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抄底美國樓市，是目前中國人到美國購房熱潮的主要原因，隨著越來越多人的加入，業(yè)內(nèi)專家表示，美國買房慎防被忽悠，并非遍地黃金，買了就“馬上有錢賺”。

2013年12月30日，美亞置業(yè)集團(tuán)董事長梁健立對(duì)深圳商報(bào)記者表示，到美國投資房產(chǎn)需要了解的信息很多，國人被忽悠太常見。

忽悠一：買新房付全款

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年中國買家購買美國地產(chǎn)近123億美元，僅次于加拿大人，但房價(jià)中位數(shù)42.5萬美元卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他外國買家居首位，近七成中國購房者直接支付現(xiàn)金。

最常見的“忽悠”是買房的付款方式上。“在國內(nèi)，買新樓盤是要付清全款的，雖然購房者可以從銀行按揭，但開發(fā)商是一次性收到百分百的總房款的。但美國買新樓盤，開發(fā)商只能分批收到房款。”

梁健立分析說，在美國，開發(fā)商賣房時(shí)，最初只能收到10%～20%的房款，這些錢存放在第三方機(jī)構(gòu)的賬戶里，買賣雙方都不能碰;等到新房全部建好了，通過律師開發(fā)商才能收到全款，這樣杜絕了爛尾樓的出現(xiàn)，保證了買家的利益。

但是，很多中國人并不清楚這一行規(guī)，購買新房時(shí)，非常爽快地付清了全款。

忽悠二：抄底底特律樓市

“最低只要1500美元”、“70萬人口、環(huán)境安逸、空氣清潔、低污染的民主社會(huì)，你還等什么?”美國的“汽車之城”底特律房產(chǎn)的低價(jià)，吸引了很多中國人前往抄底，認(rèn)為是花小錢即能實(shí)現(xiàn)美國夢(mèng)的好時(shí)機(jī)。

但是對(duì)很多美國人來說，失業(yè)率和犯罪率居高不下的底特律是著名的“鬼城”，不是投資房產(chǎn)的最佳選擇，尤其是在該市最近申請(qǐng)破產(chǎn)后。

“但一些中國人認(rèn)為這么低的價(jià)格，即使賠了也無所謂，還能有升值的潛力。殊不知，持有無人居住的房子風(fēng)險(xiǎn)更大。”梁健立說，城市破產(chǎn)，意味著公務(wù)員被裁減，城市沒有足夠的警察，底特律人口已經(jīng)從130萬減少到70萬，大批人搬遷，也沒有人會(huì)租你的房子。

忽悠三：當(dāng)上房東樂悠悠

在國內(nèi)，買房當(dāng)上房東后，一切主動(dòng)權(quán)基本都握在房東手里，租客要是不按時(shí)交租，房東隨時(shí)可以停水停電趕走租客。但是在美國一些城市，租客的地位比房東還要高。

梁健立舉例說，在芝加哥，由于有維護(hù)租客的法律法規(guī)，租客要是不按時(shí)付租金又賴著不走，房東只能到法庭申請(qǐng)裁決，租客會(huì)以“地毯臟了不洗”、“水管漏水不修”等各種理由，作為不交租金的借口。即使房東按照租客的要求一一辦妥，租客也可能故伎重演，結(jié)果，一拖就是大半年，租金打了水漂。

忽悠四：上網(wǎng)搜索房產(chǎn)信息

英文足夠好的話，可以上網(wǎng)搜索美國的房地產(chǎn)信息。據(jù)梁健立介紹，全美較知名的房產(chǎn)網(wǎng)站有Zillow、Trulia、Homes.com等，有的網(wǎng)站還提供估價(jià)功能，但是不同網(wǎng)站的估價(jià)差異很大，令人感到困惑。

例如，曾經(jīng)有一間位于加州河畔市的獨(dú)立屋上市出售，業(yè)主要價(jià)23萬美元，但 Zillow上估價(jià)僅15萬美元，令很多買家出價(jià)更低，業(yè)主十分無奈，于是他特意聘請(qǐng)估價(jià)師進(jìn)行估算，房屋價(jià)格高達(dá)27萬美元;兩個(gè)月后，同樣一套房產(chǎn)，在Zillow上的估價(jià)增加到30萬美元，令人哭笑不得。

針對(duì)個(gè)別房屋的估價(jià)，網(wǎng)站信息對(duì)于買家的參考作用不大，甚至有誤導(dǎo)的成分。

忽悠五：投資房產(chǎn)收益高

即便成功買房，回報(bào)也未必像看上去的那么“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價(jià)的千分之1.25來收取地稅，而且會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長水平做同向調(diào)整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和其他費(fèi)用。

此外，在美國炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來看，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的7%至10%。

推薦閱讀：海外購房成了一些投資者眼中的新藍(lán)海 文匯報(bào) 2013.12.01

記者看到，喬·惠特利亮出的這份投資清單，這段時(shí)間在國內(nèi)各大社區(qū)引發(fā)各種“拍磚”和叫好，有意思的是，國內(nèi)網(wǎng)友討論過程中，話題的焦點(diǎn)說著說著，就會(huì)轉(zhuǎn)到“投資海外房產(chǎn)靠不靠譜”這一老話題。

這兩來，國內(nèi)多地發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限價(jià)之聲不絕于耳，二套房首付與繳納社保年限的門檻也逐步提高。收緊的政策抑制了樓市的投資及投機(jī)需求，加之股市低迷、大額理財(cái)渠道有限，海外置業(yè)，成為一些投資者眼中的新“藍(lán)海”。

一方面，國內(nèi)房企的海外征程漸次開啟。同時(shí)，連同移民等政策在內(nèi)，其他國家的房源也開始向中國購房者放開。由此，一場海外置業(yè)的高潮掀起。但在熱度背后，仍有不得不提的冷思考。

房企競相“出海”

外國購房井噴

近年來，“蜂鳥移民”成為熱詞。蜂鳥，有小、快、輕的特點(diǎn)，所謂“蜂鳥移民”，指以投資風(fēng)險(xiǎn)小、門檻低、靈活性強(qiáng)的方式，達(dá)到移民的目的。通過海外置業(yè)移民，就是最現(xiàn)實(shí)的途徑之一。

韓國濟(jì)州島自2010年2月起實(shí)施低門檻投資移民政策，只要購買50萬美元以上的房屋，就能獲得全家永久居住權(quán)。國內(nèi)房企認(rèn)定這些政策對(duì)國內(nèi)投資者具備吸引力，果斷選擇“出海”建樓。綠地集團(tuán)在去年7月前后推出濟(jì)州島的“漢拿山小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，就試圖尋找國內(nèi)飛去的“蜂鳥”。此后，綠地集團(tuán)還相繼進(jìn)軍澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里和巴塞羅那、美國紐約和洛杉磯，涉足7個(gè)國家的9大城市。

除了綠地，其他國內(nèi)房產(chǎn)“巨鱷”也不甘人后。中國海外投資聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，去年以來，包括萬科、萬達(dá)、碧桂園、中建、中鐵在內(nèi)的10余家企業(yè)，已在海外擁有房產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。