美國(guó)房產(chǎn)稅征收手續(xù)
來(lái)源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/4/22
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全美50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前稅率大致在房屋當(dāng)?shù)卣纼r(jià)的1%-3%之間，房產(chǎn)稅是房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來(lái)源，其目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是市政府，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。美國(guó)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是房主。
征收主體：市政府
美國(guó)鎮(zhèn)/市地方政府負(fù)責(zé)征收房產(chǎn)稅。地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況來(lái)確定稅率并依法征收，而稅收主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。
確定稅率
房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)每年各級(jí)預(yù)算的需要而確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。如果某個(gè)地方政府的一年開(kāi)支為1.8億美元，這個(gè)地方的房產(chǎn)估價(jià)總額為100億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是1.8%。假如過(guò)了一年，這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，房?jī)r(jià)有所提高，房產(chǎn)估價(jià)的總額上漲為200億美元，但地方政府的開(kāi)支若維持2億美元不變的話，當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率為0.9%。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲了，房產(chǎn)稅可能降低。
各地方政府根據(jù)本地財(cái)政需要，規(guī)定一個(gè)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。而應(yīng)付房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)稅率乘以房產(chǎn)納稅評(píng)估價(jià)。每個(gè)地方政府都有自己的房屋估價(jià)師，房屋估價(jià)師一般根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)乘上一定的折扣率后得出房屋的估價(jià)。
房產(chǎn)估價(jià)師都持有證書(shū)。由于美國(guó)大多數(shù)房屋為獨(dú)棟別墅，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。估價(jià)師一般會(huì)采用銷(xiāo)售對(duì)比方法，即比較近6個(gè)月內(nèi)三四個(gè)在附近已售房屋的價(jià)格，根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。另一個(gè)方法是重置成本法，但此法一般是針對(duì)新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價(jià)以及折舊調(diào)整。
確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會(huì)通過(guò)預(yù)算，各級(jí)政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評(píng)定的房屋計(jì)稅價(jià)值確定房產(chǎn)的稅率。
稅率的計(jì)算公式為：預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅估價(jià)總額=房產(chǎn)稅稅率。
稅率的高低受一定的限制，因?yàn)槁?lián)邦法律規(guī)定了對(duì)財(cái)產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))征稅的最高限額。財(cái)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)地方立法機(jī)關(guān)正式批準(zhǔn)后，即成當(dāng)?shù)氐姆ǘǘ惢�。�?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用于估價(jià)；一是實(shí)際稅率，適用于市價(jià)。由于各地估價(jià)比率不一，各地稅率也有較大差異。
征收手續(xù)
在美國(guó)交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡(jiǎn)單。通常，地方政府會(huì)給每個(gè)房主郵寄一份納稅通知。如果房主沒(méi)有房屋貸款，房主只需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過(guò)支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。如果房主有房屋貸款，房屋貸款公司將房地產(chǎn)稅平均分?jǐn)偝?2個(gè)月，和貸款費(fèi)一起支付。各地政府對(duì)納稅頻度各有規(guī)定。比如，麻省每個(gè)季度征收一次房地產(chǎn)稅。
免征條件
美國(guó)地方政府規(guī)定了一些減免稅項(xiàng)目，主要是對(duì)自住房屋給予減免稅，這是通過(guò)減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過(guò)某一最大值時(shí)，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。美國(guó)目前有30個(gè)州,對(duì)退伍軍人自用住宅財(cái)產(chǎn)評(píng)價(jià)提供某一固定金額免稅額。
拒交處罰
對(duì)未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰息罰金達(dá)到一定程度后，地方政府可以對(duì)拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣(mài)。很多法拍房就這么來(lái)的。
由于政府房產(chǎn)稅擁有最先申訴抵押權(quán)，因此，如果房產(chǎn)主對(duì)多方機(jī)構(gòu)有違約，那么地方政府有最優(yōu)權(quán)力在房產(chǎn)拍賣(mài)所得款項(xiàng)中得到資金用于抵稅。
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