬，能成功掛到網(wǎng)上募資的基本屬于相對(duì)優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。

房地產(chǎn)眾籌的投資門檻也不盡相同，視投資房產(chǎn)的“吃香”程度而異。通常穩(wěn)賺不賠的買賣，其最低募集金額也相對(duì)高一些。喬告訴記者，他曾經(jīng)參與過一個(gè)中型的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，從15個(gè)投資者手中共募集到了30萬(wàn)美元，人均投資金額為2萬(wàn)美元，其中最大的一筆個(gè)人注資為5萬(wàn)美元。而一些收益較好地黃金地段的房產(chǎn)投資，如紐約曼哈頓的公寓樓，其投資門檻更是高達(dá)10萬(wàn)美元。

助推美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

網(wǎng)絡(luò)眾籌的盈利模式大抵相同，它在審核、批準(zhǔn)每一筆貸款時(shí)，收取一定的管理和服務(wù)費(fèi)，而投資人通過其網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，投資房產(chǎn)的年化收益率大約在10%~14%。由于大部分操作都在網(wǎng)絡(luò)上完成，大大節(jié)省了公司的運(yùn)作成本。以坐落在加州洛杉磯的Patch of Land為例，25名員工足以讓公司高效地運(yùn)轉(zhuǎn)。

除了低廉的運(yùn)營(yíng)成本，跟傳統(tǒng)籌款方式相比，網(wǎng)絡(luò)眾籌還有著兩大優(yōu)勢(shì)：第一，網(wǎng)絡(luò)眾籌將對(duì)籌款者進(jìn)行綜合考量，而不僅僅參看他們的信用記錄。第二，眾籌購(gòu)房通過網(wǎng)絡(luò)作為消息來源，更快速有效地幫助籌款者達(dá)成購(gòu)房目的，并促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

對(duì)于投資者而言，網(wǎng)上簡(jiǎn)化的流程也可使他們對(duì)預(yù)審核及預(yù)注資的項(xiàng)目進(jìn)行任意選擇，實(shí)現(xiàn)投資組合多樣化。另外，由于網(wǎng)絡(luò)沒有地域限制，投資者的投資范圍不會(huì)僅集中于當(dāng)?shù)�，而是全美范圍�?nèi)購(gòu)房，而網(wǎng)絡(luò)信息的透明公開，也省去了投資者實(shí)地勘察和來回奔波的辛勞。

眾籌購(gòu)房不僅能夠給借貸雙方帶來投資回報(bào)，繁榮美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更能為振興經(jīng)濟(jì)、改善當(dāng)?shù)刂伟脖M一份綿薄之力。

紐瓦克(Newark)是新澤西最大的城市之一，同時(shí)也是紐約大都會(huì)地區(qū)第二大的城市，但它還有另一個(gè)頭銜，即“全美最危險(xiǎn)的地區(qū)”。早在1996年，紐瓦克便被《時(shí)代》周刊評(píng)為美國(guó)最危險(xiǎn)的地區(qū)。近年來，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率，仍令購(gòu)房者望而卻步。即使交通便利，且房?jī)r(jià)顯著低于周圍地區(qū)，卻依然無(wú)人問津。

新澤西州政府為了改善這一狀況，在今年2月，推出了一項(xiàng)1000美元即可購(gòu)買一片土地的計(jì)劃。該計(jì)劃只推出100塊地，要求每對(duì)購(gòu)地夫婦必須在18個(gè)月內(nèi)在該土地上建起一棟房子，并長(zhǎng)期在該房屋內(nèi)居住。人們徹夜扎起帳篷排隊(duì)搶地，就是為了這個(gè)“跳樓價(jià)”。然而，“搶地”只是漫漫長(zhǎng)征路的第一步，接踵而來的房屋建設(shè)費(fèi)才是大頭。而Patch of Land的參與，讓搶到土地的人們可以通過網(wǎng)絡(luò)眾籌的方式，籌集到建房款，從而能夠真正成為房屋的主人。

這個(gè)項(xiàng)目的意義在于，當(dāng)越來越多有正當(dāng)職業(yè)的家庭搶到千元土地后，通過網(wǎng)絡(luò)眾籌在空地上建房、居住，當(dāng)越來越多有固定收入的人群遷入后，這片區(qū)域的治安自然提升，房地產(chǎn)也跟著升值，同時(shí)還會(huì)帶動(dòng)更多“良民”在此區(qū)域置業(yè)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也隨之繁榮，進(jìn)入良性循環(huán)。居高不下的犯罪率和失業(yè)率等諸多癥結(jié)便可迎刃而解，但此法究竟是否奏效，還需要幾年甚至十幾年的時(shí)間來檢驗(yàn)。

如何合理控制風(fēng)險(xiǎn)

跟其他所有投資一樣，網(wǎng)絡(luò)眾籌也并非萬(wàn)無(wú)一失。當(dāng)記者問起，如何控制網(wǎng)絡(luò)眾籌的風(fēng)險(xiǎn)，防止借貸者賴賬時(shí)，埃里科表示：“投資者必須明白，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)。我們通過固有的機(jī)制來保護(hù)投資者的利益，比如，我們鼓勵(lì)募款者在自己發(fā)起的項(xiàng)目中也投入可觀的資金，既顯示其誠(chéng)意，又能確保跟投資者們共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，榮辱與共。”

當(dāng)然，壞賬發(fā)生時(shí)，投資人也可雇用討債律師進(jìn)行追債，通過法律途徑解決。但若籌款人已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)或壓根無(wú)錢可還，在法院作出宣判后，討債律師可對(duì)借款人的資產(chǎn)和銀行賬戶進(jìn)行凍結(jié)。但整個(gè)過程冗長(zhǎng)，執(zhí)行難度大。因此，如真攤上了籌款人卷錢跑路，或是投資失敗，成功追討欠款的概率通常只有20%至30%。所以，合理風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)一項(xiàng)成功的投資起到舉足輕重的作用。

一位參與過多項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)眾籌的投資人對(duì)記者說，跟其他投資法則一樣，永遠(yuǎn)不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子中，他會(huì)將資金進(jìn)行拆分，分散投入到不同的眾籌項(xiàng)目中，每個(gè)項(xiàng)目只放5000美元，并將“產(chǎn)權(quán)型”和“債務(wù)型”的投資進(jìn)行平均分配。“產(chǎn)權(quán)型”的投資因按照當(dāng)初購(gòu)入的投資比例進(jìn)行分紅，收益高，但風(fēng)險(xiǎn)大。而“債務(wù)型”有房產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)小，收益也低。該投資者表示，平均分配兩種投資，可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖，即使掙不了大錢，也不至于血本無(wú)歸。另外，投資前的項(xiàng)目背景調(diào)查也至關(guān)重要。該投資人說道，在投資某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目前，他會(huì)對(duì)其周圍的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)研，以確定該房產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格是否真的低于市場(chǎng)估值，日后能否實(shí)現(xiàn)低吸高拋。除了價(jià)格，房產(chǎn)周圍的環(huán)境也頗為重要，學(xué)區(qū)好壞、犯罪率高低、地理位置、是否靠近高速公路等，皆是考量房屋價(jià)值的基本要素。最后，還要參看籌款者的個(gè)人投資經(jīng)歷，查看其以往投資歷史，以判斷他是否“慧眼識(shí)金”。

目前，大多數(shù)眾籌網(wǎng)站對(duì)投資者保持開放態(tài)度，但對(duì)籌款方審查頗嚴(yán)，這樣做，既能夠保護(hù)投資者利益，又能夠維護(hù)網(wǎng)站的聲譽(yù)，以期擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)份額。賈森·弗里頓說：“我們?cè)诮衲陜?nèi)計(jì)劃在保持原有市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大借貸雙方的規(guī)模，并拓寬貸款業(yè)務(wù)。在不久的將來，我們也將涉足2~3年期的長(zhǎng)線貸款，大宗商業(yè)貸款和新興建設(shè)貸款�，F(xiàn)如今，我們的融資業(yè)務(wù)只提供一種12個(gè)月的定期貸款(fix loan)和轉(zhuǎn)賣貸款(flip loan)。與現(xiàn)在只跟認(rèn)證過的投資者合作模式所不同，今后，我們還將為更多的散戶投資者提供服務(wù)，現(xiàn)在我們只專注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但將來我們也會(huì)考慮將眾籌購(gòu)房的業(yè)務(wù)延伸至海外市場(chǎng)。”

身處美國(guó)境外的外國(guó)公民，是否也能夠參與到網(wǎng)絡(luò)眾籌中，在美國(guó)的房地產(chǎn)投資收益中分一杯羹呢?埃里科給出了肯定的答復(fù)。她說：“我們現(xiàn)在接納愿意投錢放貸的海外投資人，但不接手海外地產(chǎn)的放貸投資項(xiàng)目。然而，這些投資人必須通過美國(guó)法律的認(rèn)證，并通過Patch of Land的‘反洗錢’(Anti Money Laundering)和‘客戶全面了解’(Know Your Client)等相關(guān)程序的審批。”

“這種眾籌其實(shí)就和 雙色球 彩票形式差不多了，有博彩的性質(zhì)，數(shù)額小還好，如果眾籌數(shù)額大，參與的時(shí)候自己需要考慮到承受的能力和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。”

以上的信息相信對(duì)您了解房產(chǎn)眾籌有了一定的了解，希望對(duì)您的投資有所幫助。