如何合理投資美國(guó)房地產(chǎn)
來(lái)源：http://wenda.haosou.com/q/1378243615062476作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/29
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美國(guó)房地產(chǎn)投資是一個(gè)熱點(diǎn)話題。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)很少像房地產(chǎn)這么興旺。但是，投資房地地產(chǎn)要根據(jù)自己的情況進(jìn)行考慮。買房首先要考慮首期款、手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)、評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、信用分?jǐn)?shù)和時(shí)間管理等問(wèn)題。
美國(guó)房地產(chǎn)投資是一個(gè)熱點(diǎn)話題。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)很少像房地產(chǎn)這么興旺。2007年，房地產(chǎn)價(jià)格飆漲的時(shí)候，是美國(guó)歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫。但是，我們必須了解，房地產(chǎn)與所在地緊密相關(guān)。美國(guó)房地產(chǎn)在2011年跌入谷底。盡管在大多數(shù)的地方仍然沒(méi)有達(dá)到2006年的水平，但紐約、洛杉磯房等地產(chǎn)價(jià)格又開(kāi)始攀升，已經(jīng)達(dá)到當(dāng)年的水平。
華人偏愛(ài)房地產(chǎn)，常認(rèn)為房地產(chǎn)是最好的投資。對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)的走向，人們看法不同。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫正在形成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是由低利率推動(dòng)的，聯(lián)儲(chǔ)會(huì)已經(jīng)停止量化寬松政策。另外一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)上升，也許有泡沫，但持有它并不是泡沫。由于通貨膨脹將會(huì)來(lái)臨，投資者需要硬資產(chǎn)(hardassets)，而房地產(chǎn)就是硬資產(chǎn)。
我們希望長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)將有好的回報(bào)。近年通脹很小，今年只有1.7%。希望以后通脹沒(méi)有我們想像的那么壞，但是我們?nèi)匀灰⌒摹，F(xiàn)在，聯(lián)邦政府共有17兆美元債務(wù)，而且沒(méi)有任何預(yù)算平衡的跡象，因此通脹很難避免。作為一般民眾，我們投資房地產(chǎn)應(yīng)該注意下面幾點(diǎn)。
現(xiàn)金流。你不應(yīng)當(dāng)過(guò)分關(guān)注購(gòu)房的升值，升值只是許多目標(biāo)中的一個(gè)。購(gòu)買能夠維持房?jī)r(jià)的地方很重要，你必須注意當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、犯罪率、學(xué)校、房屋破舊程度及地稅。例如，幾年前有人去底特律投資房地產(chǎn)，現(xiàn)在被套進(jìn)去了。
杠桿。在一個(gè)上升市場(chǎng)里，杠桿作用很厲害。盡管房地產(chǎn)長(zhǎng)期只有3%成長(zhǎng)，假如首付20% ，每年就是15%回報(bào)。利用這個(gè)杠桿，你的投資五年就會(huì)加倍。但是，若是房地市下降，杠桿也會(huì)害人。目前，3%至5%的貸款利率對(duì)房地產(chǎn)的投資還能接受。
稅務(wù)。單身個(gè)人賣掉自住房可以利得25至50 萬(wàn)元而不用納稅，夫妻倆人的免稅額就是50萬(wàn)元，前提是五年中你住在房子內(nèi)至少兩年。假如你擁有出租房，所有與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用，包括折舊都可以抵稅。但是，假如你的年調(diào)整后總收入(AGI)超過(guò)15 萬(wàn)，你出租房損失就不能抵稅。然而，房地產(chǎn)長(zhǎng)期升值是現(xiàn)實(shí)的，你還可以考慮商用1031交換、信託、遺產(chǎn)規(guī)畫(huà)或分期收款來(lái)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
假如你抵押貸款購(gòu)買房地產(chǎn)，一定要保證有正的現(xiàn)金流，若是負(fù)的就不應(yīng)當(dāng)購(gòu)買。購(gòu)房花費(fèi)包括每月償還貸款、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、房地產(chǎn)稅，有些地方還有學(xué)校稅。用房地產(chǎn)出租換取收入。若是租金不能覆蓋花費(fèi)，這個(gè)地產(chǎn)就要考慮了。
例如，你購(gòu)買一處房地產(chǎn)花費(fèi)10萬(wàn)元，每月租金900元，房地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)每月200元，維修費(fèi)及其他花費(fèi)是每月200元。每月凈收入500元，一年是6000元。這樣，你10萬(wàn)元投資每年掙回6000元，收益率就是6%。若是頭款2萬(wàn)元，貸款8萬(wàn)元買房，每月房貸是600元。現(xiàn)金流打平，15年后貸款付清，還可以折舊抵稅。
但是，投資房地地產(chǎn)要根據(jù)自己的情況進(jìn)行考慮。買房首先要考慮首期款、手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)、評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、信用分?jǐn)?shù)和時(shí)間管理等問(wèn)題。
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