澳洲房價高只因低利率么 就業(yè)率才是真boss
來源：http://help.3g.163.com/0406/15/1120/15/B8SG943K0406002E.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/12/9
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澳洲同樣是華人購房的焦點，但是澳洲的房價一直都較高，原因究竟是什么呢？
就業(yè)率從來都是決定房屋銷量的重要因素之一，也是影響房價的關(guān)鍵因素，但投資者往往忽略了這一事實。一個對影響房價因素的普遍看法是：低利率是驅(qū)動澳洲近幾年來房價增長的關(guān)鍵因素。然而現(xiàn)實情況卻是：盡管利率對全國整體房價的走勢有重要影響，但各個首府之間卻仍然存在著較大的差異。顯然，利率并不是造成這種差異的主要因素。
就業(yè)增長率成房價波動關(guān)鍵因素悉尼墨爾本7年就業(yè)增長量占全國66.9%
RPdata分析師針對2008年以來各首府就業(yè)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析后得出，就業(yè)率與各城市的房價漲幅有著直接必然的聯(lián)系。實際上，就業(yè)率是促使各市房價波動的關(guān)鍵因素。
2008年3月至12月，受次貸危機影響，八大首府平均房價下降6.1%。隨后，大量“聞風(fēng)而動”的澳洲當(dāng)?shù)厥状钨彿空撸‵irstHomeBuyers）涌入房產(chǎn)市場，而政府也開始為提振經(jīng)濟降低了基準利率，從而讓房價在2008年末重新回溫。期間，八大首府房產(chǎn)市場的表現(xiàn)各有不同。其中，悉尼與墨爾本一直保持著最為強勁的增長紀錄，而珀斯、堪培拉與墨爾本的房價增長也相對顯著，其它地區(qū)則表現(xiàn)平平。
“從2008年各城市的不同房價走勢來看，低利率顯然不是決定城市房價的關(guān)鍵因素。”分析師CameronKusher強調(diào)。
在2008年11月至2015年9月期間，悉尼與墨爾本擁有大部分的“房價增長量”。從上圖可以看到，悉尼在7年時間內(nèi)房價累計漲幅高達76.5%，墨爾本緊隨其后，漲幅為68.8%。
而分析師Kusher表示，這一期間的首府城市及地區(qū)的就業(yè)增長情況與房價漲幅情況呈現(xiàn)出驚人的“正相關(guān)”關(guān)系：墨爾本與悉尼幾乎貢獻了全國2/3（66.9%）就業(yè)增長量。
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全職就業(yè)增長指標更重要布里斯班、霍巴特或成“房市贏家”
2008年以來，北領(lǐng)地（NT）是澳洲唯一一個全職就業(yè)增長率大于兼職增長率的地區(qū)。從圖中可以看到，盡管悉尼的全職就業(yè)增長率低于兼職增長率，但在國內(nèi)，它是全職增長及整體就業(yè)增長最快的地區(qū)之一，增幅量也大于其它首府城市。RPdata分析師表示，全職就業(yè)增長顯然比兼職增長更為重要。因為這意味著人們在工資穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)上，可以更加放心地將資金投入到房產(chǎn)市場。
截止2015年9月的過去12月里，悉尼與墨爾本繼續(xù)創(chuàng)造著大量的工作崗位。而其它首府城市的就業(yè)狀況也在發(fā)生著“命運逆轉(zhuǎn)”型變化：澳洲北領(lǐng)地地區(qū)的全職就業(yè)率依舊“傲視群雄”；布里斯班與霍巴特的全職就業(yè)崗位的增幅十分顯著（分別為3.1%與5.1%）；而珀斯、首都地區(qū)的全職就業(yè)率略微下降；阿德萊德的全職就業(yè)率卻下降3.1%。
值得注意，布里斯班在過去一年中創(chuàng)造了24713個全職就業(yè)崗位，繼續(xù)其良好的就業(yè)增長態(tài)勢；與布里斯班相似，霍巴特扭轉(zhuǎn)了2008年以來“就業(yè)率持續(xù)下降”的劣勢，在過去一年里增加了3331個全職崗位。
RPdata分析師強調(diào)，就業(yè)率并不意味著住房的一切，但卻是決定住房需求量的一個關(guān)鍵指標。它在一定程度上解釋了“為何近年來悉尼與墨爾本的房價漲幅遙遙領(lǐng)先于其它地區(qū)”這個問題。此外，這個指標也放出了未來一年的“地區(qū)房價漲幅信號”：布里斯班與霍巴特就業(yè)市場的出色表現(xiàn)可能意味著，未來一年中這些城市的房屋需求量將會出現(xiàn)相應(yīng)的提升并影響房價走勢。
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