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時(shí)下,中國房價(jià)一路飆升,房地產(chǎn)市場疾風(fēng)驟雨。很多人選擇貸款，有媒體稱他們?yōu)?ldquo;房奴”。

美國原本是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地,讓我們?nèi)タ匆豢疵绹�人是如何買房子的?美國有沒有“房奴”?他們是如何生活的?

“小白領(lǐng)”,年薪6萬,月供3000;為省錢,不開車,不旅游,不開通有線電視……但美國人卻不愿意承認(rèn)自己是“房奴”

近日,記者采訪了一位叫科恩的美國朋友,了解了一些他買房的情況。

科恩在美國洛杉磯一家大公司工作,年薪6萬美元,屬于標(biāo)準(zhǔn)的“小白領(lǐng)”階層。去年,科恩貸款買了一棟3臥2浴、帶自家花園的獨(dú)立式房子。這座房子的面積有1600平方英尺(約合140多平方米),總房價(jià)52萬多美元。科恩拿出幾年來積蓄的10多萬美元作為首付款,又以“按揭”方式向銀行貸款近42萬美元,還貸期限為30年,固定利率為6.375%,每月還款額為2600美元。另外每月還要向政府交納房產(chǎn)稅,他每個(gè)月總共要為這所房子支付3000多美元。這樣,科恩僅在房子上的開銷就已經(jīng)超過了他收入的一半�，F(xiàn)在,他的妻子沒有工作,還有上學(xué)的孩子,經(jīng)濟(jì)上有一定壓力。為了節(jié)省家庭開支,科恩很少開車,也很少出門旅游,就連有線電視頻道也沒有開通。

隨后,記者采訪了全美房地產(chǎn)白金獎得主、著名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人露西小姐。記者問露西小姐像科恩這樣的買房人在美國多不多?他們算不算“房奴”?

露西小姐告訴記者,像科恩這樣的買房者在美國不占少數(shù)。如果按照上述“房奴”的標(biāo)準(zhǔn)對他們進(jìn)行衡量的話,都應(yīng)該算作“房奴”。但是露西小姐又解釋說,在美國沒有人會把他們當(dāng)“房奴”看,他們自己不會,別人也不會。因?yàn)?除了真正的有錢人,美國的上班族包括“白領(lǐng)”都要經(jīng)歷這樣的階段。況且,美國人認(rèn)為,如果自己真要到了“房奴”的地步,那是相當(dāng)危險(xiǎn)的。

露西小姐進(jìn)一步解釋說,普通百姓在美國貸款買房是有一套很嚴(yán)格的程序和具有較大風(fēng)險(xiǎn)的。首先,買房人貸款要由專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師或?qū)ｉT的貸款經(jīng)紀(jì)人來協(xié)助完成。好的貸款專家絕對會建議買主量力而行,不然會自討苦吃,甚至后果嚴(yán)峻。

在美國,信用被看得至高無上,尤其是在金融領(lǐng)域。在信貸方面,美國有相當(dāng)成型的“信用體系”。信用的審核與評分將鎖定每個(gè)人的一生。美國人每個(gè)人都有一個(gè)“社會安全號碼”,如中國人的身份證號碼。這個(gè)號碼非常重要,你的一舉一動都收集在內(nèi)。凡是關(guān)于你的賬單都會累計(jì)進(jìn)去:賬單付晚了會累計(jì)進(jìn)去,賬單不付會累計(jì)進(jìn)去。還有法律訴訟輸了會累計(jì)進(jìn)去,欠錢不還會累計(jì)進(jìn)去,欠稅未交會累計(jì)進(jìn)去,不交或遲交房租會累計(jì)進(jìn)去。就連生意做砸了、破產(chǎn)了也會被大大記上一筆。總之,如果你的信用分值高,你就可以享受到更優(yōu)惠的信貸政策。

比如貸款買房,你的信用分值越高,你不但可以享受到最低利息,還可以少付房子的頭款,即首付款。如信用分?jǐn)?shù)不高,銀行會要求你頭款至少要付20%以上,而且利息可能會加高。

當(dāng)你貸款買了房子之后,如果連續(xù)三個(gè)月不能繳納房貸,銀行就會進(jìn)入房屋拍賣程序。其間,很多通知與法律文書都會陸續(xù)到你手上。到了第六個(gè)月左右,銀行就對你的房子進(jìn)行拍賣。這樣,你不但會失去辛辛苦苦積攢下的首付款和以前所付的月供,也在你的“信用報(bào)告”上被劃上了最黑的一筆。一旦有了這樣的記錄,以后就不會再有銀行給你貸款,那么短期內(nèi)你將很難再圓“買房夢”。

所以,露西小姐說,像科恩這樣的上班族,可以算作“準(zhǔn)房奴”,因?yàn)橹灰�他們不失業(yè),很快情況就會好轉(zhuǎn)的。

美國政府對自住房有特別優(yōu)惠的政策,對投資房則征重稅,所以“炒房團(tuán)”難成氣候。

記者的一位華人朋友張先生,一家三口1998年從中國大陸來美,2002年買了一棟1700平方英尺(約合150平方米)的房子。由于他買的時(shí)機(jī)比較好,房價(jià)還沒有大漲,當(dāng)時(shí)房屋總價(jià)只有24萬多美元。張先生用過去多年的積蓄,首付了總房價(jià)的三分之一,即8萬多美元,其余的房款向銀行作了30年貸款。由于當(dāng)時(shí)他的信用不夠,銀行沒有給他固定利率貸款,而是浮動利率。他最初的利率是百分之五點(diǎn)多,現(xiàn)在是百分之七點(diǎn)多，張先生還款比以前虧多了,幾年下來,現(xiàn)在每月還貸大約700美元。此外，他每年還要繳納1.5%的土地稅,大約3000多美元。另外每月還要交小區(qū)的衛(wèi)生管理費(fèi)以及房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)等大約200美元�，F(xiàn)在他家每月花在房子上的錢大約1100美元。張先生和妻子都在華人開的公司里打工,他們的工資較低,兩人加起來月收入還不足3000美元。除去供養(yǎng)房子的錢,所剩就不多了,因此生活上必須精打細(xì)算。為了減輕還貸的壓力,現(xiàn)在張先生把4間臥室中的兩間租了出去,每月可收入700美元租金,這樣就可緩解不少壓力。

張先生的情況與科恩有相似之處,可以都?xì)w為“準(zhǔn)房奴”一類。只是與科恩不同的是,張先生還有房子出租,以貼補(bǔ)家用。但據(jù)記者了解,在美國出租房屋利潤并不是很豐厚。

為此,記者采訪了洛杉磯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉茜小姐。她告訴記者,美國的房屋買賣嚴(yán)格地分為自住房和投資房。自住房是你自己住非盈利性質(zhì)的房屋。對這類房屋，政府在稅收方面有最大的優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策主要包括三個(gè)內(nèi)容:一是購買自住房的夫婦在5年內(nèi)如果住滿2年,房屋再賣時(shí)收益的50萬美元可以完全免交個(gè)人所得稅。如果是單身,則免25萬美元的所得稅。二是每年兩次的政府房地產(chǎn)稅(最低的州郡是房價(jià)的1.1%),對于自住房屋,這個(gè)房地產(chǎn)稅是100%可以從家庭收入中抵消的。三是自住房貸款的利息100%可以從家庭收入中抵消。后兩項(xiàng)，都可使購房者少交個(gè)人所得稅。

自住房以外就是投資房(用于炒賣、出租的房子)了。在信貸方面,發(fā)貸銀行會要求你至少付30%的頭款,并根據(jù)你的收入狀況來審核你是否可以承擔(dān)投資的風(fēng)險(xiǎn),并以高出自住房很多的發(fā)貸利息貸給你。

在征稅方面,投資房又分長期與短期投資。對于短期炒作,即未擁有產(chǎn)權(quán)1年就要賣的房屋,賣房收入列入個(gè)人本年度的總收入,稅收比例可高至33%左右。而擁有產(chǎn)權(quán)超過1年以上的房屋即稱為長期投資,賣房時(shí)須繳付州及聯(lián)邦20%左右的稅。在美國,這些須繳付的稅費(fèi)是絕對逃脫不掉的,因?yàn)檎�府要求專業(yè)的代理過戶公司在過戶時(shí)已經(jīng)扣繳了。近年，美國又多出一個(gè)3.3%的預(yù)繳稅費(fèi),先征稅,到第二年報(bào)稅時(shí)再多退少補(bǔ)。代理過戶公司須嚴(yán)格上報(bào)征繳稅費(fèi)的情況,不遵守的代理公司,會被嚴(yán)重罰款。

投機(jī)買賣、短期牟利的“炒房團(tuán)”在四五年前的美國市場中確實(shí)也存在過,但并未形成趨勢或勢力。因?yàn)橘J款系統(tǒng)的頭款和稅收制度、自住房和投資房的銀行審核系統(tǒng)較為完善,再加上買房申請人的收入情況(可通過報(bào)稅單和工資)也一目了然,所有這些都能把“炒房團(tuán)”拒之門外 。另外,近幾年隨著亞洲經(jīng)濟(jì)的繁榮,也有不少亞洲人帶現(xiàn)金到美國,全額買下房屋再進(jìn)行炒作的。很多人擁有第二處或者第三處房子去出租,成為投資房。但是由于出租房的稅率較高,再加上現(xiàn)今房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫,炒房者就更冷清寂寥了。所以,“炒房團(tuán)”在美國基本形不成氣候,因此對房價(jià)的影響不大。

買房子就像找對象,先確定價(jià)位,再鎖定地段;然后講價(jià)錢,堅(jiān)守住底線……美國的房價(jià)評估有嚴(yán)格的程序,任何賣家不得“漫天要價(jià)”

采訪中,一位叫阿蒙的華人朋友向記者講述了他在美國買房的經(jīng)過和一些經(jīng)驗(yàn)。

阿蒙說,他剛來美國讀書時(shí)是個(gè)靠校方資助的窮學(xué)生,只能租房過日子,每月交完房租后,剩下的錢僅夠維持一家三口吃穿的。畢業(yè)后找到了工作,買房子便成當(dāng)務(wù)之急。

買房的第一件事就是請房產(chǎn)交易代理人,雖然買方不付給代理人傭金,但羊毛出在羊身上,賣方會在賣價(jià)上找回來。所以,有些買主愿意直接跟賣房人談交易,買賣雙方可以分享本應(yīng)付給中間商約為房價(jià)6%的傭金。但阿蒙怕麻煩,又是第一次買房,他想有代理人領(lǐng)著走一次,免得吃暗虧。

他說,首先要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力確定房子的價(jià)位,這主要是看你手頭首付的現(xiàn)金量和貸款能力。其次,就是要根據(jù)社區(qū)環(huán)境的好壞和是否生活方便等因素來鎖定地段。最后才是選房子。阿蒙的太太是學(xué)建筑的,所以眼界比較高。雖然美國的房子都不錯(cuò),她還是挑了半年,看了幾十棟房子,仍沒有滿意的。她開玩笑說,當(dāng)初挑丈夫時(shí)好像也沒這么費(fèi)勁。

他們的代理人也很有耐心。有一天打電話說又有了一棟房子要賣。阿蒙的太太都有點(diǎn)灰心了,不想看。在阿蒙的鼓勵下,她才去了。結(jié)果,一見鐘情。房間設(shè)計(jì)合理,想要的都有了,他們越看越愛。

接下來就是講價(jià)錢。阿蒙先到當(dāng)?shù)卣�府去調(diào)看了該地區(qū)相近房子的成交價(jià),以及3年內(nèi)房市的變化,然后就在心里定下了自己的底價(jià)。談了幾個(gè)回合,賣方連續(xù)幾次降價(jià)。這時(shí)離底價(jià)差別已不大了,大家都勸阿蒙加點(diǎn)錢買了。但阿蒙就是不讓步,三天后,終于按他的底價(jià)成交了。

據(jù)阿蒙說,他之所以敢如此還價(jià),是因?yàn)樗�已請專業(yè)人員評估過這座房子,心里有了底。于是,記者專門采訪了美國房地產(chǎn)價(jià)格評估專家袁教授。

袁教授說,美國的房地產(chǎn)價(jià)格體系是較完整的,價(jià)格的評估程序也是非常嚴(yán)格的。估價(jià)是房地產(chǎn)交易過程中的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。在買賣過程中,買家要向銀行作抵押貸款,那么拿什么作抵押?那就是房地產(chǎn)。這房地產(chǎn)的價(jià)格就要請房地產(chǎn)估價(jià)師來作估價(jià)。估出來的價(jià)值是作為銀行貸款的依據(jù)。估價(jià)報(bào)告是重要的法律文件,沒有正式估價(jià)報(bào)告,銀行是不會貸款的。

在美國,要想成為房地產(chǎn)估價(jià)師首先要到房地產(chǎn)學(xué)院去學(xué)習(xí),完成一些課程后才可以報(bào)名參加州政府的考試,考試通過后拿到的是實(shí)習(xí)執(zhí)照,然后必須在一個(gè)正式的估價(jià)師指導(dǎo)下工作兩千小時(shí)(一般要估二百多幢房子)。最后由這個(gè)正式估價(jià)師簽名后向州政府提出申請，才能成為正式估價(jià)師。

對商品房的估價(jià)一般有三種方法:市場分析法、收入分析法和成本分析法。一般房子估價(jià)用的是市場分析法。就是在要估價(jià)房子的附近(一般在一英里內(nèi))找一些最近時(shí)間(一般在六個(gè)月內(nèi))買賣的參照房屋。這些參照房屋必須類似(如房子面積、土地的大小、房間的多少等等),然后取一個(gè)最有代表性的價(jià)格來作為要買的那個(gè)房子的市場價(jià)。 然后由估價(jià)師寫出評估報(bào)告。

估價(jià)師估價(jià)報(bào)告出來后,送往貸款銀行,銀行再聘其他估價(jià)師審查你的估價(jià)報(bào)告。如估價(jià)報(bào)告發(fā)現(xiàn)什么問題,馬上要你做出說明,如有嚴(yán)重錯(cuò)誤,你就會上這家銀行的黑名單,今后這家銀行就不再接受你的估價(jià)報(bào)告……再嚴(yán)重的話,上報(bào)州政府吊銷你的估價(jià)師執(zhí)照。如有作假等情況還要負(fù)法律責(zé)任。

所以,有了這些嚴(yán)格的評估程序,房地產(chǎn)的價(jià)格就不會忽高忽低,任何賣家都不能“漫天要價(jià)”。