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　　經(jīng)歷了大半年的折騰，終于在2013年的最后一天搬進(jìn)了新房。翻了翻twitter記錄應(yīng)該是四月底開(kāi)始看房的，于是算下來(lái)就是足足八個(gè)月。這篇文章僅作為備忘和經(jīng)歷分享，不作為買(mǎi)房的信息參考。在NYC買(mǎi)公寓跟美國(guó)其它地方略有不同，跟在中國(guó)有很大不同，網(wǎng)上教程很多。

　　

　　最開(kāi)始的一段時(shí)間是看open house獲得一些感性認(rèn)識(shí)。大部分在售的房都會(huì)在周日搞open house給買(mǎi)家看，由于紐約市居住密集，計(jì)劃的好的話一天看十幾個(gè)也是有可能的。剛開(kāi)始看的時(shí)候我們沒(méi)有很明確的目標(biāo)區(qū)域，曼哈頓中下城和布魯克林的很多區(qū)域都看過(guò)，南邊看到過(guò)Prospect Park的南側(cè)，北邊看到過(guò)Upper East/West，甚至兩個(gè)人在周日分開(kāi)各自去看數(shù)個(gè)open house。對(duì)一片區(qū)域看過(guò)十幾個(gè)房之后基本上就對(duì)價(jià)格有點(diǎn)數(shù)了，再看房就會(huì)估計(jì)的出這個(gè)要價(jià)是偏高還是偏低，為什么偏高/偏低。另外慢慢看的范圍也就收斂到了一個(gè)比較小的區(qū)域。其實(shí)很多人在這個(gè)階段看到中意的就買(mǎi)了。我們?cè)诎逊秶�收縮到四五個(gè)neighborhood之后又看了一兩個(gè)月。主要是因?yàn)槟嵌螘r(shí)間房市很火，出來(lái)一個(gè)條件好一點(diǎn)的房子一兩周內(nèi)就會(huì)被搶掉。。后來(lái)干脆也開(kāi)始試著給offer，覺(jué)得比較合意的就算感覺(jué)要價(jià)很高也給個(gè)低價(jià)的offer，然后往往就被告知有人給的offer已經(jīng)比要價(jià)高了。然后就感嘆一下市場(chǎng)太瘋狂有錢(qián)人太多，稍微修正一下自己的估算系數(shù)。。然后繼續(xù)看。

　　

　　在比較各種各樣的房的時(shí)候很容易就挑花眼。要考慮的因素很多，簡(jiǎn)單的想法是搞個(gè)加權(quán)平均。我們也試著列過(guò)這種表格，但要考慮的因素大約有三大類(lèi)二十個(gè)小項(xiàng)這么多，再加上兩個(gè)人的意見(jiàn)有時(shí)候難以統(tǒng)一于是復(fù)雜度又要x2。給幾個(gè)看著還比較中意的房打過(guò)分之后就懶得弄了……但把之前覺(jué)得還行的房的事實(shí)數(shù)據(jù)列成表格以備以后參考還是比較有用的。

　　

　　要吐槽的一點(diǎn)是NYC的公寓標(biāo)稱(chēng)面積都是不準(zhǔn)的，尤其是新蓋的condo，有的聲稱(chēng)800 sqft的拿戶(hù)型圖算一下只有600。所以也是有公攤面積的。（墻沒(méi)有那么厚，嗯。）而又有一些老房子co-op出于某些法律原因堅(jiān)決不肯提供官方的面積數(shù)字。于是我們后來(lái)都練成了拿著戶(hù)型圖心算面積的本領(lǐng)。。每個(gè)房都會(huì)標(biāo)記一個(gè)自己算的面積。

　　

　　調(diào)研階段StreetEasy的付費(fèi)賬號(hào)很好用，可以看到各個(gè)房子過(guò)去幾十年的交易記錄和買(mǎi)賣(mài)家的姓名地址。估計(jì)這些都是公共數(shù)據(jù)。看到很多新房賣(mài)家持有了兩三年就漲50%拿出來(lái)買(mǎi)，這樣的我們一般就繞道了。。

　　

　　大約在7月初的時(shí)候我們?cè)贐rooklyn Heights看到了一個(gè)條件不錯(cuò)要價(jià)合理的房�？戳藘纱沃�后給了offer。然后賣(mài)家就告訴我們還有n個(gè)買(mǎi)家和你出價(jià)相當(dāng)，問(wèn)我們要不要加價(jià)。大概就是一個(gè)對(duì)買(mǎi)家不太公平的拍賣(mài)過(guò)程。加了兩次價(jià)加到比要價(jià)多六千之后我們的offer被接受了。然而接下來(lái)在協(xié)商合同條款的時(shí)候出了問(wèn)題。在funding contingency這一條上兩邊無(wú)法達(dá)成一致，大意就是如果出現(xiàn)我們貸不到款的情況能不能收回定金（10%的房款）。于是在這個(gè)房子上折騰了一個(gè)月之后，7月底我們開(kāi)始重新看open house。后來(lái)想想我們的律師建議一定要這個(gè)條款還是對(duì)的，這邊貸款出問(wèn)題的可能很多，沒(méi)有這項(xiàng)保護(hù)的話實(shí)在壓力太大。賣(mài)家本人是個(gè)地產(chǎn)律師于是她沒(méi)有另外雇律師，這貌似也是一個(gè)原因因?yàn)樗�似乎協(xié)商的時(shí)候不太理智。。。

　　

　　說(shuō)實(shí)話七月底八月初重新開(kāi)始看房的時(shí)候真是感覺(jué)挺疲的，都看了那么久以為終于可以定下了，結(jié)果又要從頭開(kāi)始搞。還好這時(shí)候市場(chǎng)似乎不像春季那么火爆了，搶得沒(méi)有剛開(kāi)始看房的時(shí)候那么瘋狂。在看了兩三周之后很快就覺(jué)得有另外一個(gè)我們兩個(gè)都覺(jué)得比較合意，和之前沒(méi)成的那個(gè)就隔一條街。（可見(jiàn)位置還是房子的第一要素。。）這次也不像之前還要求再去看一次了，迅速下offer，直接開(kāi)價(jià)比要價(jià)多了一點(diǎn)點(diǎn)且沒(méi)有用中介。。很快就被接受了。一周之后簽了合同，這次的賣(mài)家倒是很爽快就答應(yīng)了各種條款。

　　

　　接下來(lái)就是申請(qǐng)貸款的過(guò)程。紐約一般來(lái)說(shuō)從簽合同到交房平均是三個(gè)月，主要取決于貸款辦理的速度。所以如果全現(xiàn)金的話可以超快就交房，賣(mài)家也非常喜愛(ài)可以用麻袋鈔票買(mǎi)房的中國(guó)土豪們，即使價(jià)格低一些也沒(méi)關(guān)系因?yàn)榉孔涌赵谀抢锶齻�(gè)月也是不少錢(qián)的。但我們還是得老老實(shí)實(shí)貸款的，在賣(mài)方中介（其實(shí)因?yàn)槲覀儧](méi)有用中介，他算是雙方的中介了）的推薦下用了一個(gè)貸款中介，開(kāi)始了貸款的漫漫長(zhǎng)路。買(mǎi)完房之后覺(jué)得地產(chǎn)中介和貸款中介都是超賺錢(qián)的行當(dāng)，此處按下不表。

　　

　　我以前以為買(mǎi)房貸款是個(gè)很容易的事兒，在國(guó)內(nèi)似乎從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)買(mǎi)房貸不到款的。這次才算知道這東西在美國(guó)或者至少在紐約很麻煩。一方面是個(gè)人的信用記錄，財(cái)務(wù)狀況；另一方面是房子或者說(shuō)整棟樓的財(cái)務(wù)狀況。兩方面都得好才行。而各種各樣的銀行和lender得有成百上千家，利率，條款，流程各不相同。所以找“貸款中介”就是幫你搞定這方面的麻煩。當(dāng)然他們也沒(méi)有太多的magic，只是如果一家不成的話換另一家，有中介就不用一切從頭來(lái)，如果自己找銀行的話基本就得重新來(lái)了。

　　

　　個(gè)人信用方面就是那個(gè)神秘的信用分?jǐn)?shù)了。有一些app(Credit Sesame和Credit Karma）還挺好用的，可以用來(lái)察看自己信用分?jǐn)?shù)最近的變化。至于怎么折騰信用分?jǐn)?shù)這個(gè)門(mén)道太多，可以去看別的文章了。我做的就是手動(dòng)還了幾個(gè)月的信用卡，幾乎是用個(gè)百八十塊錢(qián)就手動(dòng)還上，保持balance很低。在貸款拖延的這三四個(gè)月里運(yùn)氣不錯(cuò)的把平均分?jǐn)?shù)從69x提高到了700多一點(diǎn)，于是省了一點(diǎn)貸款的手續(xù)費(fèi)。貸款的利率大致和貸款類(lèi)型(30年還是15年，固定還是浮動(dòng)利率），首付比例，個(gè)人信用分?jǐn)?shù)這幾個(gè)因素相關(guān)，重要性依次降低。

　　

　　我們這次通過(guò)這家中介換到第三家銀行才貸到款，后來(lái)還又換了一家因?yàn)槔�率稍微好一點(diǎn)點(diǎn)。電子簽了無(wú)數(shù)表格。。還好美國(guó)這邊簽名就在PDF上放個(gè)簽名的圖片就算可以了。主要的麻煩之處在于我買(mǎi)房的這個(gè)樓是co-op，前幾年的財(cái)報(bào)一直有小虧損，于是有的銀行開(kāi)始說(shuō)得挺好，最后就不肯給錢(qián)。。拖到簽完合同三個(gè)月的時(shí)候都還沒(méi)搞定第二家銀行。于是延期了一個(gè)月拖到十二月才終于找到了愿意在這情況下放貸的第三家銀行。然后銀行這邊的律師又超級(jí)麻煩，要求各種材料。有的需要找紐約州政府申請(qǐng)，一等就是十幾個(gè)工作日。。一直拖到圣誕節(jié)假期，又有人去度假什么的。而交房是要三方面（賣(mài)家，買(mǎi)家，銀行）律師坐到一起才行。于是一拖再拖一直搞到12月30號(hào)才交房。我之前很久就訂了1月1號(hào)的機(jī)票出游。。于是31號(hào)趕緊搬了個(gè)家，1號(hào)一大早放著滿(mǎn)屋的紙箱子就出門(mén)啦。

　　

　　在貸款差不多搞定的時(shí)候還有一個(gè)小插曲是board interview，翻譯過(guò)來(lái)是董事會(huì)面試。co-op本質(zhì)上是一個(gè)公司，所以樓里會(huì)有幾戶(hù)（通常是住的比較久的）是董事會(huì)成員。在合同簽好貸款也基本拿到的時(shí)候，他們是要面試買(mǎi)家的，并且有權(quán)拒掉這個(gè)交易。我們要買(mǎi)的這個(gè)房子之前的那個(gè)買(mǎi)家據(jù)說(shuō)就是被董事會(huì)刷掉的……據(jù)說(shuō)是因?yàn)榇巳耸莻�(gè)音樂(lè)家，收入不算穩(wěn)定，且有一筆固定的撫養(yǎng)費(fèi)支出在出價(jià)簽合同的時(shí)候沒(méi)有披露。我們這個(gè)面試進(jìn)行得還挺順利，就在樓里的一戶(hù)家里進(jìn)行，基本上就是大家聊聊天我們介紹一下自己的情況，他們介紹一下樓的情況，就通過(guò)了。Co-op的董事會(huì)權(quán)力挺大的，有權(quán)拒絕交易。我們還聽(tīng)說(shuō)過(guò)別的樓的Co-op董事會(huì)認(rèn)為賣(mài)家標(biāo)價(jià)太低，拉低整棟樓的估價(jià)而拒掉交易的事情。另外co-op通常也要求買(mǎi)家是買(mǎi)來(lái)作為主要住所，出租方面通常也有各種限制比如五年內(nèi)最多出租兩年，出租的話要抽10%~20%租金之類(lèi)。所以純投資買(mǎi)房基本是沒(méi)法買(mǎi)co-op的，所以co-op的價(jià)格要比condo便宜一些。。

　　

　　紐約買(mǎi)房是要求兩邊必須有地產(chǎn)中介，收費(fèi)是每邊向賣(mài)家收房?jī)r(jià)的3%。而買(mǎi)房下來(lái)你會(huì)發(fā)現(xiàn)你跟中介打交道的時(shí)候并不多。。感覺(jué)律師反倒忙很多。而律師的收費(fèi)跟中介比就少很多了。所以我其實(shí)挺不理解中介為什么收這么多錢(qián)的。像我們這樣不用中介，賣(mài)方中介算是雙方的共同中介，收房?jī)r(jià)的5%，于是就相當(dāng)于我們幫賣(mài)家省了1%的錢(qián)，這也算是出的offer的一個(gè)好處了。我們之前第一個(gè)沒(méi)談成的房出offer的時(shí)候是找了中介的，覺(jué)得沒(méi)多大作用，于是后來(lái)就不用了。在簽完合同之后中介主要的作用就是要聯(lián)系賣(mài)家方面或者要聯(lián)系co-op的管理的時(shí)候找他。

　　

　　這次我們用的地產(chǎn)律師是通過(guò)朋友找到的，Jessica Chuang，中國(guó)人。很推薦。收費(fèi)不貴，也很盡心盡力。Email是Jchuanglaw At gmail.com。

　　

　　搬家用的也是中國(guó)人，F(xiàn)lushing的誠(chéng)信搬家，李師傅 917-776-2159。兩個(gè)人一個(gè)車(chē)，搬的很仔細(xì)，也沒(méi)出現(xiàn)坐地起價(jià)之類(lèi)的狀況。然而找非正規(guī)的搬家?guī)煾颠@事也比較碰運(yùn)氣，我朋友后來(lái)找了這家，他轉(zhuǎn)包給了另一個(gè)人，就出了很多狀況。所以我現(xiàn)在覺(jué)得預(yù)算不是很緊的話還是多花幾百找個(gè)搬家公司比較安心。

　　

　　PS. 最后寫(xiě)兩句價(jià)格好了，這問(wèn)題似乎大家都比較關(guān)心�；�于我看房的那段時(shí)間的價(jià)格，曼哈頓的一居公寓大約10k$一平米，往上有很貴的，往下比這個(gè)數(shù)便宜的不多。Brooklyn很好的區(qū)域大約8k~9k$一平米。和國(guó)內(nèi)不同的是持有成本很高，每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)和稅加起來(lái)從八九百到兩千不等。某些新condo有免稅優(yōu)惠，但這樣的房通常售價(jià)會(huì)相應(yīng)偏高�？偟膩�(lái)說(shuō)售價(jià)其實(shí)不如北京北三環(huán)以?xún)?nèi)的高，但持有成本還挺高的。

　　

　　(內(nèi)容摘自網(wǎng)絡(luò))