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選擇在美國(guó)買房的中國(guó)人大都有支付首付的能力，同時(shí)也能滿足美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行為外國(guó)購(gòu)房者貸款的條件;一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)房產(chǎn)貸款利率相較國(guó)內(nèi)十分有優(yōu)勢(shì)，目前為30年固定4.5%左右。

1.貸款流程簡(jiǎn)要分析

持有B1/B2簽證的中國(guó)投資者可以在美國(guó)申請(qǐng)住宅按揭貸款，過(guò)程與國(guó)內(nèi)房貸申請(qǐng)流程類似，大致步驟有：

(1)提交貸款申請(qǐng)

(2)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核

(3)獲得貸款機(jī)構(gòu)的預(yù)先批準(zhǔn)或者符合貸款條件確認(rèn)信(Pre-approvalorPre-Qualification Letter)

(4)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行估值審核

(5)獲得貸款，結(jié)算手續(xù)費(fèi)等

2. 美國(guó)主流銀行對(duì)外國(guó)人提供住宅貸款比較

3. 貸款基本要求

無(wú)論投資者在哪家銀行貸款，以下這些材料是必須準(zhǔn)備的

(1)首付款需在購(gòu)房者名下存至少2個(gè)月以上，并能提供英文版月結(jié)單(推薦存在美國(guó)或者香港)

(2) 收入證明與在職證明：提供公司名字、地址、電話、及出具證明人的聯(lián)系方式(該證明需有公司信頭);過(guò)去2年的收入;現(xiàn)在的月收入;工作職位;工作狀態(tài)(正式員工并且會(huì)繼續(xù)在公司工作)。

(3) 護(hù)照和簽證復(fù)印件

在美國(guó)申請(qǐng)住宅貸款，將材料準(zhǔn)備齊全之后會(huì)送由部門專門的underwriter進(jìn)行審批，所以每一個(gè)貸款案例其實(shí)都是因人而異的，underwriter憑借他本身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定貸款人是否符合貸款需求。

下面，我們?yōu)榇蠹曳窒韼讉�(gè)貸款失敗的案例，希望能幫助未來(lái)的申請(qǐng)者成功申請(qǐng)貸款。

未滿足房屋用途

案例一：客戶張女士來(lái)美國(guó)進(jìn)行訪學(xué)，剛來(lái)的3個(gè)月她租住在當(dāng)?shù)氐囊粋�(gè)公寓內(nèi)。在了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)后，張女士決定購(gòu)置一套別墅，用于投資。她在國(guó)泰銀行獲得Pre-Qualification Letter，首付款已在美國(guó)銀行賬戶存滿2個(gè)月，并且已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)房合同環(huán)節(jié)。然而，銀行underwriter發(fā)現(xiàn)張女士提供的2個(gè)月銀行月結(jié)單上有房租、水電費(fèi)、及美國(guó)當(dāng)?shù)厣�活開(kāi)支;并且張女士名下在美國(guó)沒(méi)有其他住宅房產(chǎn)。Underwriter懷疑張女士會(huì)將此房用作自住，而不是用作投資，拒絕了張女士的貸款申請(qǐng)。

案例二：客戶王先生在國(guó)泰銀行提交了相關(guān)文件，并獲得Pre-Qualification Letter。王先生看中的是一個(gè)新建小區(qū)，小區(qū)HOA(業(yè)主委員會(huì))規(guī)定，第一年所有房屋必須是owner-occupied(房主自住，不能出租)。然而，國(guó)泰銀行提供的按揭貸款性質(zhì)是投資房屋，因此在購(gòu)房性質(zhì)上必須寫明是非自主，這和HOA的規(guī)定有所沖突，貸款失敗。好在王先生看中的房屋要8個(gè)月后才能建成，并且他的貸款申請(qǐng)材料齊全，在北美購(gòu)房網(wǎng)的幫助下，王先生在匯豐銀行拿到了Pre-Approval Letter。

無(wú)法解釋資金來(lái)源

案例三：關(guān)先生就讀于華盛頓大學(xué)，大學(xué)附近公寓租金頗高，他的母親想以關(guān)先生的名義為他在大學(xué)附近買一套公寓。關(guān)先生已在美國(guó)當(dāng)?shù)貐R豐銀行開(kāi)戶，首付款從中國(guó)國(guó)內(nèi)匯入，在我們的經(jīng)紀(jì)人帶他看房時(shí)，首付款已經(jīng)存滿2月，關(guān)先生獲得由匯豐銀行出具的Pre-Approval Letter。

然而，關(guān)先生因國(guó)內(nèi)同學(xué)借錢，臨時(shí)從該賬戶支出了3萬(wàn)美元。盡管他的同學(xué)在最后交房付尾款之前從國(guó)內(nèi)匯回3萬(wàn)美元，但是關(guān)先生需要重新解釋這3萬(wàn)美元的來(lái)源，即使這筆錢就是出自他自己的賬戶。最終，憑借關(guān)先生的匯出記錄，以及國(guó)內(nèi)同學(xué)提供的借條證明這筆錢是出自關(guān)先生，但是這個(gè)過(guò)程花了額外2周時(shí)間，過(guò)戶被迫延長(zhǎng)。

目前是美國(guó)住宅交易高峰，每個(gè)underwriter手上都有成堆的貸款申請(qǐng)需要處理。中國(guó)人購(gòu)房地點(diǎn)往往是全美最火熱的幾個(gè)城市之一，因此那些地區(qū)銀行的underwriter更是忙不過(guò)來(lái)，所以一些細(xì)節(jié)問(wèn)題可能就導(dǎo)致underwriter否決客戶的貸款申請(qǐng)。為了確保貸款順利進(jìn)行，我們建議客戶在美國(guó)開(kāi)賬戶后將首付款存滿2個(gè)月，在此期間賬戶內(nèi)確保沒(méi)有開(kāi)支與收入。這樣能把所有事情都簡(jiǎn)單化，降低貸款被拒絕的概率。

案例四：客戶馬先生在3月份來(lái)到西雅圖考察，他發(fā)現(xiàn)西雅圖房?jī)r(jià)增速迅猛，因此自己也想買一套住宅進(jìn)行投資。馬先生的首付資金在中國(guó)賬戶下已經(jīng)有2個(gè)月的流水月結(jié)單，并且在國(guó)內(nèi)有3個(gè)信用賬戶以及工作證明，因此富國(guó)銀行受理了馬先生的貸款申請(qǐng)。

馬先生有一筆首付來(lái)自國(guó)內(nèi)股票賬戶。富國(guó)銀行要求馬先生提供股票賬戶最近2個(gè)月的月結(jié)單以證明資金來(lái)源。然而，令人意想不到的是，馬先生將股票全部拋售用作買房后就關(guān)閉了股票賬戶，因此再也無(wú)法從網(wǎng)上獲取月結(jié)單。

如果要獲取月結(jié)單必須本人去該券商營(yíng)業(yè)部申請(qǐng)，而馬先生本人尚在美國(guó)，無(wú)法親自前去。由于無(wú)法解釋該筆資金來(lái)源，馬先生貸款失敗。