購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題該怎么辦
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_9711c28a0100vsrf.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/29
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目前，美國(guó)在房屋買賣法律中較過去更保護(hù)買主一方。過去"CaveatEmptor"就是一項(xiàng)控制法，拉丁文里意思就是"買主注意"。基本上，賣方無論如何都不會(huì)形成對(duì)買方的欺詐行為。如果買主在買房后突然發(fā)現(xiàn)房屋問題，責(zé)任將歸結(jié)給買主一方，原因是買主沒有在購(gòu)買前做好相關(guān)檢查。
現(xiàn)行法律的總結(jié)：目前的法律較過去更保護(hù)買主一方，并且可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：
如果買主提前被通知問題所在，并表示接受，賣主則不需承擔(dān)任何責(zé)任。
如果買主提前被通知為題所在，但卻必須依靠賣方來維持交易，賣主有時(shí)則需承擔(dān)責(zé)任。
如果您未被提前通知問題所在，而賣方卻知情不報(bào)，并且影響到您房屋的價(jià)值，賣主則將承擔(dān)責(zé)任。
隱藏破損vs.明顯破損：在訴訟中常見的一個(gè)問題就是決定房屋的破損情況是否顯著。所謂隱藏破損就是指一般買主不容易發(fā)現(xiàn)的問題。而一旦被證明是隱藏破損，責(zé)任可能由賣方承擔(dān)。但如何決定破損的隱藏程度則至關(guān)重要。如果破損極爲(wèi)隱秘，連買方在詳細(xì)檢查后都無法發(fā)現(xiàn)問題所在時(shí)，買方則不用承擔(dān)責(zé)任。
相反，像房頂有漏洞這一類較明顯的破損則被稱爲(wèi)明顯破損。如果破損情況很明顯，通常可直觀看到的話，賣方通常都沒有責(zé)任。
拍照：無論如何，拍照總能最説明問題。儅您打算買賣房屋時(shí)，一定要給房屋拍照。照片可向法官或陪審團(tuán)反映房屋的真實(shí)情況。例如，如果有人稱他們不知道購(gòu)買的房屋墻壁有問題，購(gòu)買不久墻壁就坍塌了。而若您有提前拍照存底，證明墻壁堅(jiān)固無損，則可幫助法官定案。
口頭承諾：在加州您可證明口頭做的承諾，但標(biāo)準(zhǔn)卻非常高及困難。因此最好將承諾以合同的形式記錄下來。因爲(wèi)不管對(duì)方與您的關(guān)系多密切，一旦他們反悔，您將后悔莫及。
意外開支去除：隨著交易的展開，每個(gè)人都想完成交易。而交易無法完成，就意味著沒有人能順利拿到錢。地產(chǎn)公正公司得不到錢，買賣雙方得不到錢，賣主也拿不到錢。很多時(shí)候買主在對(duì)房產(chǎn)仔細(xì)檢查后，會(huì)逐漸發(fā)現(xiàn)不少問題。而賣主又會(huì)刻意隱瞞實(shí)情，這個(gè)時(shí)候買主就必須堅(jiān)持立場(chǎng)。切莫受騙上當(dāng)，不要匆忙交易。
提醒賣主潛在問題：通常賣主擺脫責(zé)任的一個(gè)途徑就是聲稱自己對(duì)房屋缺陷并不知情，屬合理申辯。因此，作爲(wèi)買主一旦發(fā)現(xiàn)問題就必須使用掛號(hào)信寫信通知：1)賣主;2)賣主代理;3)買主代理;4)房產(chǎn)公正公司;5)律師(如果需要)。而約$100的掛號(hào)信費(fèi)用則將在日后的訴訟中為您省去不少煩惱。
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