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　　很多朋友有興趣購買美國的房產(chǎn)，作為投資持有并出租。應該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產(chǎn)，每年可以獲得固定的投資回報。將來房地產(chǎn)市場繁榮時，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時候用于自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時，很多人并不知道自己將要購買的房產(chǎn)，每年出租帶來的租金回報率有多少。筆者針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。

 

　　

　　投資房產(chǎn)可以分為兩種情況，一種是現(xiàn)金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。

　　

　　一、現(xiàn)金買房的租金回報率

　　

　　現(xiàn)金購買的房產(chǎn)的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價。

　　

　　租金回報率 = 每年凈房租收入 / 購房總價%

　　

　　首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。

　　

　　然后計算每年凈房租收入。

　　

　　每年凈房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出

　　

　　年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區(qū)同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產(chǎn)經(jīng)紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這里有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價格，然后以這個數(shù)字，或者比這個數(shù)字稍低的價格作為你的參照。以后在實際出租房屋的時候，也應當遵循這個方法來確定房租價格。為什么？我們待會兒談到“空置期分攤”的時候詳細講。

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險、社區(qū)費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這里要特別解釋一下“空置期分攤”。

　　

　　你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的凈房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期的租金扣除。根據(jù)我們的經(jīng)驗，一般租賃合同為一年期, 但可到期續(xù)約，實際的平均租賃長度可以估計為2年，平均的空置時間可估計為一個月，因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數(shù)租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。

　　

　　我們上面提到過，應當比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價格，然后以這個數(shù)字，或者比這個數(shù)字稍低的價格作為你的參照。根據(jù)我們房產(chǎn)經(jīng)紀人的長期經(jīng)驗，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最后綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。

　　

　　設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業(yè)主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業(yè)主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租，以后房租就很難收齊了。收不到房租，業(yè)主只有驅(qū)逐租戶。按照美國的法律，驅(qū)逐租戶要走一個比較復雜的程序，對于業(yè)主來說，不但損失了收益，而且?guī)�來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以后房屋的維修費就高了�？傊�，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對于房屋出租收益的保障，非常重要。

　　

　　租賃經(jīng)紀人幫助租賃可以大大節(jié)省您的工作和時間，專業(yè)的經(jīng)紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。租賃的傭金一般是全年租金的6%。

　　

　　“物業(yè)管理費”是指，如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費用也就可以省下來。

　　

　　根據(jù)房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內(nèi)的項目也不一樣。讀者可以根據(jù)具體的情況，自行判斷。例如，獨立屋一般沒有社區(qū)費，但也有些獨立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設施，因此也要交社區(qū)費。城市屋一般繳納的社區(qū)費中已包括共同火險, 不必另外買火險，這樣計算房屋保險費的時候，不用將火險金額計算在內(nèi)。另外，房產(chǎn)稅的稅率在每個州也是不一樣的，從1%到3%不等, 加州地產(chǎn)稅大多為1.2-2% , 所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。

　　

　　我們選取兩個實際的案例來進行分析。

　　

　　案例1：一棟2006年建的334 平米獨立屋, 現(xiàn)金購買，總價$36萬，月租金$2400，該房屋的房產(chǎn)稅稅率為1.9%。(伊市獨立屋的真實例子)

　　

　　年租金收入=2400  x  12 = $28800

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出包括：

　　

　　a) 房產(chǎn)稅：購房總價x 1.9% =$6840

　　

　　b) 房屋保險：$815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)

　　

　　c) 社區(qū)費：無

　　

　　d) 維修費：預計$300  (愈新的房子保養(yǎng)費愈少)

　　

　　e) 空置期分攤：半個月租金$1200 (一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年)

　　

　　f) 出租傭金：出租傭金預計可以分攤到2年，因此=(年租金收入 x 6% )/2= $864

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出總計：$10019

　　

　　每年凈房租收入= $28800 - $10019 = $18781

　　

　　租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。

　　

　　案例2：一棟2006年建的138平米城市屋, 購買價$16萬, 月租金$1550，該房產(chǎn)稅稅率為1.9%, 社區(qū)費：$360。

　　

　　(奇諾市Preserve 社區(qū)城市屋的真實例子)

　　

　　年租金收入=1550  x  12 = $18600

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出包括：

　　

　　a) 房地產(chǎn)稅：購房總價x 1.9% =$3040

　　

　　b) 房屋保險：無

　　

　　c) 社區(qū)費：$360x12=$4320

　　

　　d) 維修費: 預計$150

　　

　　e) 空置期分攤: 半個月租金$775

　　

　　f) 出租傭金: (年租金收入 x 6% )/2=$558

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出總計：$8843

　　

　　凈房租收入= $18600 - $8843 = $9757

　　

　　租金回報率 = 9757/160000 = 6.10%

　　

　　二、貸款買房的租金回報率

　　

　　貸款購買的房產(chǎn)的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。

　　

　　租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額%

　　

　　每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出 – 年固定還款額。

　　

　　其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出我們在第一部分里已經(jīng)講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。

　　

　　案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。

　　

　　年租金收入=2400  x  12 = $28800    (伊市獨立屋的真實例子)

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出包括:

　　

　　a) 房地產(chǎn)稅:購房總價 x 1.9% =$6840

　　

　　b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)

　　

　　c) 社區(qū)費:無

　　

　　d) 維修費：預計$300

　　

　　e) 空置期分攤：半個月租金$1200

　　

　　f) 出租傭金：年租金x 6% )/2= $864

　　

　　持有房屋費用及出租衍生相關(guān)支出總計：$10019

　　

　　年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08

　　

　　每年凈收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92

　　

　　租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

　　

　　以上的例子如果需要管理么司代管, 當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728  每年凈收入就只剩余$2615.92

　　

　　租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

　　

　　在加州，如果凈租金回報率5%以上，那可以看做是值得投資的適當房產(chǎn)了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與此接近的收益率�。�為什么還要這么辛苦去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對于這問題，我想告訴讀者：雖然房產(chǎn)的建筑物部分會折舊，但是建筑物下面的土地卻永遠屬于業(yè)主，而且會隨著當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展而升值。持有一套房產(chǎn)，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產(chǎn)增值的機會。根據(jù)長期統(tǒng)計美國房地產(chǎn)每年平均升值約為6%, 所以如果從這個角度來考慮問題，投資并持有房產(chǎn)，相對于銀行存款，是一種更優(yōu)的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產(chǎn)發(fā)財?shù)膶嵗? 但你聽過因存銀行利息而發(fā)的嗎?

　　

　　（內(nèi)容摘自網(wǎng)絡）