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　　在眾多投資種類中，投資美國(guó)地產(chǎn)比較穩(wěn)定。根據(jù)美國(guó)房地美的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)近40年間呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，盡管2007年金融危機(jī)后有30%左右的波動(dòng)，但隨著經(jīng)濟(jì)回暖，房?jī)r(jià)也很快恢復(fù)。較好的區(qū)域租金和房?jī)r(jià)都更為穩(wěn)定，可以為持有者帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

 

　　

　　近年來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，QE的低利率時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，隨著通脹壓力的加大，利率已經(jīng)開始了一輪上調(diào)，根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，在2016年一年間，30年固定利率已從3.5%上升至4.10%左右；15年的固定利率已從2.75%上升至3.32%左右，5年內(nèi)固定利率（5年后浮動(dòng)利率）已從2.75%左右上調(diào)至3.14%。隨著雷厲風(fēng)行準(zhǔn)備大搞基建的特朗普總統(tǒng)上臺(tái)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期加大，未來(lái)利率上調(diào)的幾率不斷攀升。

　　

　　盡管如此，從歷史數(shù)據(jù)看來(lái)，美國(guó)地產(chǎn)平均每年增值6%左右，而通脹相對(duì)較低，如上圖美國(guó)勞工部的CPI數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近20年間平均在2%-3%左右。如果利率減去通脹，再減去利息免稅的回報(bào)，實(shí)際利率會(huì)更低。從穩(wěn)定性和長(zhǎng)期的保值來(lái)看，目前貸款利率仍在可接受范圍。如何獲得貸款，如何獲得更低的房貸利率是降低買房成本的重要環(huán)節(jié)。本文就該事項(xiàng)進(jìn)行簡(jiǎn)單探討。

　　

　　一、貸款利率種類

　　

　　美國(guó)常見貸款期限為30年，貸款人可根據(jù)自身能力，選擇5年、7年、10年、15年、20年等期限。

　　

　　目前美國(guó)的平均貸款利率為4%-5%左右，貸款主要有兩種類型，固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

　　

　�。ㄒ唬└�動(dòng)利率貸款（ARM，adjustable-rate mortgage）

　　

　　浮動(dòng)利率貸款通常有：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標(biāo)進(jìn)行浮動(dòng)。

　　

　　例如：2017年2月23日，在紐約購(gòu)買40萬(wàn)美元的房屋，首付35%，申請(qǐng)5/1ARM貸款，前五年貸款利率為固定的3.16%，第六年開始浮動(dòng)。

　　

　�。ǘ�）固定利率貸款（FRM，fixed-rate mortgage）

　　

　　常見固定利率貸款有15年或30年，年利率固定。

　　

　　例如：2017年2月23日，在紐約購(gòu)買40萬(wàn)美元的房屋，首付35%，申請(qǐng)30年FRM貸款，固定為4.16%的利率。

　　

　　目前4%左右的固定利率在美國(guó)是偏高還是偏低？根據(jù)房地美等相關(guān)貸款利率數(shù)據(jù)，我們針對(duì)30年固定貸款利率、15年固定貸款利率、5年浮動(dòng)貸款利率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)如下：

　　

　　美國(guó)銀行貸款利率

　　

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)利率在1974年至1981年較高，曾一度超過(guò)16%，但1981年后開始下滑。1993年至2007年經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，在6%至8%中徘徊；而次貸危機(jī)后，由于QE等因素，利率一直維持到2%-4%之間的低位。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、通脹的到來(lái)，貸款利率今后可能會(huì)上漲。如果在上述前提條件不變的情況下，目前4%左右的貸款利率相對(duì)多年歷史表現(xiàn)仍處于較低位，還有上漲的可能。

　　

　　二、申請(qǐng)貸款與放款程序

　　

　�。ㄒ唬┙忧①J款機(jī)構(gòu)

　　

　　美國(guó)有大量的貸款經(jīng)紀(jì)人，貸款經(jīng)紀(jì)人是撮合貸款方和借款方的中間人。貸款經(jīng)紀(jì)人可以與貸款方協(xié)商，為其代理人盡可能實(shí)現(xiàn)低利率和低費(fèi)用。貸款經(jīng)紀(jì)人可以幫助不熟悉美國(guó)購(gòu)房事務(wù)的人尋找低利率的貸款機(jī)構(gòu)，但專業(yè)化的服務(wù)可能會(huì)收取貸款額1%左右的服務(wù)費(fèi)用。

　　

　　商業(yè)銀行貸款也是美國(guó)常見的貸款方式。在擁有存款賬戶或支票賬戶的銀行貸款可能可以享受到貸款優(yōu)惠。

　　

　　抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行提供貸款，但這些貸款往往要求借款人是特定銀行的客戶。對(duì)于大多數(shù)中國(guó)投資者，考慮咨詢國(guó)內(nèi)有分支機(jī)構(gòu)的美國(guó)商業(yè)銀行也是一種貸款途徑。

　　

　　（二）貸款預(yù)審

　　

　　在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行需要對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行信息的核查和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。因此，銀行會(huì)要求貸款申請(qǐng)人提供一系列的材料。這些材料包括但不限于基本申請(qǐng)表格（其中包括申請(qǐng)人姓名、住址、職業(yè)、工作單位、年收入、欠債部分，如果有社會(huì)安全號(hào)SSN，必須提供以便其了解征信情況等信息），如用房屋做抵押，則需要提交房屋買賣合同了解房屋狀況、貸款人現(xiàn)金支付額、現(xiàn)金首付額、貸款額和貸款種類。銀行還可以派專門的評(píng)估師去估價(jià)。

　　

　　銀行審核貸款無(wú)非就是圍繞著風(fēng)險(xiǎn)的大小。而風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)就是借款人是否能真正履行如期還款的責(zé)任。部分美國(guó)銀行在放款中主要參考三個(gè)指標(biāo)：1.住房分期付款與收入比率。住房貸款分期付款與收入比率指的是當(dāng)一個(gè)家庭購(gòu)買住宅后，這個(gè)家庭每個(gè)月用于房貸還款額占家庭總收入的比例，比如有銀行定下的標(biāo)準(zhǔn)是房貸每月分期付款額不超過(guò)總收入的28%。如果一個(gè)人的月收入(稅后收入)是6000美元，銀行依據(jù)房貸每月分期付款支出不超過(guò)收入28%的基本比率來(lái)計(jì)算，那么貸款人房貸每月分期付款的支出應(yīng)在1680美元以下，以此就能夠算出可以為貸款人提供的30年貸款額度是多少。2.住房支出與收入比率。住房支出與收入比率則包括每個(gè)月的房屋貸款分期付款、房地產(chǎn)稅、住宅保險(xiǎn)和維護(hù)的費(fèi)用。通常標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)屋者每個(gè)月用在住房上的支出不超過(guò)月總收入的33%。3.全部債務(wù)與收入比率。全部債務(wù)與收入比率指的是購(gòu)屋者收入與家庭所有債務(wù)的比例，這包括住房上的所有支出和家庭其他類債務(wù)，如信用卡債務(wù)、購(gòu)買汽車貸款和子女的花費(fèi)等。在全部債務(wù)與收入比率上，銀行審核的基本標(biāo)準(zhǔn)是這些花費(fèi)不能超過(guò)收入的38%。通過(guò)以上的各種比率，銀行在貸款時(shí)可以依據(jù)借貸人的收入狀況來(lái)決定提供多少金額的房貸以及房貸利率。

　　

　�。ㄈ�）補(bǔ)充文件與放款

　　

　　如果貸款預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)，銀行會(huì)簽發(fā)貸款預(yù)批文件（Loan Pre-approval Letter）或者承諾函（Letter of Commitment）等類似文件。拿到該種批文并不意味著銀行可以放款，銀行的放款還是有部分條件的。如材料不齊全，銀行可能會(huì)要求申請(qǐng)人提供補(bǔ)充材料，比如收入證明、雇主信或者公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、存款證明或銀行賬單、資產(chǎn)證明等。

　　

　　部分銀行在此期間可以鎖定利率，鎖定利率時(shí)間有30天、45天、60天或更長(zhǎng)。時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高。一般在過(guò)戶前30天內(nèi)鎖定。

　　

　　銀行簽發(fā)的預(yù)批文件或承諾函本身也有日期限制，過(guò)了一定的日期，該文件就會(huì)失效，也就意味著鎖定的利率會(huì)失效�，F(xiàn)實(shí)交易中，由于買賣雙方有諸多問題可能影響過(guò)戶。比如賣方產(chǎn)權(quán)報(bào)告或測(cè)量中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違章情況未清理，賣方或買方律師未能很好推薦項(xiàng)目，或者買方未能準(zhǔn)備好資金，延誤了交割期限等狀況導(dǎo)致鎖定期或承諾函過(guò)期。因此，買方在取得承諾函，特別是鎖定利率前，要對(duì)整個(gè)交易的進(jìn)程有很好的把握，以便作出有利的決策。

　　

　　銀行放款除上述條件外，還有交割時(shí)需要滿足的條件，比如要求申請(qǐng)人購(gòu)買災(zāi)害險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)險(xiǎn)，提交環(huán)境測(cè)評(píng)報(bào)告、測(cè)量圖紙、前貸款還款證明等，如果是聯(lián)合公寓還需要提供抵押檢索、該公寓的財(cái)務(wù)報(bào)告、公寓規(guī)章等。核定完所有前提條件后，銀行會(huì)與申請(qǐng)人簽署最后的一系列貸款文件。

　　

　　當(dāng)然，貸款也有一定的成本，比如手續(xù)費(fèi)（貸款額1%左右），房屋評(píng)估費(fèi)（根據(jù)房?jī)r(jià)不同，幾百上千美元左右），其他費(fèi)用（總共幾百到兩千美元左右）如信用報(bào)告費(fèi)、處理費(fèi)、納稅服務(wù)費(fèi)、洪水證明費(fèi)、審批費(fèi)、文件準(zhǔn)備費(fèi)等。此外，還有針對(duì)貸款的貸款登記稅費(fèi)，該登記費(fèi)用美國(guó)各州不同，比如在紐約州，貸款少于500,000美元的，則征收2.05%的登記費(fèi)，如貸款多于500,000美元的，則增收2.8%的登記費(fèi)。

　　

　　三、影響貸款利率的因素

　　

　　獲得低利率是眾多貸款申請(qǐng)人的目標(biāo)。除了貸款機(jī)構(gòu)利率的差異，對(duì)于多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)而言，利率高低也與風(fēng)險(xiǎn)掛鉤。貸款機(jī)構(gòu)在評(píng)估利率時(shí)，可能考慮以下因素：

　　

　�。ㄒ唬┵J款申請(qǐng)人是否具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源（比如穩(wěn)定的工作、持有穩(wěn)定的資產(chǎn)收入來(lái)源等）。

　　

　�。ǘ�）貸款申請(qǐng)人首付款。首付款越多，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)就越少，貸款利率可能會(huì)低。

　　

　�。ㄈ�）貸款年限和種類。從貸款的種類和貸款的年限可以看出，貸款年限越長(zhǎng)，貸款機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)越大，貸款的利率會(huì)上調(diào)。因此，如果有換房的需要，可以考慮7AMR或15AMR，固定利率后的浮動(dòng)利率，這樣可以貸更多的資金而在固定的年限獲得較低的利率。

　　

　�。ㄋ模﹤�(gè)人的信用評(píng)級(jí)。部分機(jī)構(gòu)把美國(guó)的個(gè)人信用記錄根據(jù)其分?jǐn)?shù)分為幾個(gè)等級(jí)，分別為：差(580-619分)、普通(620-659分)、好(660-699分)、很好(700-739分)、優(yōu)秀(740-850分)。普通以下的等級(jí)可能不能得到貸款，普通信用級(jí)別的申請(qǐng)人所能得到的貸款條件較差，而優(yōu)秀信用級(jí)別不論從貸款利率、銀行手續(xù)費(fèi)到折扣點(diǎn)數(shù)上都是條件較好的。可以說(shuō)，即使一個(gè)人的收入狀況滿足了銀行的貸款條件，但如果信用分?jǐn)?shù)低，就可能付出高利率的代價(jià)。而提高信用評(píng)級(jí)的辦法，除了及時(shí)還債，還可以多使用信用卡并及時(shí)還債。

　　

　�。ㄎ澹�減少個(gè)人或家庭債務(wù)，減少個(gè)人債務(wù)支出。此外，在貸款申請(qǐng)前兩三個(gè)月，盡量避免大量存入存款，以免被誤認(rèn)為虛假證明或新欠款。

　　

　�。�六）自住房貸款與投資房貸款。一般來(lái)說(shuō)，投資房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.25%-0.375%，申請(qǐng)條件也較高。銀行會(huì)依據(jù)一些條件來(lái)判定貸款人購(gòu)買的房產(chǎn)是用于自住還是投資。比如銀行會(huì)要求貸款申請(qǐng)人披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房；過(guò)戶以后，60天內(nèi)買房人要入住，且一年住滿180天就視為自住房；另外，一半自住、一半出租的情況也視為自住房。因此，向銀行披露時(shí)，也需要考慮以上因素，否則容易被認(rèn)定為投資房貸款而提高利率。

　　

　　四、外國(guó)人在美國(guó)貸款買房

　　

　　外國(guó)人是否可以在美國(guó)貸款買房？答案是肯定的。但是外國(guó)人在美國(guó)買房有部分劣勢(shì)，比如買房的首付要求比美國(guó)公民或拿綠卡的永久居民（以下簡(jiǎn)稱本地人）要高，可能達(dá)到房?jī)r(jià)的40%-50%，或者更高。此外，美國(guó)銀行對(duì)給外國(guó)人的利率可能也比本地人要略高。

　　

　　在準(zhǔn)備文件方面，外國(guó)人在美國(guó)買房的貸款程序基本跟本地人一致，但除了需要提供上述材料外，外國(guó)人還需要提供有效的護(hù)照和簽證、準(zhǔn)備好購(gòu)房資金證明（國(guó)內(nèi)銀行中英文版的存款證明，最好存入銀行三個(gè)月以上）、在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)賬號(hào)（在美國(guó)開設(shè)銀行賬號(hào)，外國(guó)人如果沒有社會(huì)福利安全號(hào)SSN，隨著美國(guó)銀行開戶的收緊，可能需要向IRS申請(qǐng)稅號(hào)，如果有稅號(hào)不想到美國(guó)開具賬戶，可以考慮到美國(guó)在國(guó)內(nèi)有分支機(jī)構(gòu)的銀行開具賬戶）、貸款申請(qǐng)人的工作證明、工作收入證明（如有要求，可能需要單位或街道開具證明，翻譯并公證）、報(bào)稅證明、可能的財(cái)產(chǎn)來(lái)源合法證明（視不同銀行而定）。如果在美國(guó)有資產(chǎn)，也可以提供相關(guān)證明。

　　

　　綜上所述，美國(guó)近年受到QE等影響，貸款利率處于歷史較低水平，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，貸款利率可能會(huì)進(jìn)一步上調(diào)。對(duì)于美國(guó)房?jī)r(jià)而言，盡管經(jīng)濟(jì)危機(jī)有所回調(diào)，目前已回到2007年金融危機(jī)前的高點(diǎn)，并延續(xù)美國(guó)近幾十年房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。美國(guó)買房貸款需要結(jié)合自身狀況，投資者可以尋找適合的貸款機(jī)構(gòu)，注意貸款的審核技巧，通過(guò)減少負(fù)債、增加自身的信用評(píng)級(jí)等方式獲得較低利率。

　　

　　（內(nèi)容摘自網(wǎng)絡(luò)）