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如何能為我的房地產(chǎn)投資賺更多的資金?

來源:http://realtytimes.com/consumeradvice/buyersadvice1/item/6678-20070807_moremoney作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/12/17

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摩根博士擁有在康奈爾大學(xué)和基線在波特蘭的角落里長達(dá)20年的10000平方英尺的帶中心。他的父親幫他買,多年來過戶其利害關(guān)系的好醫(yī)生。他的孩子們都已經(jīng)長大,并與大學(xué)進(jìn)行。他把自己的工作,直到他是65,F(xiàn)在,在60歲的醫(yī)生需要做出決定:賣還是不賣?

他的電話被打爆了。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天都打電話給他報價的銷售價格是被關(guān)閉的圖表,近$ 240英尺或$ 2,400,000美元。他和他的父親買了財產(chǎn)$ 400,000,并且他掙扎著他的決定。

只有有限的時候要注意自己的投資,他一直依靠一個稱職的物業(yè)管理公司,以幫助他管理的財產(chǎn)。該酒店有很大的現(xiàn)金流。租戶都是絕對NNN租約。抵押貸款是全部還清?鄢枚惽埃麕Щ丶医咏$ 12,000一個月,或每年$十四萬四千人。憑借50%的稅率,他網(wǎng)每年約$ 72,000

他去看看巴里,他的注冊會計師,以討論他的選擇。他的注冊會計師告訴他,他的股票有$ 2,400,000,和他有一些不同的選擇。首先,他可以什么也不做,繼續(xù)收集租金收入和生活這一點。其次,他可以直接把它賣掉,納稅,住在什么剩下的興趣。第三,他可以再融資,并使用貸款資金收購第二個屬性。第四,他可以出售使用1031延稅交換和再投資收益進(jìn)入一個新的屬性。

現(xiàn)在,讓我們來看看在一個小更詳細(xì)的最后三個選項:

他可以賣掉自己的財產(chǎn),并支付資本利得稅和折舊奪回。他將凈賺約$ 1,750,000的現(xiàn)金。他可以存放這筆錢在銀行工作,生活過的興趣。假設(shè)5%的回報,他將獲得每年約$ 88,000,這將在30%左右(聯(lián)邦,州和地方稅)普通收入的稅率,留給他每年約$ 62,000實際收入。如果他挖掘到的資金,他可以提高他的稅前​​現(xiàn)金流為每年$ 113,000,假設(shè)他打算活到90歲巴里指出,利息收入每年將萎縮,而一旦他賣的財產(chǎn),就不會有更多的欣賞,也沒有任何辦法,使更多的真金白銀。

他可以繼續(xù)他的財產(chǎn),再融資和使用所得款項再融資收購其他屬性。作為一個例子,他可以借$ 1,440,000購買另一個屬性為$ 3,600,000。他將獲得一定的現(xiàn)金流以及利息和折舊的住房,他目前的收入。他可以再融資和購買使用了70%的杠桿作用,但更安全,更保守的水平將在60%的杠桿作用。此選項將產(chǎn)生他一個很好的現(xiàn)金流為他的70年代,并提供兩倍多為他的繼承人或他的財產(chǎn)以后的生活中的資產(chǎn)價值。

他可以完成1031延稅交流和貿(mào)易為另一個屬性。他的注冊會計師為了提醒摩根博士認(rèn)為,“對于投資者的1031交換機(jī)被完全延稅,更換財產(chǎn)的價值和權(quán)益應(yīng)該等于或高于該放棄財產(chǎn)。如果你兌現(xiàn)或去倒在你的重置價值,那么你會在這部分交易的納稅“。

他可以把他的$ 2,400,000和貿(mào)易為一體的特性保守三倍的金額或$ 7,200,000。這會增加他的資產(chǎn)基礎(chǔ),但可能不會產(chǎn)生短期內(nèi)的現(xiàn)金流相同數(shù)量的,因為他目前正經(jīng)歷。

最好的好處是,Morgan博士將不必支付山姆大叔的任何資本利得稅。我們面臨的挑戰(zhàn),在這種情況下,會找到一個好的房地產(chǎn)交易成拋出了同樣多或更多的現(xiàn)金流。

1031年交易所提供了許多醫(yī)生的投資選擇:

另一種條紋中心

酒店式公寓

工業(yè)產(chǎn)權(quán)

寫字樓物業(yè)

NNN投資

租客在共同的投資

土地開發(fā)

Morgan博士的最終目標(biāo)是最大限度地從自己的房地產(chǎn)資產(chǎn),他的收入在安全的投資,將不需要大量的時間來管理。他知道,當(dāng)他打65,他將退休,想用他的房地產(chǎn)投資的現(xiàn)金流來支持他和他的妻子。他也知道,他的孩子在房地產(chǎn)沒有興趣,并計劃賣掉一切,并用現(xiàn)金為自己的目的時,他們繼承他的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

巴里強(qiáng)調(diào),它是運(yùn)行方案為每一個退出戰(zhàn)略,以決定如何繼續(xù)進(jìn)行的最佳方式是多么的重要。他建議,一個知識淵博的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作,以幫助他的鉛筆了他的決定,因為這些選項的任何一個可以工作。

最后,巴里告訴他不要使用1031交換機(jī)賣任何東西,除非他已經(jīng)排到了他的三個選項(或200 %的他目前財產(chǎn)的現(xiàn)有價值)兌換為作為計稅命中將顯著,沒有理由放棄政府免費$ 500,000。

當(dāng)他會見了CPA的結(jié)果, Morgan博士接觸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,他相信和他們一起執(zhí)行一些退出策略方案,以集中他們在正確的方向搜索。

我們鼓勵你,你打算為你的房地產(chǎn)投資的成功做同樣的。

 

 

 

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