在美國買房投資后 如何計算投資回報率
來源：http://bbs.fobshanghai.com/thread-5873962-1-1.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/12/28
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在美國買房，如果凈租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的房產(chǎn)了。有人會擔心房子會折舊導致房屋貶值，但值得注意的是，美國買房所購建筑物下的土地也永遠屬于業(yè)主，并且隨當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展而升值。
隨著人們投資意識的提升，買房不再只是為了自住，投資更是占據(jù)很大比例。就像有人在美國買房是為了自住，但也有很多人將在美國買房作為一種投資方式。既然說到投資，自然獲得收益才是最終目標，但是在美國買房投資，到底能獲得哪些收益，怎么計算投資收益呢，請跟小編往下看。
在美國買房投資后 如何計算投資回報率？
一般來說，在計算購房回報率時我們主要考慮兩大因素：
1.房屋的租金回報率。
2.房屋本身的增值回報率。
在美國買房，如果凈租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的房產(chǎn)了。有人會擔心房子會折舊導致房屋貶值，但值得注意的是，美國買房所購建筑物下的土地也永遠屬于業(yè)主，并且隨當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展而升值。如下圖所示，近年來房產(chǎn)逐年增值，特別是好學區(qū)內(nèi)的美國房產(chǎn)即使在經(jīng)濟不景氣的時候也沒有大幅度貶值。持有一套房產(chǎn)如圖持有一只股票，不但每年可獲得固定分紅，還擁有未來資產(chǎn)增值的機會。從這個角度看，在美國投資房產(chǎn)回報率是很可觀的。
現(xiàn)金買房的租金回報率
租金回報率 = 凈房租年收入 / 購房總價
凈房租年收入= 年租金收入 - （房屋持有費用 + 出租產(chǎn)生的相關(guān)支出）
1.房屋租金年收入
房屋租金年收入的估算可以使用附近社區(qū)同等條件的出租房屋的租金作為參照。房產(chǎn)經(jīng)紀人可以幫助您找出周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價格，房屋租金年收入應使用比該數(shù)字稍低的價格。以后在實際出租房屋的時候也應遵循此方法確定房租價格。
2.房屋持有費用及出租產(chǎn)生相關(guān)支出
一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險、社區(qū)費、維修費、空置期分攤、出租管理費等等。
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅的稅率在每個州有所不同，從1%到3%不等。北加州灣區(qū)的地產(chǎn)稅為1.1%,所以購房之前應先搞清楚目標房屋的稅率。
房屋保險：根據(jù)房屋價值、投保內(nèi)容保險費用不等。
社區(qū)費：獨立屋一般沒有社區(qū)費，但有些獨立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此要交社區(qū)費。
空置期分攤：通常在美國買房后很少能立刻找到租戶，這在各個國家都是一樣的，新買的房子總會有一段空置時間，因此在計算每年平均凈房租收入的時候，應把空置時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期， 到期可續(xù)約。我們以兩年租約計算，平均空置時間估計為一個月，空置期分攤到兩年即半個月租金。由此可見合理的房租價格可以有效的減短空置期。
出租管理費：租賃經(jīng)紀人可以大大減少您的工作和時間，幫您選擇合適的租客。并處理一系列在租房期間發(fā)生的事務，如房屋維修等。管理費用一般是全年租金的10%。
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