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受美國(guó)房?jī)r(jià)上漲影響，美國(guó)不少地段的房?jī)r(jià)、房租在2015年春大幅上升，不禁令人擔(dān)憂，美國(guó)夢(mèng)”儼然成為“美國(guó)噩夢(mèng)”。

房?jī)r(jià)猛漲

全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)(NAR)5月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月美國(guó)成屋房?jī)r(jià)中位數(shù)(未經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整)為219400美元，較2014年同期上揚(yáng)8.9%，創(chuàng)2014年1月(10.1%)以來(lái)最大年增幅;連續(xù)第38個(gè)月呈現(xiàn)年增態(tài)勢(shì)。

根據(jù)在線不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Redfin表示，2月出售的房屋中，有四成的成交價(jià)超出賣(mài)方要價(jià)。該比重超出1年前的21%。此外在市場(chǎng)銷(xiāo)售的房屋中，有半數(shù)房屋不到8天就與買(mǎi)方簽約。

相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士指出，今年的情況與往年大不相同，每個(gè)月都有多個(gè)買(mǎi)主針對(duì)同一房屋提出報(bào)價(jià)。樓市供不應(yīng)求正擴(kuò)散至全美各地。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月成屋平均售出時(shí)間不到5個(gè)月。若在供給平衡的情況下，成屋售出通常需要6個(gè)月。

值得注意的是，購(gòu)房者對(duì)低價(jià)位房屋的需求激增，意味著房?jī)r(jià)攀升的速度加快。根據(jù)美國(guó)房屋市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)，今年2月，售價(jià)在13.5萬(wàn)美元以下的房屋，房?jī)r(jià)較去年同期上漲9%，而售價(jià)在22.68萬(wàn)美元以上的房屋，房?jī)r(jià)較去年同期上漲5%。截至2014年第四季度，通過(guò)抵押貸款購(gòu)房的業(yè)主中約有10.8%仍處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。這阻止了更多房源進(jìn)入市場(chǎng)。美國(guó)樓市在待售房屋庫(kù)存吃緊的情況下，已經(jīng)轉(zhuǎn)向賣(mài)方市場(chǎng)。

道瓊斯商業(yè)新聞網(wǎng)站報(bào)道，隨著美國(guó)房屋擁有率跌至20年來(lái)最低的63.7%，美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)城市研究所預(yù)測(cè)，有關(guān)數(shù)據(jù)將在至少未來(lái)15年繼續(xù)滑落。這20年內(nèi)形成的新家庭中，成功置業(yè)者不到一半。相反，上世紀(jì)90年代的新家庭房屋擁有率接近75%。研究預(yù)期，房屋擁有率到2020年將被拉低至62%，并在2030年降至接近61%，為自1965年開(kāi)始記錄以來(lái)的最低位。

美國(guó)最大的公寓開(kāi)發(fā)商之一—Trammell Crow Residential(TCR)表示，美國(guó)房屋擁有率跌幅反映出租房戶增加，從而帶動(dòng)租金激增。加上房貸申請(qǐng)資格收緊，導(dǎo)致眾多家庭面臨無(wú)力置業(yè)和租房的兩難局面。

租房成本增加也令租住家庭難以儲(chǔ)蓄置業(yè)房貸的首期，結(jié)果或會(huì)抑制樓市隨經(jīng)濟(jì)一起復(fù)蘇的能力。道瓊斯商業(yè)新聞網(wǎng)站報(bào)道稱(chēng)，城市研究所的研究人員古德曼表示，1981至1997年之間出生的這一代人，見(jiàn)證了大量房屋建設(shè)項(xiàng)目，卻因財(cái)富少于上一代只能望“屋”興嘆。

開(kāi)發(fā)商專(zhuān)注于建設(shè)豪華住宅和租賃房，導(dǎo)致普通居民可負(fù)擔(dān)的住房短缺，加上置業(yè)利率上升，令房屋擁有率進(jìn)一步受到打壓。而美國(guó)政府承諾每年批出2000億元用于住房稅收減免，高達(dá)75%的稅收優(yōu)惠都落在年收入超過(guò)16萬(wàn)元的美國(guó)最富有的20%家庭身上。

此前，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)RealtyTrac發(fā)表報(bào)告指出，2012年第二季度至2014年第二季度美國(guó)薪資僅上揚(yáng)1.3%，同一時(shí)間房?jī)r(jià)增幅則是高達(dá)17%。統(tǒng)計(jì)顯示，上述期間美國(guó)高達(dá)76%的房屋市場(chǎng)房?jī)r(jià)增幅高于薪資漲幅。RealtyTrac副總裁Daren Blomquist在受訪時(shí)指出，美國(guó)樓市這一波復(fù)蘇主要是由機(jī)構(gòu)投資人以及國(guó)際買(mǎi)家所驅(qū)動(dòng)。伯克希爾哈撒韋公司副董事長(zhǎng)查理·芒格曾表示，未來(lái)數(shù)十年美國(guó)消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力以及生活水平將會(huì)下滑。

對(duì)于美國(guó)樓市未來(lái)走勢(shì)各方說(shuō)法不一

摩根大通看好美國(guó)房?jī)r(jià)，該行近期公布的報(bào)告預(yù)計(jì)今年可增長(zhǎng)3.4%，明年則上揚(yáng)2.6%。到了2017和2018年，房?jī)r(jià)有望分別上漲2.4%及2.3%。

黑石全球房地產(chǎn)主管喬納森·格雷也曾表示，美國(guó)樓市應(yīng)該還沒(méi)接近泡沫的頂點(diǎn)，目前大概只有2006-2007年的一半而已。

但美銀分析師Chris Flanagan于6月1日發(fā)布報(bào)告指出，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)美國(guó)個(gè)人所得增幅跟不上房?jī)r(jià)漲幅，預(yù)估自2017年起美國(guó)房?jī)r(jià)將連續(xù)3年呈現(xiàn)溫和下滑。Flanagan預(yù)估，今明兩年美國(guó)房?jī)r(jià)將分別上漲3.7%、0.8%;2017-2019年分別下跌1.7%、2.1%和0.8%。

在2007年金融危機(jī)爆發(fā)前，F(xiàn)lanagan曾獨(dú)排眾議就次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的狀況提出警告。他預(yù)期，2017年起房?jī)r(jià)的下跌將壓抑樓市活動(dòng)、總體經(jīng)濟(jì)以及利率。美國(guó)房?jī)r(jià)自2011年觸底以來(lái)，截至目前已經(jīng)上漲25%。標(biāo)普/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)目前僅較2007年的頂點(diǎn)低7.6%。

Flanagan的最新報(bào)告指出，今明兩年房?jī)r(jià)將分別上漲3.7%及0.8%。但到了2017年房?jī)r(jià)將連續(xù)3年下滑，每年下跌幅度依次為1.7%、2.1%與0.8%。

值得注意的是，房貸利率升高不僅增加購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，他們?cè)谏暾?qǐng)房貸時(shí)，借款人得符合“負(fù)債與收入比”的規(guī)定。每月支出增加一點(diǎn)就會(huì)導(dǎo)致該比率上升，可能使房貸申請(qǐng)沒(méi)法過(guò)關(guān)。對(duì)于賣(mài)家而言，上升的房貸利率意味著可能買(mǎi)家客戶就少了。較高的利率意味著房?jī)r(jià)可能會(huì)下降。

2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒6月1日在接受歐洲CNBC《Squawk Box》節(jié)目專(zhuān)訪時(shí)也表示，美國(guó)股市、樓市都已出現(xiàn)投機(jī)性泡沫，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該盡早升息才對(duì)。他指出，包括舊金山、加州等地房?jī)r(jià)都已升至泡沫水位，美國(guó)股市也達(dá)到相當(dāng)高的水平。席勒說(shuō)，央行的慣性是忽視投機(jī)性泡沫直到最后一刻為止，現(xiàn)在升息可能都已太遲了。